房地产开发项目管理系统规章制度总汇编

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1、word房地产开发项目可行性研究管理方法为适应公司开展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、某某化，减少或防止投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本方法。1 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进展深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进展认真的技术经济分析、比拟和论证；对项目的综合效益进展科学的预测和评价。在此根底上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以与建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2 可行性研究的步骤 筹备。可

2、行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进展。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围根底设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的根底上，建立假如干可供选择的方案，进展反复比拟和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最优方案，在估算项目投资、本钱、

3、价格、收入等根底上，对方案进展详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3 可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽一样，各有侧重。主要应包括以下几方面： 项目概况。主要包括： 项目名称； 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等； 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业与相关行业现状与开展潜力、项目建设的时机和自然

4、环境等方面说明项目建设的必要性和可行性； 项目的性质与主要特点。 开发项目用地的现状调查与动迁安置 土地调查。包括开发项目用地X围内的各类土地面积与使用单位。 人口调查。包括开发项目用地X围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。 调查开发项目用地X围内建筑物的种类，各种建筑物的数量与面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状与目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状。开发项目用地X围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有

5、平面示意图。 如需要进展拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。 市场分析和建设规模确实定 市场供给现状分析与预测。 市场需求现状分析与预测。 市场交易的数量与价格。 服务对象分析、制定租售计划。 拟建项目建设规模确实定。 规划设计方案选择 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。 项目构成与平面布置。 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。 资源供给 建筑材料的需用量、采购方式和供给计划。

6、 项目施工的组织计划。 项目施工期间的动力、水等供给。 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。 项目开发组织机构和管理费用研究 开发项目的管理体制、机构设置。 管理人员的配备方案。 人员培训计划、年管理费用估算。 开发建设计划 前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。 工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。 建设场地的布置。 施工队伍的选择。 项目经济与社会效益分析 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两局部。 项目投资来源、筹措方式

7、确实定。 开发本钱估算。 销售本钱、经营本钱估算。 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进展财务评价。 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进展风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济开展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进展定性风险分析。 项目环境效益、社会效益与综合效益评价。 结论与建议运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题与相应的建议，并推荐最优方案。4可行性研究报告的撰写 封面：

8、要能反映评估项目的名称、谁作的评估与可行性研究报告写作时间。 摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。 目录 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进展。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性开展项目、规划方案与建设条件、建设方式与进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估根底数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项

9、目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。 附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5市场分析与需求预测5.1 开发项目的市场调查内容，可依项目的具体情况确定。一般应进展以下内容的调查：5. 社会经济状况与投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济开展规划、城市建设规划、金融财税政策、鼓励投资产业与影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资与同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平与潜在需求。如同类物

10、业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进展研究分析。5 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对项目设计的使用要求或对已开发项目的评价、消费者的购置动机、购置能力与购置偏好等。5.1.4 物资供给市场调查。主要包括当地主要材料、设备供给状况、市场价格与有关物资信息。5.1.5 工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质情况、当地可采用新材料、新技术以与有关技术经济指标。 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理X围、服务质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：5.2.1

11、积累资料。专人收集有关专业报刊、会议与政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进展整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息咨询服务部门，获得开发项目功能、质量、价格与改良提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深入调查充分分析收集资料根底上，对开发物业需求现状与开展趋势进展科学分析，对开发本钱、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预测。6地点选择与地块价值评价房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进展分析比拟和评价。分析评价内容包括： 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征； 拟定

12、地点的市政配套、交通运输条件； 拟订X围的拆迁情况； 地块周边的自然景观、人造景观与污染情况； 实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措 制定可靠或比拟可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期目标的根本条件，是防止项目流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进展分析，包括自有资金、贷款和预售收入三局部。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。8 财务评价8.1 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支

13、复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比拟，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比拟，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。 动态法财务盈利能力分析，一般应以如下指标进展。 财务净现值FNPV财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。 财务内部收益率FIRR财务内部收益率是指项目

14、在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRRic项目不可行。 财务净现值率FNPVR财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大明确项目投资效益越好。 动态投资回收期Pt动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9不确定性分析9.1 项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进展不确定性分析，以估计项目可能承当的风险，以论证开发项目在经济上的可靠

15、性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BED分析项目本钱与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不赔本，此临界值即为盈利平衡点。9.3 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素如本钱、价格、销售周期等因素发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。9.4 概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值与净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承当的风险越小。10可行性研究管理 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性研究报告，其深度要求可从实际出发或领导决策要求确定。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托专门咨询机构承当项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性研究。10.2 房地产开发项目可行性研究工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参与组成