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1、 六、房地产业务发展战略目标及措施（一）房地地产行业业分析1、土地政政策分析析从总体上说说，我国国的土地地资源有有限，人人均耕地地面积 0.1106公公顷(11.599亩)，不不足世界界人均数数的433%。所所以国家家对土地地规划、使使用都有有较多的的法律、法法规。对对经营性性用地，国国家规定定必须招招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。国家家土地政政策的变变化对房房地产开开发商的的影响主主要体现现在以下下一些方方面：土地获取的的难度增增加。由由于国家家土地供供应总量量将受到到严格的的限制，未未来房地地产公司司获取大大面积优优质土地地的难度度将增加加；（1） 促使开发商商增加核核心能力力。土地地
2、出让方方式的转转变将促促使一些些房地产产公司从从资源优优势型企企业向能能力优势势型企业业转变，能能力优势势的形成成与市场场化进程程速度相相关；（2） 土地价格上上升。土土地价格格比协议议转让价价格总体体水平上上升，长长期价格格趋向合合理区间间，但总总体价格格水平将将高于现现在水平平，这对对房地产产公司未未来的利利润产生生较大的的影响；（3） 行业竞争激激化。房房地产开开发行业业竞争趋趋向激化化，实力力决定开开发机会会，资本本运作、技技术创新新、专业业人才、投投资策划划等方面面都对房房地产公公司提出出了更高高的要求求。2、房地产产行业的的特点及及竞争态态势据近几年对对房地产产销售收收入的统统计分
3、析析和预测测，房地地产的市市场销量量将呈现现继续增增长的势势头：表十四：中中国房地地产市场场销售收收入预测测表单位：亿元元2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年685777148857100000114288房地产行业业是平均均利润率率较高的的行业，达达17.2%，但但利润率率的波动动较大，表表明行业业的经营营风险较较大。在房地产的的投资方方面，商商品住宅宅投资占占有较大大的比重重，将近近70%。房地产行业业受国家家经济的的影响较较大，它它国民经经济的波波动具有有很强的的相似性性。从行业的生生命周期期来看，我我国房地地产业正正处于成成长期。房地产行业业成功的的关键因因素如
4、下下：（1） 整合才能发发展。向向集约化化大型企企业发展展房地产产开发企企业应当当通过实实施资产产重组、内内外兼并并，在短短时期内内快速组组建成庞庞大的企企业集团团，形成成开发优优势；规规模化产产品开发发趋势-考考虑到开开发建设设房地产产利润已已接近社社会平均均值，只只有开发发规模化化产品，薄薄利多销销，才符符合开发发企业的的根本利利益；（2） 打造企业的的核心竞竞争力。核核心竞争争力概括括为六个个要素： 土地资源源； 市场把握握； 产品设计计； 营销管理理； 品质控制制； 资本规模模。（3） 创新。定制制个性化化的产品品-对功能能性和文文化性的的把握和和创新；管理体体系创新新-第一步步达到科
5、科学管理理，与市市场经济济接轨；第二步步实施知知识管理理，与知知识经济济衔接；战略联联盟-“为竞争争而合作作，靠合合作来竞竞争”的新联联盟含义义正在被被房地产产发展商商所接纳纳；（4） 一体化/多多元化经经营。为为了节约约交易成成本，或或者是实实现多元元化经营营，众多多的大企企业实行行前向一一体化，或或（和）后后向一体体化战略略； 房房地产开开发企业业可以采采用从建建材制造造、建材材供应到到房地产产开发、建建筑安装装、室内内装饰装装潢（包包括装饰饰材料的的制造）、然然后到物物业管理理等等一一体化的的经营战战略，或或者是进进入其他他相关性性不大的的行业，实实行多元元化经营营。3、写字楼楼市场（1
6、）写字字楼的市市场供给给总体上来说说，北京京未来几几年内中中长期写写字楼的的供给量量将超过过去10000万万平米，220055年前后后，CBBD地区区、中关关村、金金融街、亚亚运村累累计至少少有超过过5000万平方方米的写写字楼供供应量。未未来几年年写字楼楼面积供供应如下下表所示示：表十五：北北京地区区近年写写字楼供供应面积积统计及及预测单位：万平平米CBD中关村金融街其它地区2004年年供应面面积4257402005年年供应面面积524940未来几年内内总供应面积积500200150150（2）写字字楼市场场特征北京写字楼楼市场是是甲级写写字楼一一统天下下，顶级级、甲级级、乙级级写字楼楼形成
7、11：7：2的分分布式北北京写字字楼市场场的最大大特征。从写字楼本本身来说说，最重重要的两两个特征征是区域域位置和和档次，不不同地区区对两者者的需求求有不一一样的特特征。北京写字楼楼租赁市市场呈现现三大特特征： 交易集中于于四个区区域。无无论从交交易数量量还是从从交易面面积来看看，、中中关村、燕燕莎和王王府井都都是北京京写字楼楼租赁市市场最为为集中的的区域，这这四个区区域的交交易量占占到了市市场总份份额的660以以上； 国内外客户户的选择择不同。中中关村对对国内客客户，尤尤其科技技企业的的吸引力力更大，国国外客户户则更偏偏重于选选择国际际氛围较较为浓厚厚的、燕燕莎、王王府井等等区域。的的租赁客
8、客户中，国国际知名名企业占占到了446，涉涉及的行行业则以以通讯电电子、金金融保险险业为主主；王府府井和燕燕莎商圈圈的客户户构成较较为接近近，主要要是专业业服务性性公司； 面积的需求求差异大大。1000020000平方方米的租租赁案例例最多，占占总交易易案例的的30.7。此此外，220000平方米米以上的的大面积积和3000平方方米以下下的小面面积交易易案例也也都很大大，分别别占266.7和233.9。科技技、贸易易公司的的需求以以小面积积为主，而而金融保保险业、通通讯电子子业和专专业服务务业等则则需要大大面积。（3）写字字楼的的的客户分分析北京市写字字楼需求求的大客客户主要要是由来来自于六六
9、个市场场的机构构、企业业和公司司组成，其其中第三三产业客客户所占占比重至至少达到到 500%以上上。这六六个市场场是：金金融保险险机构、大大型集团团公司、外外国公司司、国家家部委机机关、通通讯电信信企业和和外省市市公司。在可以预见见的一段段时期，中中资机构构、大型型企业集集团和部部分跨国国公司将将成为北北京写字字楼的主主要需求求者，原原有的客客户群体体将出现现一定的的分化。（二）中铁铁泰博经经营状况况分析1、中铁物物资对中中铁泰博博的业务务定位在中铁物资资总公司司总体发发展思路路的指导导下，为为获得实实业支撑撑，盘活活土地资资源，中中铁物资资成立了了中铁泰泰博房地地产公司司。从行业的利利润率和
10、和资产收收益率来来说，房房地产行行业在众众多行业业中处于于优势地地位。基于以上两两点，房房地产业业务是中中铁物资资要大力力培育和和支持的的业务。2、中铁泰泰博的业业务发展展2002年年7月226日，中中铁物资资总公司司与北京京释胜投投资公司司共同出出资成立立北京中中铁泰博博房地产产公司，注注册资金金30000万元元。中铁铁物资总总公司占占公司880%的的股份，北北京释胜胜投资有有限公司司占公司司20%的股份份。20003年年3月中中铁泰博博与香港港易达国国际投资资有限公公司合作作成立“北京第第五广场场置业有有限公司司”。共同同开发北北京第五五广场项项目。2004年年3取得得第五广广场项目目的规
11、划划意见书书，北京京第五广广场项目目总建筑筑面积为为12000122平米，建建筑高度度80米米，地上上17层层，地下下4层，定定位为55A级高高档写字字楼。3、中铁泰泰博目前前存在的的问题和和劣势中铁泰博缺缺乏系统统化的战战略规划划和战略略管理体体系，公公司处于于一种项项目推动动状态，对对未来发发展没有有明确思思路和定定位。（11）目前前很难确确认中铁铁泰博的的战略导导向，公公司只是是以完成成开发项项目为目目的，没没有一套套战略制制定体系系；（22）中铁铁泰博缺缺乏强有有力的参参谋团队队的支持持，目前前也缺乏乏建立战战略规划划团队的的机制；中铁泰博的的组织机机构上看看，公司司的高管管层较多多，
12、中层层较少，且且有些高高管没有有可以领领导的下下属部门门；中铁泰博在在开发第第五广场场项目中中当前的的劣势因因素：（11）经验验、人才才缺乏。中中铁泰博博公司缺缺少大型型房地产产项目的的运作经经验，房房地产的的精英人人才缺乏乏；（22）市场场影响力力。中铁铁泰博在在房地产产界尚是是一个综综合实力力不强的的公司，难难以取得得市场的的影响力力；（33）项目目前期论论证不够够充分。从从中铁泰泰博提供供的资料料来判断断，对项项目的前前期论证证，有诸诸多不足足之处，如如外部市市场分析析，经济济因素分分析等；（4）缺缺乏计划划性。到到目前为为止，项项目设计计、工程程建设、全全程营销销等环节节的运作作方式还
13、还没有明明确，细细致的安安排，只只有大致致的思路路；（55）写字字楼市场场竞争激激烈。北北京几乎乎汇集了了中国最最优秀房房地产开开发商，是是一个竞竞争非常常激励的的市场，且且甲级写写字楼处处于供大大于求的的状况；（6）潜潜在客户户。中铁铁泰博把把项目的的客户定定位于北北京的最最高端市市场，定定位的潜潜在客户户的需求求量？购购买？租租售？他他们对写写字楼的的品质需需求等因因素是要要仔细考考虑的。（三）中铁铁泰博房房地产业业务战略略定位新华信建议议中铁泰泰博房地地产业务务的战略略定位为为：（1） 作为中铁物物资的实实业经营营业务，盘盘活中铁铁物资的的现有土土地资源源，适当当参与社社会性土土地资源源
14、开发；（2） 追求项目高高投资回回报率，不不盲目追追求公司司规模上上迅速膨膨胀；（3） 追求高品质质的精品品项目，不不盲目追追求高市市场占有有率；（4） 形成以准确确定位、获获取和利利用高质质量土地地并实现现快速投投资，获获取回报报的核心心竞争力力。（四）房地地产业务务发展战战略目标标（1）战略略目标制制定的依依据：同行的标杆杆企业的的发展速速度。如如万科、万万通、金金地等；中铁物资对对房地产产业务的的发展定定位；新华信为中中铁物资资制定的的总体目目标。业业务的发发展目标标应纳入入总公司司的发展展框架之之内，并并与总公公司的整整体发展展战略相相协调；中铁物资房房地产开开发时，各各地土地地资源的
15、的外部环环境，以以及中铁铁物资的的内部条条件。（2）房地地产业务务的战略略目标表十六：房房地产业业务财务务目标单位：亿元元2004200520062007200820102015销售收入2.265.868利润-0.2224-1.7440.520.87991.2利润率15%15%15%15%注：中铁泰泰博在于于20006年以以前重点点关注第第五广场场项目，220066年开始始销售，220077年销售售完成； 房房地产要要形成稳稳定的现现金流，220077年销售售9万平平米，平平均按每每平米440000元计； 220100年销售售面积220万平平米；设设定利润润率略低低于标杆杆企业的的平均利利润率，取取15%。（五）房地地产业务务发展战战略规划划及战略略措施1、 战略略规划（1） 2004-20006年，做做实做精精第五广广场项目目；（2） 依靠专业化化土地投投资开发发能力，充充分利用用现有的的土地资资源，详详细规划划，逐步步开
