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1、深圳城中村改造的冲突分析李丽，姚芳敏摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。关键词：城中村改造；冲突分析；对策论1深圳城中村简介自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地
2、权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年），将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。根据深圳市住房建设规划显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例
3、为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。深圳城市暂住人员住房问题研究指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态时期城中村非正规住房层数及特征形态1982年前单层平房自住，带院落村落住房形态1982-1989年2-3层楼房，户型
4、以两房一厅和三房一厅为主从村落住房向城中村非正规住房过渡并逐渐成长4-6层楼房，户型以一房一厅和两房一厅为主，无院落1989-2004年7-10层或10层以上楼房，户型以一房一厅为主，少量两房一厅城中村非正规住房市场趋于成熟，形态逐渐稳定2004年-至今基本处于稳定阶段，少量城中村非正规住房的层数在缓慢增加成熟的城中村非正规住房形态资料来源：马航, 王耀武. 深圳城中村的空间演变与整合. 知识产权出版社, 2011-8-12深圳城中村改造分析随着城市发展和大量流动人口的涌入，城市的房屋价值也在升高，出租房屋成为城中村村民获得丰厚利润的经济来源，由于出租经济和第三产业发达，常常出现整村村民成为食
5、利阶层的现象。尽管政府颁布了相应的法令处罚建设非正规住房，但是面对巨大的经济诱惑，违规建设的情况仍屡见不鲜。而且非正规住房不涉及土地出让金等费用，其建设成本较低，往往几年内即可收回成本（见表2），并且该租金收入是在城市工商部门管理之外的，不需缴纳税收等费用，在这种巨大利益促使下，村民往往不惜违规建设住房。表2. 城中村非正规住房建设成本-收益表用地建设成本（元）基地面积（m2）楼层数（层）建筑面积（m2）投资（万元）月租金（元/ m2）月出租收益回收期（年）宅基地或非法占地1000元/平方米10055005020100004.1766006012000770070140008800801600
6、0资料来源：马航, 王耀武. 深圳城中村的空间演变与整合. 知识产权出版社, 2011-8-1另外，政府征用村民的房屋时，一般会给村民拆迁补偿。而大多数城中村房屋的楼龄较短，不管以何种形式拆除，都意味着巨大的经济纠葛。以福田为例，无论是按照成本，还是按照市场价格计算，城中村改造的成本都会达到几十亿元，甚至上百亿元（见表3）。表3. 深圳城中村改造的经济损失私房集体物业合计面积（m2）769903613582739057309单位成本（元）100010001000成本总价值（万元）769903.6135827.3905731单位市场价值（万元）0.30.30.3市场总值（万元）230971940
7、74822717193资料来源：深圳市福田区城中村课题组. 福田区城中村改造研究报告. 2005深圳城中村改造总体规划纲要的相关统计资料显示，2004年深圳共有以行政村为单位的城中村241个，特区内城中村91个，特区外150个，总土地面积达到43.9平方公里（见表4）。改造涉及罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六个区，其中宝安和龙岗两区改造范围最广，改造不仅涉及到居住在城中村的流动人口、城中村的村民，还涉及到政府、开发商。尽管城中村改造能为城市盘活大量的存量土地，但是过高的成本、拆迁的难度使得众多开发商视城中村改造为“烫手山芋”。同时，拆迁过程中的利益冲突、优惠政策的制定等也会给政府带来诸多治
8、理问题。表4. 深圳市2005-2010年城中村改造控制规模总表（单位：万平方米）罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积30408030410300890拆除建筑面积80130200404003001150重建总建筑面积14519036511010307502590其中住宅建筑面积100125310909206702215办公建筑面积153520510590商业建筑面积3030351510075285综合整治建筑面积570540520608608203370资料来源：深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）因此，深圳城中村改造涉及到方方面面的利益，存在着形形色色的利益冲突。
9、城中村改造是一项极为复杂的系统工程，同时也是政府、开发商、村民通过选择策略，利益博弈的结果。深圳城中村的改造需立足于政府、开发商、村民权责利关系（见表5），实现各方利益的均衡。表5. 深圳城中村改造三方权责利关系权责利政府选择开发商，监管补偿安置资金，决定政府资助的形式，对房屋建设实施监控制定整体规划设计，落实政策支持和资金支持，取得土地，具体实施拆迁，解决整个开发过程发生的问题和矛盾项目顺利实施，实现公共利益和社会效益，提升区域形象，发展城市经济开发商获得土地使用权，项目的开发权、政府资金支持。执行合作协议条款，享受优惠政策制定项目整体投资发展及运营计划。最大化地实现土地价值获取合理的开发利
10、润，公司品牌的提升，获得开发经验。村民对改造方案的知情权和参与权在期限内完成搬迁，配合有关部门的工作获得拆迁的相应补偿从上表中可以看出，在城中村改造中政府、开发商、村民之间存在着各种利益冲突，例如，政府和开发商之间存在着优惠政策制定与开发成本的利益冲突，政府与村民之间主要是关于土地产权与利益补偿的冲突，开发商与村民之间存在着安迁补偿的冲突。3深圳城中村改造冲突分析3.1冲突分析模型F-H冲突分析方法通过利用博弈理论描述冲突，将冲突问题的信息结构化，建立冲突模型，再通过稳定性分析预测冲突可能出现的结果。在冲突分析中，冲突的参加者称为局中人。局中人可能采取的行动称为方案或选择，局中人所采用的一组方
11、案称为策略。在其他局中人策略不变的前提下，如果一个局中人单方面改变自己的策略得到任何其他结果都不会从中受益，那么该结果对于该局中人来说是稳定的。如果一个结果对所有局中人都是稳定的，则该结果称为冲突的一个均衡。本模型中的局中人、时间点和行动方案如下：（1）局中人：政府、开发商、村民；（2）时间点：在本案例中，选择政府公布深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）的日期附近为时间点，即2005年10月26日附近。（3）各局中人的行动方案政府的行动方案：不提供优惠政策；提供优惠政策，政府独自承担拆迁；提供优惠政策，和开发商共同承担拆迁三种。开发商的行动方案：不参加项目，不介入拆迁；参
12、加项目，不介入拆迁；参加项目，介入拆迁三种。开发商的介入能够解决资金问题，但是由于城中村内部的关系复杂，拆迁问题困难重重，开发商一般也不愿与村民直接打交道。而且作为一个理性的经纪人，开发商会衡量改造项目是否能够盈利。村民的行动方案：由于城中村改造涉及到村民的切身利益，村民可选择支持改造工程和不支持改造工程。村民的选择对城中村改造项目能否顺利实施有着重大的影响。局中人行动方案见表6，其中1表示局中人选择了一个方案，0表示没有。当一个局中人在所有的方案上都标了1或0时，就形成了该局中人的一个策略，当每个局中人都选定了自己的一个策略时，就构成了结果。3个局中人行动方案总数为3+3+2=8，应有为28
13、=256个可能的结果，但并不是所有可能的结果都会出现，如政府不提供优惠政策，独自承担拆迁；开发商参加项目，介入拆迁是不符合逻辑的，不应该存在。因此，应从模型中删去这些不可能的结果，得到表6。表6. 深圳城中村改造中政府、开发商、村民的方案及结果方案政府不提供优惠政策，独自承担拆迁提供优惠政策，独自承担拆迁提供优惠政策，共同承担拆迁1 0 1 0 0 1 0 1 0 00 1 0 1 0 0 1 0 1 00 0 0 0 1 0 0 0 0 1开发商不参加项目，不介入拆迁参加项目，不介入拆迁参加项目，介入拆迁1 1 0 0 0 1 1 0 0 00 0 1 1 0 0 0 1 1 00 0 0
14、0 1 0 0 0 0 1村民支持不支持 1 1 1 1 1 0 0 0 0 00 0 0 0 0 1 1 1 1 1十进制数73 74 81 82 100 137 138 145 146 1643.2局势偏好排序政府的局势偏好依据以下原则：（1）使开发商参加项目，保证改造项目能够顺利进行；（2）获得村民支持，使改造项目的阻力最小；（3）政府的支出最小。开发商的局势偏好：（1）获得最大利润；（2）开发项目的风险最小。村民的局势偏好：（1）获得最大的拆迁赔偿；（2）拆迁中的风险最小；（3）城中村严重的环境、治安等问题得到改善。表7表示了政府、开发商和村民的偏好，都是从左向右按偏好递减排序的。表7. 深圳城中村改造中政府、开发商、村民局势偏好序列政府偏好序列 81 100 82 164 146 145 73 74 137 138 开发商偏好序列 82 81 146 100 145 164 137 73 138 74村民偏好序列 100 82 74 164 146 138 13
