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1、土地置换与土地估价相关问题分析 土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换，是土地流转的一种重要形式，也是调整产 业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家，这种身份的双 重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已 取得一些进展，主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究，土地估价方面较多 是关于加强土地估价管理的研究。但现有研究存在一定局限性，首先对置换冲突注意不够， 对冲突环境下的土地价格形成机制和冲突导致的估价困境缺乏研究；其次忽视了土地估价在 土地置换中的关键地位，对土地置换中的估价实务尚无文献涉猎；第三在对策研究中忽
2、视技 术与社会组织的综合作用。本文通过探讨土地估价与利益冲突间的相互关系，从管理利益冲 突、规范估价行为的角度提出管理与技术建议，从而实现置换过程和谐有序、置换效率提高 的目标。一、土地置换的分析（一 ）土地置换的目标与效率 由于置换目的不同，且用于置换的两宗土地的性质、用途、 权利状况和实体状况可能有差异，土地置换表现出多种形式，工作流程相应也有所区别。 土地置换事关利益分配，置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休， 久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼，或协商无望而中止置换的现象屡见不鲜。可以 用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1 中曲线 a 代表损害曲线，它
3、向右下方弯曲，表示随着利益冲突的减弱，损害总量趋向减少，相应置换效率会上升。管理冲突的主要 目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生 , 降低冲突的负面影响， 即将置换点沿曲线向下移动。 当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下 , 也可。间里的直接损失（资金的时间成本与机会成本） ，假设为c。则实际差价为 2- c。当然由于 c1，则甲方可能仍倾向于按 t时刻进行结算。显然，置换双方基于不同的利益取向， 对评估 时点有完全不同的倾向性，这将影响最终的交割价格。（二 ）估价原则 城镇土地估价规程中的估价原则包括：最有效利用原则、替代原则、 预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视：
4、（ 1 ）合理原则： 一般来说， 协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。 任意两宗地的 市场价值都不可能完全相同，需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出合理的 价格评估，从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果没有采 用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面，以置换为估价目的进行评估时，评估结 果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度，这是估价方以客户为 本，遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高，则可减少置换双方无谓的利益冲突。当双 方就评估价格达成了一致，该价格也就具有了现实的合理性。（ 2）对等原则：土地置换具有“物物交换”
5、的双向性，置换双方具有身份上的双重性，既是 买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。在 置换评估时，也应站在平等的立场上，协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的另 一个表现，是在可置换土地这一标的物的确定上应基于“等价值置换”原则。（3）互利原则：土地置换调整土地利用结构，优化用地配置，提高城市土地利用综合效率， 促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断，造成收益下降、企 业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中，是否将外部利益货币化，在估价时予以充 分考虑，甚至给予必要的平衡，这是值得探讨的。（三 ）估价方法 利益冲突的双方
6、，对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标， 首先是估价目的类型中缺乏“土地置换”这一项，在价格类型中也没有相关规定，这使得用 于置换目的的土地估价缺乏技术依据；其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有， 因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大，相应其结果的科学 与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近 法、基准地价系数修正法等。（ 1）成本逼近法的应用范围。 在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法， 利用客观的取 得费用进行核算，并计算置换的补偿价差，有利于充分利用现有的技术资料和信息，在应用 效果上可能优于其他方法
7、，并更容易为置换双方接受。如果土地市场中长期波动不大，取得 土地的历史成本基本符合客观事实，那么以历史成本计价也体现了现实的依据性，对置换双 方也具有相当的说服力。（ 2）市场比较法的应用范围。 首先， 如果置换被简化为是一种自愿买方和自愿卖方在各自理 性行事且未受强迫的情况下的正常交易， 那么最终结果必将是 “等价值置换” ，而这个价值就 是“公开市场价值” ，但公开市场价值并不是一个可以通过技术手段就能无限接近的标定价格， 它是动态的、虚拟的、市场化的。实际上，对置换地采用市场比较法确定土地价格，符合要 求的可比实例并不多，可比实例相对数量少，将使估价判断缺乏依据。在不成熟、不完备的 市场
8、中去寻求“公开市场价值”其差距可能更大，是市场比较法的一个天然缺陷，在土地市 场不发达的县级区域内评估时应注意这一点。其次对基本符合要求的比较实例，在交易情况 修正上存在不确定性。对价格类型不同的案例进行比较本身不符合比较案例的质量要求。如 果不得已必须选择非置换地案例进行比较，那么基于“理性人”的假设，类似借方对抵押价 格评估，置换双方都希望自己手中的土地更值钱，待置换地和可置换地都可能被高估。（四 ）估价对象 关于地价定义，拟置换地和可置换地因现实状况的不同，可能存在迥异的 地价定义，这在估价报告中应予以完全的披露和说明。这种因价格定义上的不同而导致的结 果差异非常容易被忽视。如实际用途一
9、般以登记用途为依据，由于评估目的是为了置换时计 算交易差价，而不是估计单宗地的价值，为方便进行比较，可以对地价定义做一些设定，但 必须正确区分实际开发程度与设定开发程度的关系。由于土地置换受可供置换土地的现实局限性，具有“定向置换”的特点，从这个角度看，待 置换地的价值类型接近于在用价值，即土地按其正在使用方式和程度及其对所属方的贡献的 价值估计数额；而可置换地可用于置换，也可能以挂牌出让等其他形式进入市场流通，因而 属于市场价值或投资价值类型，即可置换地的价值具有某种自由市场性，受权利约束的程度 比待置换地相对要小。关于这一点，置换双方往往并没有注意。在置换契约中，根据合理、 对等和互利原则
10、，应对此予以充分的披露。而且待置换地如果采用“公开市场价值”类型， 价格可能有所变化（如待置换地为农地转为开发用地时价格增加，开发用地转为绿化用地时 价格减少），这在估价方法和技术处理上应保持逻辑一致性。（五 ）估价环节 土地置换是一种 “等价交换” ，不同的土地需要土地评估来显化其市场价值 并为交割提供依据。土地估价活动理应在客观、公正地考虑置换双方经济和社会效益变动的 情况下，将利益博弈方的合作与双赢作为成果考核的目标。土地置换的有偿性决定了置换过 程中存在利益博弈，置换双方对利益的识别与分配是置换的首要问题。因此包括估价委托方 式、土地评估及补偿核算等在内的估价环节是土地置换的最关键环节， 也是冲突表现最集中、 管理相对复杂的部分。土地置换对土地估价的环节和基本事项产生了影响。（ 1）土地置换往往与政府修改经济发展规划、土地利用规划或城建规划有关。
