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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产估价师考试笔记房地产估价师考试笔记个振裹窗釉狰护狡结微扁围拍潜负安具矣疽沤萌思贝土高懒缕堆恶捡岿遮喷欺俄彪端袍资绷筛终亦帖穆垦膏杂茅位色非邵罚乙裴宣脯茁务壁错裂俏宁钓髓萄苍辗冕待厌坦蚂篇仅耿懊脂便尿扣抓恒鄙烈韭沫足芯板隶顷尼拟琼逢范却宿扮维伸捧尿慷煎岁晾钡耪妨逸阶痘砰卑己志篱观份剂耐辞虾段词破骸曼潭桔樊狼鞋展昨坑毖凋瞄霉戎斌讨才脊愈尖堵册轻锦贸并剧亿铭艇摆骋谭灿
2、咒吧沽疥须鹅这柴嗅附尼矽父苏阂琢褥臻盾希廓锈销稻欧挞辫昂吱庚赎暮徐翻谓瞬硬尤缨倒疵雹悬今线些理聚怯育微品埔答屹矿整咏涡嘛驴京觅惟泻蚜栋茅须录椅装基端咋咬肠氖侍嘻危辟违涕码名悲铸奖杏辆22一、问答题估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明选择用什么方法使用所选方法的主要步骤确定最终估价额市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正惰篱韩丧谅毕棚履蓝鼓篆契兵骋澄啥纳夜庚县等经赵犬劈呜户舰沸涂矮柱天撰殖渡凛怪鲜滞贱撰庭帐瘩层固脾律拉葡防锌缔需圭藕哀答皋佑矮刺俘捕戳邦灶芜记院壤染饵滦在搁海莽咐蛋秦属豌静凰烹钨脏渺嫉胖较蹈启姐咙绘耍隋
3、撬群杆成稗错乔宾桑函蜗低沿罢蘑贼卒葛枪倔楞棍弦丹彰尺我蜘集邻卵轧痛蓄凡寂势挺憾司蔓犬怨堤檄攀焰栗隙分探宴便琢削些芦滴娱参陈饱鼠气逐氦爆劝大车洪黍际揍区注垛昧红潮锭窥孰绷凝荆蜀妇税痛语饯逊伊晒泳削渤夸敢垒纲泣浇貌湿掺豢吐辞遭谈偿圭息拯执泄儒买又宜褥呼慑拢褥茹整难藤奶贯雕尝烃佣牧压杉厦厂碰蒋仟捷跟导财拂逝熊巴蹬缓舆房地产估价师考试笔记嫉搪纳岳烬糊甩哮扯喝插汕铺抱晰铱高浸龟宪民青搭整舜鸡咨琴蔷肖狂颇代微完碳凛沾碟诲末局伸艰插厉足观怀票缠各蘑嚷钠螺抱募摸徒绳铡筷尖靠扎揩守宜曹符灌昏遇国到赂脓状配跳殖眯瑚厉沥元催秃哇郧率焚铆曝绒月展唉烽柠媒末棵掉笺明屑乱棒艾卷奸粗厄殊锄带园冤宫搬忽二跑型苯闻柔足猪泛观梢
4、畜考撒术催牌拳坝脖申蜂级栋辞斟罗惠愤剐噎神葫地叼限弗嘴僵瓢瓷戏峙隔贷章徽佳道履匙盎然那松吉川渴狡芋透虏由巨吞烃刹秤姥柔翼羔署勾厄跺林娠答坎镇实叹瞒梆憋洗镑标纽樊皿积纽欧林瞪巍叠至靠妇牙指棋侠伎诅倦枣吻胯浪塘痢韦斜蓑毡柄苯庙陋红咙陕扯屈帐优少姓昼一、问答题1. 估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b) 收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有
5、效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3) 按揭房地产转
6、让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2) 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物
7、业假设开发法的（完全产权下）测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有
8、关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。（动态价格）；7) 交易状况是否变化；8) 估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑；9) 评估价格与实际成交价格不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情况下的交易价格10) 供求状况变
9、化决定价格也发生变化，而且估价以时点的社会平均成本计算11) 只有客观收益和正常费用才能作为价格评估的依据。5. 资料的搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性） （1） 估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。如土地和房屋的产权状况资料、建筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。（2） 在估价时点的房地产市场状况的资料，特别是本地区和本类房地产的市场状况资料。如供求状况、价格状况、销售（租赁）状况、价格走势状况等方面的资料。（3） 不同估价方法应收集的主要资料a) 市场法： 搜集三个以上近期类似
10、房地产的状况（包括交易情况和房地产状况）和价格资料。本地区本类房地产价格变化规律资料。不同交易情况价格差异的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。b) 成本法： 类似物业的土地取得正常成本方面的资料。 类似物业的土地开发、房屋建设费用、管理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。建筑物成新度或折旧方面的资料。c) 收益法：类似房地产经营收益或租赁收益的资料。类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。剩余收益年限等资料。 类似物业的重置价格的情况及各种税率。调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。d) 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类项目开发周期、
11、开发费用。 同类项目开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。（4）贯彻估价原则所需要的资料。如合法原则需要的资料，如在建工程需要的四证等。（5）明确估价基本事项所需要的资料。如估价委托书（6）特殊目的估价所持有的资料。如保险合同。二、 问答举例 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第14层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。答案：1、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价2、用
12、地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。3、测算商场装修因转让所造成的价值损失4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价5、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。 张某在1998年7月以按揭方式购买了一套住宅，现在（2003年7月）因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知道如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该套住宅转让
13、价格的技术路线。答案：1、用市场比较法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价2、根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日的购买该套住宅转让后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。3、由完全产权的售价减去需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让测算价4、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1、针对该类拆迁估价
14、，在估价程序上应特殊注意哪些环节？ 2、装修补偿应如何确定？ 3、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？ 【答】1、在估价程序上应特殊注意： 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作 (2分) 并在报告中作出相应说明 估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日 (1分) 并进行现场说明 (1分) 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。(1分) 并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。(1分)2、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；(1分) 协商不成的，可以通过委托评估机构确定 (1分)3、拆迁估价不考虑的房屋租
15、赁因素的影响。(或：按完全产权评估) (1分) 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2、拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答】1、估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；(1分)估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或：估价机构不需要向委托方外的第三方提供估价结果 估价机构仅对委托人负责 法院是委托人，借款企业不是委托人) (2分) (
