《房地产项目策划与营销结合济南实证案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目策划与营销结合济南实证案例分析（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 目目录一、项目目概况1（一）地地理位置置1（二）项项目概况况1（三）规规划设计计方案的的主要经经济指标标3二、济南南市房地地产市场场分析44（一）宏宏观环境境分析441.土地地市场分分析42.济南南商品房房住宅市市场分析析93.房地地产市场场预测114（二） 微观环环境151.竞争争楼盘1152.毓秀秀雅居项项目分析析182.1项项目概况况分析1182.2户户型设计计及面积积分配比比例202.3项项目市场场定位2202.4项项目价格格定位224三、项目目实施规规划24四、项目目投资估估算及投投资计划划27（一）项项目投资资估算227（二）项项目总投投资估算算29五、项目目销售计计划及收收入估
2、算算30（一）销销售计划划30（二） 销售收收入估算算30六、项目目融资安安排31（一）资资金来源源31（二）资资金来源源表和利利息估算算31七、项目目财务评评价32（一）动动态盈利利能力指指标评价价32（二）静静态盈利利能力及及计算335八、财务务评价报报告编制制心得336 一、项项目概况况（一） 地理位置置 毓秀雅雅居南面面是济南南的黄金金走廊经十十东路，北北临世纪纪大道，西西临凤岐岐路，东东临凤鸣鸣路，交交通便利利。（二）项项目概况况毓秀雅居居位于山山东建筑筑大学西西北角，属属于山东东建筑大大学校园园整体规规划的一一部分。本本项目北北临世纪纪大道，西西临凤歧歧路，南南面与建建大花园园一二
3、期期相连，为为规划建建设的建建大花园园小区三三期工程程。建大大花园总总占地约约4000亩，为为济南市市东部雪雪山片区区最大的的房地产产项目，该该项目与与我校330000亩大学学风景完完美融合合，尽享享建筑大大学优美美的自然然环境与与各类型型运动休休闲设施施。有效效提升了了片区的的自然环环境，社社区景观观优美，为为济南市市少有的的优质景景观环境境社区。再再加上完完善、高高起点的的教育配配套设施施，建成成后将成成为从幼幼儿园至至大学一一站式高高品质教教育大盘盘。 建大商商业街已已经全面面营业，有有全国连连锁品牌牌家家悦悦超市，有有7+11美食广广场、服服装广场场、KTTV、银银行、便便利店、门门诊
4、等。 山东建建筑大学学、山东东建大教教育置业业有限公公司、山山东师范范大学二二附中已已签署合合作建设设协议书书，协议议书规定定本项目目业主子子女可无无条件享享受本校校区山师师二附中中附小的的九年制制义务教教育。山山师二附附中附小小为省属属重点中中小学，其其在教材材选择、师师资力量量、教法法上都不不同于历历城区片片区学校校，教育育领先优优势明显显。根据据建大花花园3期期开发计计划，山山师二附附中附小小九年制制中小学学将同建建大花园园3期同同步开发发，预计计山师二二附中附附小九年年制中小小学将于于建大花花园3期期交房时时（20014年年）具备备招生条条件，从从而实现现了广大大业主子子女在家家门口读
5、读名校的的梦想。 更多多的地面面绿地，小小于一八八%的建建筑占地地率。更更开阔的的视野和和更充足足的阳光光。严格格控制楼楼体长度度和楼体体间距，小小区内采采用人车车分流的的交通系系统,构构建大面面积的纯纯人行活活动区域域。对地地面回家家路径和和地下停停车回家家路径的的空间和和景观体体验均进进行精细细的探讨讨，形成成立体的的人行系系统。 以中小小户型为为主（8801110平平米占880%）， 同时兼兼顾不同同的需求求 ，产产品线丰丰富（440-2200平平米均有有）。全全南北通通透户型型，居住住的舒适适度大大大提高。表1.11 项项目配套套设施配配备类目配套说明明交通出行行(1) 项目紧紧临济南
6、南市城市市规划主主干道经十十东路；(2) 项目附附近有11一五路路、1116路、3311路路、3117路、3308路路、3221路公公交站牌牌，到临临港南区区下车。教育配套套中小学：山东师师范大学学第二附附属中小小学幼稚稚园：现现有金色色童年88班幼儿儿园，另另规划66班公立立幼儿园园一处周边商业业建大商业业街已经经全面营营业，有有全国连连锁品牌牌家家悦悦超市，有有7+11美食广广场、服服装广场场、KTTV、银银行、便便利店、门门诊等。周边医疗疗配套省立医院院、济南协协和医院院、舜天天人大药药房、济南市市第三人人民医院院、武警警医院等等。娱乐休闲闲设施配配套：有游泳馆馆，阅览览室、咖咖啡馆、健
7、健身房等等运动、休休闲、娱娱乐设施施。（三）规规划设计计方案的的主要经经济指标标毓秀雅居居项目总总占地面面积5.一三公公顷，地地上容积积率为33.5，分分摊至各各个用地地类型，具具体的指指标如表表1.22所示表1.22 毓毓秀雅居居项目经经济指标标序号名称单位数量一总用地面面积5一三000二总建筑面面积26000001地上建筑筑面积20一八八001.1住宅面积积19088001.2公共建筑筑面积1100001.2.1社区风情情商业街街1000001.2.2娱乐设施施100002地下建筑筑面积5820002.1地下停车车场面积积5760002.2仓库600三绿化率%35%四停车率%80%五建筑密
8、度度%一八%六容积率3.5二、济南南市房地地产市场场分析（一）宏宏观环境境分析20一三三年是济济南房地地产发展展表现最最为突飞飞猛进的的一年，住住宅物业业新增供供应大幅幅攀升，总总供应量量与去化化量均达达到历史史最高水水平。在在整体市市场回暖暖全国涨涨声一片片的大背背景下，济济南楼市市也表现现相应的的势头，月月度去化化率稳定定在400%左右右，明显显优于去去年同期期水平。从从20一一三年土土地出让让历史最最高值来来看，220144年济南南住宅市市场仍有有望延续续此种趋趋势，步步入飞速速发展轨轨道。同时万科科、保利利、中海海、绿地地、恒大大、华润润、世茂茂等一线线开发商商大量拿拿地不断断推出新新
9、项目极极大提升升了济南南楼市整整体产品品力和营营销水平平，实现现了一线线房企全全面布局局格局。相比而言言，商业业物业整整体仍较较为平淡淡，市场场表现一一般；公公寓和写写字楼均均有大量量新增供供应面市市，随着着济南西西部、东东部规划划推动和和协调发发展，均均带来逾逾千万的写字字楼、公公寓等商商务公建建类产品品，20014年年将步入入竞争白白热化阶阶段。第一部分分：200一三年年济南市市土地市市场分析析 一、公告告土地分分析1、土地地供应面面积大幅幅上涨20一三三年全年年，济南南市共推推出2229宗土土地，土土地出让让面积为为11664.771万，建筑筑面积为为3一三三0.441万。同220122
10、年全年年供应数数量相比比，土地地宗数增增加逾一一倍，出出让土地地面积与与建筑面面积分别别上涨998.225%和和77.66%，市场场供应火火热。图1-11-1济济南20009-20一一三年土土地供应应状况2、 西客站片片区土地地集中供供应表1-11-1 20一一三年全全年土地地出让情情况列表表从土地供供应的各各个区域域来看，槐槐荫区供供应土地地最多，宗宗数、面面积及建建筑面积积均位于于各区之之首，主主要是西西客站片片区大量量土地入入市的拉拉升。 3、住宅宅用地为为主，商商业用地地比例下下降图1-11-2济济南各物物业类型型土地供供应状况况20一三三全年，济济南共供供应一三三6宗居居住用地地，总
11、面面积8004.226万平平米，占占总供应应面积的的69.11，环环比下降降3.666%。商商业用地地供应885宗，总总面积2275.92万万平米，占占总供应应面积的的23.71，环环比下降降3.662%。其其他类用用地8总总，855.333万。二、土地地成交市市场状况况1、土地地成交量量价齐升升济南200一三年年成交土土地1664宗，总总面积约约7633.466万，建建筑面积积约21179.一八万万，成成交总价价4一八八.811亿元。与与20112年相相比土地地成交情情况呈现现量价齐齐升的局局面，土土地面积积增加331.886%、建建筑面积积增加338.001%、成成交金额额增加229.99
12、5%。图1-22-1济济南20009-20一一三2、住宅宅用地为为成交主主力图1-22-2济济南200一三年年各物业业土地成成交面积积居住用地地成交558宗，总总面积约约4211万，折折合建筑筑面积一一三299.444万，土土地成交交总价款款为2883.334亿元元；按土土地成交交面积，居居住用地地占共成成交面积积66%。商业用地地成交559宗，总总面积约约一八66.377万，折折合建筑筑面积约约8311.100万，土土地成交交总价款款为一三三0.5571亿亿元；按按土地成成交面积积，商业业商务用用地占比比25%。其他娱乐乐康体、殡殡葬设施施用地、加加油加气气站等用用地成交交4宗，总总面积约约
13、71万万，折折合建筑筑面积约约一八.64万万，土土地成交交总价款款为4.90亿亿元；按按土地成成交面积积，商业业商务用用地占比比9%。3、土地地单价上上升，楼楼面地价价保持平平稳图1-22-3济济南20009-20一一三20一三三年济南南土地成成交单价价为54486元元/，环环比下降降1.440%；楼面地地价为119222元/，与220111年相比比上涨44.466%。各区土地地市场分分析三、区域域土地出出让与成成交量分分析表1-33-1 20一一三年各各区土地地出让与与成交情情况列表表今年土地地供应仍仍集中在在城市重重点建设设的新区区，新区区的建设设必将带带来大量量土地市场供应应与成交交，而
14、开开发商不不断进驻驻也将对对新区建建设起到到促进作作用。槐槐荫区土土地供应应与成交交数量均均位于各各区之首首，主要要受西客客站片区区大量土土地入市市影响。 从成交土土地的楼楼面地价价来看，历历下区楼楼面地价价相对较较高，传传统认知知的高价价值区域域的楼面面地价仍仍高于城城市新区区与外围围区域。随随着品牌牌开发商商的大量量进驻，西西客站所所在的槐槐荫区楼楼面地价价不断提提升，已已超过历历城区居居于济南南各区次次位。 四、土地地市场小小结及预预测20一三三年，济济南土地地市场延延续20012年年的上行行态势，供供应量及及成交量量均再现现高峰，土土地市场场供需两两旺。随随着济南南城市发发展节奏奏的不
15、断断加快，在在房地产产整体向向暖的形形势下，220144年土地地供应仍仍将继续续增加。 西客站片片在最近近两年释释放了大大量土地地，预计计后续可可供应土土地相对对较少。而而历城区区作为济济南最大大的行政政区，存存有大量量待开发发建设用用地，未未来济南南东部奥奥体至唐唐冶区域域或将成成为20014年年土地市市场主力力。 第二部分分：200一三年年济南商商品房住住宅市场场分析 一、200一三年年1-112月济济南市商商品住宅宅市场状状况1、供需需两旺，楼楼市运作作良好图2-11-1220一三三年1-12月月济南住住宅市场场累计供供应量截止至220一三三年122月，济济南市内内五区商商品房全全年累计计供应4495.1万平平米，同同比增长长34%。这一一数值也也达到历历史最高高水平。图2-
