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1、多功能投资属性专项方案一、寻求多功能投资属性原因(一) 增加销售途径之一自项目花园商业推广开始(2021年5月)，以住宅属性 作为主推方向，累计来访达到425组，其中样板间开放至今 来访不足300组，目前整体成交转化率较差。从整体来访客户来看，仅从居住单一属性作为主推方向, 客户转化率较低，难以实现销售量化。为了进一步推动项目销售，急需挖掘产品商业投资属性, 拓宽项目客户群体层面；(二) 产品自身多功能属性导向1 .产品特性：(1) 物业性质：40年商业产权，面积段不大，可组合 拓展百变空间(50、80、90、110 m2四种户型)(2) 产品特性：约5. 8米层高，可拓展性极强，同时拥 有入
2、户花园，露台，庭院，地下室及户外连廊；(3) 建筑形态：外立面采用公建化立面，绿色低密生态 园区氛围；(4) 楼栋位置：1、2号楼紧邻主干道，正门口道路是 一条东西向贯穿生态城的重要城市次干路，双向4车道。2 .建筑面积：1、2号楼合计32套，总建筑面积2610 m2,其中1号楼 建面约1300 m2, 16套，2号楼建面约1309 m2, 16套；3.区域环境：位于新城核心启动区；双主干道的十 字轴心黄金交汇处，且紧邻地铁站点；周边拥有众多的旅 游景点，自然景观资源丰富；(三) 沟通资源经营案例(1) 轰趴馆：面积400-500 m2,装修费用60-70万，由 慢姑娘全国连锁轰趴店打造，每周
3、基本上周五-周日三天满 客，每天营业额2280元，月营业额2. 7万元。(2) 花筑别墅民宿：携程旗下花筑运营公司，以民宿为 主要经营方向，已至项目考察，如果按照本地情况，整栋别 墅可改造为民宿产品，取其中4层56平米二层套房，总价 88万，租金可达300-400元/晚，按照月入住50%计算，整体 年收益率在6. 1-8. 2%之间：300 元/天*30 天*50%* 12 月/88 万=6. 1%400 元/天*30 天*50%*12 月 /88 万=8. 2%(3) 融创项目：经公司与慢姑娘全国连锁经营沟通，得 知融创附近项目已于他们沟通洽谈改造轰趴馆相关事宜。区 域内同产品类型均已在寻求
4、此方向突破口。二、产品销售模式上面所说产品只从商业经营角度作为方向，提供了产品 商业可能性，对于商业经营，需要由更为专业商管公司进行 商业托管，统一经营管理，同时能够为产品提供附加值，给 销售提供销售道具：从客户层面出发，客户购买本案商业产品支出情况预估:以4层56平米户型为例，总价88万元，客户首付44万 元，贷款10年，月供为4645元，贷款合计需要还款55. 7万O对于商业产品，客户更考虑的是产品投资回报，在前期 市场不成熟的前提下，同样需要获得稳定回报率，进而引出 返租模式，即商业托管公司提供返租政策，返租金额需要涵 盖客户贷款金额。返租政策：通过客户月供进行反推，客户年返租至少需 达
5、到：月供4645元*12个月=5.45万元；即年返租率为:5.45万元/88万=6. 2%客户交房即提供返租，交房前3年为市场培育期，按照 最低返祖率6%,月返租金额为5280元，能够维持客户月供； 交房3年-6年作为商业市场成熟期，为商业托管公司盈利 期，适当提高返租金额，即8%,月返租为5867元，超过客 户月供。客户6年合计返租金额为：88万*6%*3年+88万*8%*3年=37万元三、可经营业态研究(-)业态规划分析序号业态形式面积需求(m1)推荐楼层业态需求推荐指数各注1民宿酒店1000-2000整栋周边需要有一定的旅游景区 整栋1300 m1,满 足要求，而且靠近 旅游景点附近2兴
6、趣空间100-4002-4层任意低密环境，可创办兴趣 空间的打造，如手创工 作室、摄影工作室小空间，独立私密3教育机构2001-4层需要新居民，新生儿出 示较多 社区常规配套商业4美容养生会 所2001 层(107m1)中高端人群 社区常规配套商业5空中餐厅60-2004层(57对+ 屋顶)小区较高的环境，中高 端人群4层屋顶合理利 用，具备条件6小型健身会 所300-8001 层(107m*)需要中高端客户群体社区常规配套商业7空中书吧100-8002F层任意打 通中高端人群 特色小区商业配套8轰趴馆2001 层(107m*)产品面积较大，且能够 形成聚集性叠拼产品，容易引 起小区其他业主投诉(-)业态户型设计意向(作参考建议)美申区V1P美容室美容美甲方向摄影工作室方向创客工作室方向四、其它需协助建议1 .针对1、2号楼进行商业多功能业态划分，提供产品 商业规划相关意见；提出可行性商业后期运行模式，作为后期销售说辞补 充，提升客户投资动力；协调沟通意向性相关商业资源；2. 提供商业返租政策，年返租率换算月返租，不低于客 户贷款月还款金额，同时需要按月在规定时间内返租;探讨其他商业运营模式及优化形式。
