石岩市场调研报告

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1、石岩第一工业区旧改商业项目1零零六年四月一、宝安宏观分析3.1.1 宝安区概况31.2 宝安经济发展状况41.3 人口构成与分布111.4 宝安区整体发展规划 121.5 宝安房地产发展状况 15二、石岩宏观分析162.1 石岩概况162.2 石岩经济发展状况 172.3 石岩人口分布及收入状况 202.4 石岩交通发展状况232.5 石岩城市发展规划 242.6 石岩房地产发展现状 26三、石岩商业调研分析303.1 石岩商业发展总体状况及特点 303.2 石岩中心商业区调研分析 313.3 项目周边商业调研分析 46宝安宏观分析1.1 宝安区概况宝安位于深圳西部，是深圳市六大辖区中面积最大

2、的辖区，地处深圳西北面。全区面积733平方公里，海岸线长 30.62公里，辖8个镇及新安、光明2个街道办事处，设34个居民委员会和126个村民委员会。宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是深圳市政府规划未来现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。宝安地理位置较优越，交通发达，107国道贯穿辖区，机场、码头、长途汽车站等交通设施为本区带来大量人流，建设中的地铁一号线延伸线及四号线、深港西部通道、宝安大道与深南大道接驳工程，将改变一个新的住宅及商业模式。1.2 宝安经济发展状况区域经济发展水平二零零四年，宝安区实现国内生产总值 786.16亿元，按可比口径计算，比

3、上年增长24.3%,与全市百分之十七（17%）的增长水平相比，增长率快 7个百分点。二零零五年，宝安区1-12月份累计完成地区生产总值为1163.445亿元，同比增长百O 历年宝安国内生产总值 增长率分之十九（单位：亿元（以上数据均由宝安统计局提供）产业结构2005年第一产业完成增加值7亿元，下降17%第二产业完成增加值587.66亿元, 增长27.9%,增长速度居三大产业之首，其中，工业完成增加值549.5亿元，增长28.5%; 第三产业完成增加值191.5亿元，增长16.4%。三次产业构成为0.9 : 74.74（工业69.89）: 24.36。人均国内生产总值39564.56元（折476

4、6.8美元），比上年增长14.3%年份第一产业增 加值（亿元）第二产业增加 值（亿元）第二产业增加 值（亿元）三大产业比值1999 年9.17114.8371.624.7: 58.7: 36.62000 年9.26132.4481.354.2: 59.4: 36.52001 年9.42221.92130.672.6: 61.3: 36.12002 年9.40279.20144.402.2: 64.5: 33.32003 年8.43360.47149.421.6: 69.5: 28.82004 年7.00587.66191.500.9: 74.8: 24.41999-2004年宝安区三大产业发展

5、图（以上数据均由宝安统计局提供）从以上图表可以看出，从1999年至2004年，宝安区的第一产业增加值的数量和所占比例都在减小；第二产业增加值的数量和所占比例都在增加；第三产业增加 值的数量在增加，但所占比例正在逐步减小。实际利用外资形势较好，外贸出口继续增长全年实际利用外资额13.38亿美元，增长20.6%。其中，直接投资额完成 8.27 亿美元，增长26.62%;间接投资完成额5.11亿美元，增长12.1%。新批外商投资项 目915宗，增长4.51%。外资已成为宝安经济支柱，各行业都和外资密切相关，由 于外资带动，宝安拥有上百万外来劳务工。1999-2004年宝安区利用外资额（万美元）200

6、000199处 200许 2001年 2002年 2002004#160000140000600004000012000010000080000外贸进出口增长迅速。二零零四年全年外贸进出口总额560.76亿美元。其中出口总额309.9亿美元，比上年增长百分之二十八点三（28.3%）;进口总额250.82亿 美元，比上年增长百分之三十六点一（36.1%） o在外贸出口总额中，加工贸易出口 299.93亿美元，增长27.59%; 一般贸易出口 8.39亿美元，增长43.43%。1999-2004年宝安区利用外资额（亿美元）进出口总额 出口总额 口进口总额城乡居民收入继续增加，商业、旅游业增长明显2

7、004年户籍城镇居民人均可支配收入27768.12元，剔除物价指数，比上年实际增长4.63%;居民人均消费性支出 21256.92元，比上年下降8.42%,剔除物价上 涨因素比上年下降9.86%;居民储蓄存款余额470.65亿元，比上年增长23.5%。目前宝安区有商业网点 55625个，500平方米以上的中型网点有 470个，大型 商业网点118个，其中营业面积在1万米以上的特大型网点有 39个。另外，营业面 积在500平方米以上的专业批发市场有177个。从限额以上批发零售业商品零售统计数据看，食品、饮料、烟酒类零售额增长23.9%;服装、鞋帽、针织类增长 4.5%;家用电器和音像器材类增长9

8、.4%,日用品类减少10.6%,中西药品类减少32.3%。旅游业发展升温。我区有 26家星级酒店，其中五星级 1家，四星级3家，三星 级12家，二星级9家。自然风景区2个，其他纳入统计的旅游景点 6个。全年旅游 业总U入27.52亿元，其中，国内旅游收入 20.01亿元，国际旅游收入 7.51亿元。 我区共接待游客540.72万人次，其中，国内游客491.81万人次，占全部游客90.95%, 海外防1客48.91万人次，占全部游客 9.05%。在所有游客中，一日游游客有 330.78 万人次，占61.17%;过夜游客209.94万人次，占38.83%,过夜国内游客174.44万 人次，过夜海外

9、游客35.50万人次。（以上数据均由宝安统计局提供）种 类国内国外总额旅游收入（亿元）20.017.5127.52游客数量（万人次）491.8148.91540.72消费市场活跃消费市场持续旺盛。2004年社会消费品零售总额为 149.2亿元，比上年增 长20.7%。从行业看，限额以上批发零售业完成销售额为59.04亿元，增长33.8%;限额以下批发零售业完成销售额为75.71亿元，增长11.9%;餐饮业完成销售额匚口社会零售消费品总额（亿）T一增长率宝安区人均收入、消费支出与深圳市比较深圳宝安指标人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入人均消费支出2001 年23544.2417809.05

10、23512.4217847.422002 年26940.6818925.9225369.9019650.012003 年25935.8419960.3226539.7523211.602004 年27596.419569.627768.1221256.92资料来源：深圳统计局其它经济指标截至2005年12月，根据宝安政府网站公布数据，宝安区十二月份的主要经济指标如下表表示：指标名称计算 单位本月数1-12月累计同比增减 （土为1、宝安区生产总值（季报）亿元1163.44519.02、规模以上工业总产值亿元426.573997.5535.73、规模以上工业增加值亿元624.8323.84、农业总

11、产值亿元10.55-24.95、社会消费品零售总额亿元284.9915.46、全社会固定资产投资完成额亿元28.14287.0723.17、地方财政一般预算收入 地方财政一般预算支出亿元 亿元5.1518.8950.8470.1027.740.58、国税收入亿元4.4689.6544.99、地税收入亿元4.7053.8219.910、金融机构人民币存款余额 金融机构人民币贷款余额亿元 亿元1160.94463.14比年初28.2比年初11.111、实际利用外资（全口径）亿美元1.1216.2337.112、实际利用外资（商务部新口径）亿美元0.328.4625.813、出口总额亿美元69.01

12、429.0238.114、居民消费价格总指数（以上年同期为100）%102.7101.3士修什离里厘rr1.3 人口构成与分布2004年全区年末总常住人口 1987031人，比上年增长 8.74%。年末全区户籍总 人口为330986人，增长7.21%,其中男性171550人，占51.8%;女性159436人， 占48.2%。暂住人口 1656045人，增长9.05%。全年全区户籍人口出生率为12.12 %。,比上年增加1.11个千分点；户籍人口死亡率为3.19%。，比上年上升0.36个千分点； 户籍人口自然增长率为 9.63%。，比上年上升1.45个千分点。外来人口与户籍人口比例图165604

13、5 ,330986 ,口户籍人口 外来人口资料来源：宝安统计局2005-2008年宝安人口增长预测年份常住总人口（万人）新增人口（万人）2001144.12002160.616.52003182.722.12004198.716.02005220.421.72006239.719.32007259.019.32008278.319.31.4 宝安区整体发展规划城镇功能规划宝安区的未来规划草图按功能分为四大组团，各组团基本情况如下表:组团名称组团范围总面积（km2）2020年人 口控制规模 （万人）2020年建设用地面积 （km?功能定位宝安中心组团新安、西乡、 福永南162.110084.6四

14、部发展轴 的综合服务 中心，物流 基地西部工业组团沙井、松岗、 福永北156.57691.4先进制造业 基地西部高新组团公明、光明、 石岩221.27587.4局新技术广 业基地和生 态旅游基地中部综合组团龙华、观澜、 坂雪岗203.599119.4市中心区的 配套综合服 务区合计743.3350382.8? 新安、西乡-福永组团，重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融 和文化中心。航空城规划为机场物流集散中心、配套生活和商业服务基地，规 划占地面积约6-7平方公里，人口约10万。宝安中心区规划为宝安区的行政,经济，文化中心，深圳市次中心之一，规划占地面积7.03公顷, 五年后规划人口数17.5万。? 沙井一松岗组团，以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型事受布DONOJJAN CITYnOHGLillANi QI FY7航空城