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1、成都里程xxx卡松松项目策策划提案案接到贵公司司关于双双流华阳阳镇二江江寺桥头头68亩亩土地项项目招标标书以后后，我司司立即成成立临时时项目小小组，针针对项目目进行市市场调查查，再利利用公司司以往所所收集与与项目相相关资料料一并统统计分析析，在项项目产品品定位、消消费者定定位、规规划建设设和营销销推广等等方面进进行提出出建议后后简单出出据此报报告。由由于时间间仓促，报报告如有有不尽之之处，还还望指正正。前 言天府大道作作为成都都城市中中枢人民南南路的南南延线，有有着特殊殊的意义义。它不不仅仅是是一条快快速景观观通道，还还是连接接我们项项目和成成都主城城区的交交通要道道，而且且是成都都城市向向南
2、发展展的通道道。大道道两侧已已经成为为成都大大盘时代代的先行行者。目前，天府府大道两两侧以及及华阳的的地块都都已经被被开发商商抢占殆殆尽，很很多开发发商占据据的土地地地块规规模很大大，开发发周期也也较长。麓麓山国际际社区、蓝蓝山美树树、怡丰丰新城、远远大都市风风景、世世纪城、左左岸花都都、和黄黄的“南地王王”等楼盘盘项目的的持续性性开发、稳稳定供应应，供需需波动微微小。在这片区域域，开发发建筑形形态以普普通住宅宅和低密密度住宅宅为主。从整个现代代城市发发展历史史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批
3、生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。从成都市郊郊区的基基础配套套设施和和地域特特征来看看，“郊居时时代”使华阳阳和温江江成为两两个最受受瞩目的的区域，特特别是华华阳，随随着政府府南迁和和周边囤囤积土地地的陆续续启动，再再加之地地铁1号号线的破破土动工工，华阳阳与成都都城区联联系更加加紧密，已已经真正正成为城城区的一一部分，号号称：“城 南南 副 中 心心”目 录第一部分 成
4、都都房地产产市场浅浅析第二部分 华阳阳房地产产市场调调查与分分析一、华阳概概况二、华阳发发展规划划实施进进程与机机会点三、华阳土土地市场场四、华阳房房地产市市场特征征分析五、项目周周边物业业分析第三部分 里程程置业之之品牌建建设思考考第四部分 产品品市场定定位分析析一、宗地周周边环境境概述及及项目SSWOTT分析二、目标客客户人群群定位锁锁定三、项目形形象定位位四、项目规规划建议议五、 物物业管理理及未来来小区生生活指引引第五部分 营营销大纲纲第一阶段：营销造造势（导导入期）第二阶段：公开期期第三阶段：强销期期第四阶段：清盘期期第一部分 成都都房地产产市场浅浅析成都市房地地产市场场经过数数量扩
5、张张的高速速发展阶阶段、数数量与品品质并重重的相对对平衡发发展阶段段和品牌牌年代的的竞争性性持续发发展阶段段，市场场产品不不断更新新、开发发模式升升级换代代、产业业整体推推进、市市场稳定定发展；同时政政府行为为对房地地产市场场将继续续产生巨巨大的影影响，政政策和规规划主导导市场发发展方向向，市政政重点工工程打造造市场热热点一、成都房房地产市市场发展展现状今年1月至至10月月，成都都市房地地产新开开工面积积12881.995万平平方米，增增长555.1%。其中中，住宅宅新开工工10220.662万平平方米，增增长544.7%。随着着新开工工面积大大幅增长长，购房房者的选选择余地地将会加加大。 同
6、期，商品品房销售售面积为为8855.122万平方方米，增增长2.3%，其其中住宅宅为7996.888万平平方米，增增长1.4%，今今年以来来首次呈呈现正增增长态势势。专家家分析，前前9月持持续负增增长的原原因有三三：一是是去年开开工面积积不足的的滞后影影响；二二是国家家对房市市宏观调调控以来来，不少少购房者者持观望望态度；三是去去年部分分现房价价格不够够合理，反反映在空空置期一一年内的的“待销房房”面积增增长。从从销售构构成来看看，1月月至100月商品品房预售售面积为为7700.966万平方方米，增增长211.2%，是销销售总量量的主要要构成者者。这表表明，销销量由降降转升在在一定程程度上是是
7、新开工工面积增增长所带带来的结结果。前10月，商商品房空空置面积积1488.566万平方方米，增增长2.5%。从从空置的的特性来来看，空空置期在在一年以以内的“待销房房”为866.322万平方方米，增增长266.5%；空置置期在一一年以上上的滞销销房和积积压房为为62.24万万平方米米，下降降18.5%；购置土土地面积积共计8815.32万万平方米米，增长长3.22%。截截至100月末，拥拥有的开开发土地地存量已已达7116.661万平平方米。二、成都房房地产市市场供求求现状在供给方面面，成都都市目前前的房地地产市场场呈现一一个总体体供给规规模大、产产品结构构趋向合合理；旧旧城改造造和新城城区
8、互动动发展，城城区市场场逐步向向郊县市市场拓展展；产品品供给向向多元化化和精品品化发展展的格局局。结合合目前的的市场情情况，需需求方面面将出现现这样一一个趋势势：400岁以下下的消费费者住房房需求最最大；外外地人在在购房比比例已增增至近550%；二环周周围、多多层住宅宅、总价价在155-355万间的的商品房房是需求求热点。与与此同时时，郊县县与城区区、环域域、方位位、区域域的板块块竞争也也越来越越激烈。三、成都房房地产市市场发展展趋势展望成都市市房地产产市场，在在233年内稳稳定快速速发展仍仍是其主主调。商品房总总体供给给继续保保持较快快增速随着我国加加入WTTO，成成都的投投资环境境的不断断
9、改善，更更多的投投资商和和开发商商将带给给成都市市商品住住房市场场更为强强劲的投投资，同同时，外外地乃至至国外的的先进的的管理技技术和开开发水平平将推动动成都市市商品房房开发水水平迈上上新的台台阶。商品房总总体有效效需求继继续保持持强劲市市场支撑撑成都市的国国民经济济一直保保持两位位数的经经济增长长速度，良良好的经经济环境境决定了了需求的的有效性性。“九五”期间，成成都市新新增人口口42万万，其中中市区新新增300来万人人。20000年年第五次次人口普普查资料料显示，全全市外来来常住人人口超过过百万。庞庞大的新新增人口口和外来来人口形形成对住住房的巨巨大需求求。另外外，每年年城市44 %左左右
10、的住住房被淘淘汰，至至少要有有同样多多的住房房作相应应补充。同同时，随随着城市市建设加加快，城城区“退二进进三”的产业业结构调调整，将将使相当当数量的的市民需需要搬迁迁，由此此引发更更大的住住房需求求。总体来看，成成都市潜潜在的住住房需求求在住房房补贴政政策的实实施驱动动和二次次置业的的强烈意意向上将将得以释释放，有有效需求求中仍将将有超过过1/33的份额额被外来来人口购购房需求求有力支支撑。经过十多年年的快速速发展，成成都市房房地产市市场已处处在一个个相对成成熟的阶阶段，并并且在不不断的完完善当中中，从而而为本项项目的成成功操作作提供了了一个良良好的宏宏观环境境。站在在成都乃乃至全国国市场的
11、的高度，把把握大市市场规律律，生产产出适应应市场主主流同时时又具备备自身特特色的产产品是本本项目成成功的关关键。第二部分 华阳阳房地产产市场调调查与分分析一、华阳概概况1.1区位位条件华阳位于成成都市南南面，紧紧临东山山、牧马马山，府府河下游游穿越城城区，与与江安河河在此汇汇合。成成都市未未来城南南城市副副中心，公公路四通通八达交交通十分分便捷。华华阳距成成昆线双双流火车车站4.5公里里，距成成都火车车站122公里，距距西南航航空港双流流国际机机场100公里，距距成雅成成乐高速速公路44公里。3308国国道（成成仁路）和和华（阳阳）龙（泉泉）路等等省、县县级8条条公路贯贯穿其间间；府河河穿城而
12、而过，上上面新建建了6座座大桥。220022年1月月1日，宽宽80米米、长113.4465公公里、双双向8车车道，设设计时速速60公公里的天天府大道道（即人人南沿线线）正式式通车，使使进出华华阳更加加方便。220055年8月月通过的的成都地地铁一号号线规划划建设预预计5年年内通车车，北起起动物园园，横穿穿成都市市区南抵抵华阳二二江寺，使使得华阳阳也沾上上了地铁铁经济的的光。1.2自然然环境条条件华阳经多年年的改造造整治，环环境质量量有明显显提高。大大气环境境质量主主要指标标已达到到和接近近国家大大气环境境二级标标准。119988年着手手实施长长32000米，宽宽40米米的安公公堤绿化化工程，使
13、使城镇人人均绿地地面积达达到6平平方米。目目前沙河河水质和和景致都都不好，但但随着紫紫坪铺水水库的建建成，成成都经华华阳至乐乐山水路路的成都都港的建建成，府府河下游游河道整整治工程程的进展展而将得得到改观观。1.3历史史人文景景观华阳自宋代代起便是是川西平平原的重重要物资资集散地地和府河河航运码码头，素素有商业业中心、交交通枢纽纽、工业业重地和和文化重重镇之称称。华阳阳镇是“古蜀三三都”之一，“广都遗遗址”、“伏龙寺寺”、“金华庵庵”、“应天寺寺”、“永祚寺寺”及始于于汉代的的古镇黄黄龙溪等等名胜古古迹韵味味犹存。1.4生活活配套设设施华阳现有自自来水厂厂两座，日日供水33万吨，自自来水普普及
14、率990%；1100千伏和和35千千伏变电电站各一一座，年年供电量量25亿亿千瓦；两根来来自川东东天然气气田的输输气主干干线同时时向川西西和云贵贵两省输输气，是是四川省省天然气气输配中中心，日日供气量量85万万立方米米；教育育设施发发达，现现有中学学7所、小小学333所、幼幼儿园110所；省县级级医院各各一所，医医疗设备备较为先先进。1.5商业业氛围华阳作为国国家级卫卫星城镇镇，借助助于人南南沿线的的建设，房房地产开开发市场场已经得得到初步步发展。当当地政府府的大力力支持、开开发商的的关注、媒媒体的炒炒作都在在很大程程度上提提升了当当地的人人气与商商业气息息。在大大量楼盘盘涌现市市场之后后，一
15、方方面广大大居民有有对周边边商业、生生活配套套的需求求；另一一方面众众商家也也看到了了广阔的的市场空空间。买买方市场场和卖方方市场的的碰撞加加速了商商业氛围围的迅速速提升。二、华阳发发展规划划实施进进程与机机会点华阳因城市市规划呈呈沿人南南沿线由由中心向向北带状状扩张发发展的特特征，市市区两端端距离较较远，配配套设施施的相对对共享程程度较低低，不利利于个性性化产品品的创新新与成长长。但毋毋庸置疑疑的是，华华阳的房房地产市市场暴露露出的种种种问题题已反映映出与成成都市本本土房地地产市场场的高度度同步化化趋势，产产业结构构的重新新调整与与开发市市场的完完善蕴藏藏的巨大大能量，将将在下一一个开发发热潮中中释放出出新的发发展机遇遇。纵观华阳楼楼市，产产品同质质化现象象非常严严重，决决大多数数在景观观设计、社社区规划划、户型型设计、配配套设施施与服务务上都有有着惊人人的相同同之处。前几年刚刚开发时流行错层，于是一窝蜂全部开发错层，这两年流行叠拼，于是我们在去华阳的路上就会发现三步一叠拼，五步一联排，沿线走来，远大都市风景、兰桥尚舍、蓝山美树、原乡等无不走着这样中庸路线，或川西
