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1、三亚卓达达产权式式酒店可行性研研究报告告三亚卓达达房地产产公司资资产经营营管理公公司、销销售部联联合制作作二一一年四月月六日目 录录第一部分分：产权权酒店概概述第二部分分：卓达达产权酒酒店背景景分析第三部分分：卓达达产权式式酒店经经营模式式第四部分分：业主主权益及及投资收收益分析析第五部分分：投资资回报预预算及与与其它投投资方式式的分析析比较第六部分分：可持持续经营营和盈利利保障第一部分分：产权权酒店概概述一、 产权酒店店的概念念解析1、 产权酒店店的来源源产权酒店店由“时权酒酒店”演变而而来，“时权酒酒店”，即由由消费者者或个人人投资者者买断旅旅游目的的地酒店店客房特特定时间间里的所所有权。
2、这这一概念念的首创创者是瑞瑞士的亚亚历山大大.耐提提。 119766年，法法国阿尔尔卑斯山山地区的的旅游酒酒店开创创了真正正意义的的时权酒酒店经营营，即向向旅客出出售特定定时间内内旅馆住住宿和娱娱乐设施施的权利利。产权权酒店则则是买断断产权而而不是买买断时段段，即开开发商将将酒店的的每间客客房分割割成独立立产权出出售给投投资者，投投资者一一般不在在酒店居居住，而而是将客客房委托托给酒店店管理公公司进行行出租经经营获取取年度客客房利润润分红，同同时获得得酒店管管理公司司赠送的的一定期期限的免免费入住住权。2、 产权酒店店的发展展产权式酒酒店最早早诞生于于欧洲瑞瑞士、法法国，并并迅速在在美国佛佛罗
3、里达达州和夏夏威夷等等风景优优美，气气候迷人人的旅游游胜地盛盛行，全全球产权权式酒店店已逾110000家，丰丰富的旅旅游资源源所吸引引的大批批游客，使使得酒店店入住率率长期保保持在较较高的水水准，为为投资者者带来丰丰厚的回回报，990年代代初全球球产权酒酒店收入入达400亿美元元，据专专家预计计20004年全全球产权权酒店销销售将突突破3000亿美美元。二、 产权酒店店的基本本特点1、 地点要求求产权酒店店一般位位于著名名旅游城城市，如如夏威夷夷，拥有有充足的的客源，能能够保证证足够的的客房出出租率。2、 经营方式式投资者将将客房委委托给酒酒店管理理公司经经营管理理，获取取分红以以及一定定时间
4、的的免费入入住权。3、 投资收益益巨大业主在取取得客房房出租收收益的同同时还坐坐享房产产增值收收益并可可通过转转卖变现现。4、 运营成本本低酒店开业业之前，已已收回部部分投资资，在运运营当中中避免了了巨大的的财务费费用，运运营成本本比常规规酒店低低的多，从从而在经经营政策策上非常常灵活，在在行业竞竞争中占占据绝对对主动。第二部分分：卓达达产权酒酒店背景景分析一、 卓达集团团简介卓达集团团创建于于国家实实行宏观观调控房房地产跌跌入低谷谷的19993年年7月，秉秉承“追求卓卓越，德德达天下下”的企业业理念，以以“关注社社会、产产业报国国”为宗旨旨，从河河北省会会石家庄庄起步，现现已发展展成为以以房
5、地产产为龙头头，涵盖盖教育、文文化、科科技、农农机、商商贸、旅旅游开发发、建筑筑安装、物物业管理理等项目目的大型型企业集集团，集集团地跨跨北京、三三亚、呼呼盟、净净资产逾逾25亿亿元，负负债率不不足3%。7年时间间，卓达达集团在在河北省省石家庄庄市开发发建设全全国名牌牌小区书书香园、卓卓苑、中中苑等1120万万平方米米住宅，托托资3亿亿元的占占地3662亩的的现代化化卓达高高素质教教育中心心，卓达达东方服服装城、河河北两院院院士园园，19999年年7月，卓卓达集团团在北京京创建了了房地产产开发公公司，总总投资660亿元元占地33万亩的的北京卓卓达大学学正式开开学，首首批莘莘莘学子已已入读卓卓达
6、大学学；位于于北京延延庆的中中华民族族大团结结村已开开发16600亩亩。20000年年卓达集集团北上上内蒙古古呼伦贝贝尔盟，南南下海南南三亚，结结合当地地资源优优势，在在房地产产、城建建、旅游游、教育育、高科科技等行行业进行行全方位位综合开开发，以以极强的的人文关关怀精神神铸就卓卓达品牌牌。二、产权权酒店在在中国的的现状 19995年年以来，青青岛、北北海、珠珠海、兰兰州、昆昆明、深深圳、上上海、南南京、杭杭州、海海南等地地均开始始陆续建建设形势势各异的的产权酒酒店，产产权酒店店将酒店店业与房房地产业业进行了了完美的的投资组组合，形形成了独独特风格格，在市市场开拓拓和盘活活房地产产方面有有着不
7、可可低估的的潜力。三、三亚亚概况1、旅游游资源概概况三亚市位位于海南南岛的最最南端，是是我国唯唯一的热热带滨海海城市，汇汇聚了阳阳光、海海水、沙沙滩、气气候、森森林、动动物、温温泉、岩岩洞、田田园、风风情 等等十大景景源要素素，是世世界上热热带海洋洋旅游资资源最密密集的地地区之一一，有天天涯海角角、鹿回回头、南南山寺等等著名的的旅游景景点，它它南望南南沙、西西沙，北北顾五指指山、万万泉河，漪漪旎的热热带风光光 ，如如诗如画画，它的的空气负负氧离子子浓度为为北京的的八倍，空空气质量量全国第第一，年年平均温温度244度，是是世界上上最适合合人类居居住的地地区之一一，三亚亚更素有有 “不是夏夏威夷，
8、胜胜似夏威威夷”的美誉誉。得天天独厚的的自然条条件和众众多的人人文景观观是三亚亚风景旅旅游开发发的优势势，也使使三亚具具备了建建设现代代国际避避寒冬泳泳、旅游游度假胜胜地的条条件，三三亚被列列入中国国首批全全国优秀秀旅游城城市，中中国唯一一的国际际化热带带滨海旅旅游城，被被誉为中中国最佳佳旅游名名胜，并并被世界界旅游组组织认证证为AAA级旅游游城市。2、城市市交通状状况三亚拥有有一个44E级的的凤凰国国际机场场，目前前已开通通了北京京、上海海、广州州等三十十多条国国内航线线和通往往韩国、日日本、新新加坡、俄俄罗斯、德德国的十十几条国国际航线线。20001年年11月月，粤琼琼跨海铁铁路即将将建成
9、通通车，届届时，游游客可通通过全国国各地火火车直通通三亚，极极大的促促进包括括旅游在在内的各各种产业业的发展展。3、旅游游配套产产业概况况随着世界界经济一一体化进进程的蓬蓬勃发展展，城市市建设发发展的规规模向国国际化迈迈进，三三亚旅游游业不断断发展，国国内外游游客纷至至沓来，旅旅游形势势越来越越好。但但在旅游游业不断断发展的的同时，阻阻碍旅游游业发展展的因素素也显现现出来，第第一：旅旅游配套套设施存存在着许许多缺陷陷，如没没有大型型的购物物中心、没没有综合合性的娱娱乐休闲闲、餐饮饮、会议议中心等等。第二二：酒店店业的产产业结构构的合理理性与日日益发展展的旅游游业相比比仍显滞滞后，至至旅游旺旺季
10、，星星级酒店店家家爆爆满，一一些游客客只得入入住条件件较差的的酒店，因因而不能能享受到到好的服服务，极极大的挫挫伤了游游客热情情。建一一些档次次高、配配套全、服服务好的的酒店缓缓解三亚亚当地高高档酒店店入住压压力，势势在必行行。小结：综综合以上上因素，充充分利用用三亚旅旅游资源源，在三三亚开发发建设产产权式酒酒店，对对启动海海南房地地产，促促进三亚亚旅游业业的发展展有着积积极的意意义，投投资产权权酒店有有着光明明的前景景。第三部分分：卓达达产权式式酒店经经营模式式一、 名牌酒店店管理公公司管理理酒店特委委托瑞士士香格里里拉、希希尔顿的的国际名名牌酒店店参与管管理（尽尽快确定定为那家家公司）。二
11、、 业主委托托经营业主投资资后，委委托酒店店管理公公司代为为经营管管理。酒酒店管理理公司对对卓达产产权酒店店进行全全权经营营管理，业业主获得得协议承承诺的消消费权利利和投资资收益，不不得干涉涉酒店管管理公司司的日常常管理。三、 业主权益益保障1、 从酒店开开业起，即即成立业业主委员员会，对对酒店经经营和财财务管理理进行监监督。2、 委托会计计师事务务所对产产权酒店店的财务务进行审审计，保保证酒店店管理公公司财务务管理和和利润分分配的透透明度和和公正性性。四、 客房利润润多元化化为满足进进货企业业客户及及常客的的需要，同同时建立立一个固固定的客客户网络络，酒店店管理公公司专门门设计了了酒店客客房
12、会员员卡，该该卡以一一定面值值进行销销售，持持卡人将将获得本本酒店客客房优先先定房权权和根据据不同消消费额确确定的不不同折扣扣优惠。会会员卡的的销售收收入，将将作为客客房营业业收入的的一部分分，参与与到利润润分配。五、 多点开发发 连锁锁经营卓达集团团凭借自自身实力力，在三三亚和呼呼盟同时时启动产产权酒店店，建立立连锁经经营体系系，实现现资源共共享，倡倡导“夏游呼呼盟，冬冬住三亚亚,一处处置业，两两处为家家”的崭新新消费模模式，同同时使投投资者的的回报更更具潜力力。六、 客源保障障体系配合两地地产权酒酒店，卓卓达集团团已注册册成立了了卓达国国际旅行行社，且且与多家家旅行社社达成合合作协议议，并
13、将将相继启启动福如如东海旅旅游区、敖敖包山等等旅游项项目，致致力于卓卓达产权权酒店形形象推广广，建立立最广泛泛的销售售网络，保保证酒店店源源不不断的客客源。第四部分分：业主主权益及及投资收收益分析析一、 业主权益益1、基本本权益1.1) 业主主每年可可享受44-100月份（除除法定节节假日外外）200天或11、2、33、111、122月份、法法定节假假日8天天的免费费度假入入住权（二二者选其其一，并并提前一一个月通通知酒店店管理公公司）1.2) 业主主可将免免费使用用天数折折合成使使用套数数。1.3)如当年年没有享享用或没没有享用用完，可可累计至至下一年年.1.4)业主可可将应享享有的免免费度
14、假假入住权权自由转转移、赠赠送。1.5)业主在在自用期期间可享享受酒店店配套服服务6-8折优优惠。1.6)业主在在其他时时间入住住本酒店店可享受受最低折折扣优惠惠即：淡淡季4-10月月5折，旺旺季及节节假日88折（均均以当时时市价为为基数）。2、附加加权益充分发挥挥卓达集集团的资资源优势势，业主主可将应应享有的的免费度度假入住住权，按按其价值值折合成成三亚卓卓达其他他类似项项目以及及呼伦贝贝尔盟卓卓达产权权酒店的的消费权权，真正正体现“一处置置业，多多处为家家”。二、 投资收益益1、 客房利润润分红 年年度客房房出租总总收入扣扣除经营营成本营营业费用用，由酒酒店管理理公司提提取其中中30%，其
15、余余70%归业主主所有，按按每位业业主所拥拥有的分分红系数数进行分分红。 AA单位分分红系数数=A单单位首次次交易额额/总面面积的对对应首次次交易总总额 AA单位年年度利润润分红=业主可可分配年年度利润润总额A单位位分红系系数2、 附加承诺诺如20004、220055、20006年年三个经经营年度度年投资资回报率率低于55.5%,20007年年1月11日3月331日期期间，可可按原值值回购业业主投资资购买的的客房。其其中涉及及费用由由卓达集集团承担担。注：一次次性付款款客户“原值”指，购购房时所所付总房房款数；银行按揭揭类客户户“原值”指，首首付款和和业主已已还银行行本金。小结：业业主只需需交纳220%的的首期款款，便可可获得如如下回报报：a、 还清按揭揭贷款后后便可获获得这套套酒店房房间的1100%的永久久物业产产权。b、 淡季14400天天（或旺旺季5660天）的的免费入入住权（770年总总和），并并可转移移赠送给给亲朋好好友。c、 近70年年的客房房利润分分红。d、 70年客客房房产产的增
