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1、招商银行广州市嘉应宾馆合作方案建议编写:粤海国际酒店管理集团有限公司前言尊敬的招行领导：我司高层在听取本人汇报后，对贵行所属的广州嘉应宾馆（下称宾馆）表示感兴趣和重视，并根据对宾馆的历史成因，组织了多人次的调研团队，经过反复的论证，形成了本合作方案建议。但是，因为宾馆的现状，造成我司相关人员没办法接触到更深入的东西，如宾馆现有的经营管理者，对任何调查和咨询均抱着敌意的态度，原因可能有二点：一是原有业主对此事已有所警醒；二是宾馆管理不正常，正因如此，给我们的调查处证带来了很大困难，我司只能通过多种渠道进行了解，所以，本方案尚不完善，只能称之谓建议，本方案建议与其说是针对宾馆的现状方案，不如说是以
2、我司对酒店行业的经验而对宾馆作出的评估后的若干建议。不管如何，我司承诺，如贵行认为有合作可能，我司将会调动一切资源皆可服务于该项目，将宾馆具体方案进行细化，为下一步合作提供全面的可行的方案。同时我司认为：第一，因为宾馆的现有业主是招行，目前我司为贵司管理招行培训中心酒店，若能再与贵司合作，是我司希望的。第二，根据我司对广州市酒店业的研判，宾馆会有较大的发展前景。第三宾馆目前主要面临二个主要问题和困难：（）招行如何顺利收回宾馆。（2）宾馆员工如何处理。我司认为：只有解决好以上问题和困难，才能考虑下一步的项目经营方式，才能考虑宾馆下一步的走向。另外，我司郑重提醒，本建议是基于与招行的合作设想，只提
3、供给招行属下单位作为双方合作时参考，无意针对任何第三方，或有任何意图，使用者不能外传，否则，招行应独立承担责任。目 录一、宾馆现状分析和未来展望( 1 )二、问题和应对策略( 7 )三、宾馆经营方案建议( 10 )四、基本的财务数据( 11 )五、双方合作的意义和作用( 13 )六、合作意向( 14 )七、合作目标( 14 )八、合作模式( 15 )九、合作内容( 15 )十、合作的基本机制( 19 )十一、收费标准( 20 )十二、管理合同的主要内容( 21 )十三、附件( 25 )1 粤海国际酒店管理集团简介2 粤海国际酒店管理集团的优势3 粤海国际酒店管理集团所获得的荣誉4 粤海国际酒店
4、管理集团成功处理与宾馆相似的案例一、宾馆现状分析和未来展望（一）、硬件简述：宾馆位于广州市的商业中心地带，是难得的好位置，营销环境良好，周边酒店林立，但宾馆门前交通欠佳，是硬件一大伤。宾馆建筑面积万多平方米，楼高层，主要设施有客房间，中餐餐位人，西餐餐位人，会议室间，桑拿，商务中心等。客房，会议室，中西餐厅由原有业主经营，桑拿，商务中心对外承包，因我调查时，和桑拿已暂时停业，所以不能进行相关的评估。宾馆的外墙，内部包括其他的装修装饰，设备设施严重老化，内部环境严重污染等原因，造成了宾馆整体形象不佳，从而导致了宾馆在区域内房价最低，住房率远低于同行的现状。（二）、经营现状概述宾馆在区域内的房价和
5、住房率均是最低的，目前实行的是低价竞争战略。外包业务目前停业，据说原因是被政府查封。员工工资在当地同类酒店属于中下，但传说经常被老板欠薪，三个月不分工资是经常的事。原黄姓业主在当地业界存在不好的一面，比如诚信，比如拖欠员工工资等。据说，原业主计划在近期将宾馆改名。另外，根据招行的说法2002年法院已将宾馆产权判给招行，但是目前在宾馆前厅处，还挂着营业执照，再者，它要改宾馆名称，没有产权证明，它如何能改。这些，招行应提前介入。（三）、优劣势分析优势：. 宾馆位置良好，营销环境成熟良好，既是广州的商务中心，又与广州主要景点不远；. 宾馆规模适中，配套设施较全；. 广州市作为国内外知名商业城市，商业
6、活动频繁，这些都为酒店的定位和经营方式提供了保障。. 或许因为广州特有的饮食文化，宾馆的餐饮生意较好，早茶全天营业均是生意兴隆。劣势：. 宾馆门前交通严重阻碍了消费者的消费欲望；. 与广州市交通主干道“环市东路”相隔太近，带来的不是交通便利，而是“咫尺天涯”之感，同时，也带来了严重的噪音污染；. 宾馆从内到外给人的感觉是老化，设施设备，装饰等陈旧变型，酒店内部气氛充满陈腐味道；. 正因为宾馆的老化，造成对外承包物业和部分客房已经无法对外营业，事实上，按照国家星级酒店标准，宾馆绝大多数客房将会无法对外营业；. 原业主在业界不良形象，已造成了对宾馆的严重伤害。（四）宾馆未来之展望按照目前宾馆的经营
7、态势分析，劣势明显，如果不从宾馆本身求变，难有将来。对原业主的行为分析：招行已提出，原黄姓业主经济出现困难，在调研中，我们得到了进一步的证实。宾馆开业至今已是多年，业主没有再投钱对宾馆进行装修。据分析，根本性原因是业主心里清楚和心虚，宾馆已非他的，被招行收回是早晚的事，所以他不会再投入，不投入改造的主要原因不是业主没钱，因为严格来说，就算以目前宾馆的经营状况，不计提管理费用，应是赚钱的。另外，因为产权是招行的，根据中国的社会制度，宾馆员工事实上已经成为原业主的一张牌。对宾馆的未来展望：. 维持现状的未来展望：一是招行继续损失作为业主的收入；二是等原业主赚钱后再进行装修或还款；三是除了继续损失外
8、，还要承担制度性风险，这个风险就是当原业主出现重大问题时，一走了之，宾馆所有的员工工资和福利由谁负责，招行应对风险进行评断。. 改变现状后宾馆的未来展望：当招行收回后，宾馆应有更大的发展前景。因为宾馆的位置，地理位置是个稀缺资源，不可再生。从功能用途上，有三种方法，第一种方法是写字楼，但是宾馆本身是个商业用途，改成写字楼可能损失了它的经济价值，另外，它的位置虽好，但它的交通不方便作写字楼用途；第二种方法是重新装修宾馆后继续经营再对外出售，因为要考虑：原来的员工问题，原有的宾馆形象已不能买到好价钱，借助酒店管理公司的专业和品牌提升宾馆，从而获取最大价值。二、问题和应对策略不可违言，从招行来说，要
9、想顺利拿回宾馆，面临许多问题和困难，至于说到宾馆要回来后的问题和困难，与前者相比，根本不值一提。根据我司对相似项目的经验，我们提出如下的主要问题和应对策略。（一）、主要问题和困难：.我们认为：根据招行提供和我们调查得到的资料，我们认为，无论从经济角度，还是宾馆现有的情况考虑，宾馆越早拿回，招行更少风险。原因主要是宾馆目前欠员工钱，如果将来出现消防等安全风险，就算不用承担法律，事后的损失更是不可估量，再有，现有体制后谁能保证招行不需要负责，如员工工资和福利等。.通过对原业主的分析，我司认为，其行为已经是心虚的，内心却是不情原的。但是招行也要有足够的应对措施，因为从法理角度，人情角度来说，招行已经
10、是做到有法有理了，原业主在交回宾馆时，主要存在三种心态和行为值得招行提前做好准备。第一，拒不交收，百般阻挠。针对这种情况，应提前做好应急方案，政府相关各部门配合行动；第二，原业主面上同意交回宾馆，但以员工为借口，煸动不明员工对立，宾馆其他供应商借机搞事；第三，宾馆在交接后，原业主依然以或明或暗的方式进行破坏，主要是以安全，管理等方式进行。这个方式酒店管理公司一般能应会。.纵观宾馆的问题，核心问题是员工问题，这其中包含二大主要问题：一是员工的费用，具体包括员工所欠的或正在形成的工资和福利，员工的遣散费，员工的补偿费，员工的工龄，员工的社保等，据了解，目前宾馆大部分员工没有社保，这个数额较大。第二
11、个主要问题对员工去留的处理问题。.供应商的货款问题。根据原业主的资信情况，原业主肯定会欠供应商的货款。.原业主以装修，设施设备，配套物品等要挟招行赔偿。（二）、招行的应对策略招行作为宾馆现在的业主，主要任务有二点，一是不要让国有资产造成损失，这就是要收回宾馆；二是让国有资产保值增值，具体就是在收回宾馆后如何采取什么方式让宾馆保值和增值。 现在最关键的一步是收回宾馆，这甚至决定下一步的运作方式。如何顺利平安收回，招行必须从多方面准备好，并充分利用酒店管理公司的专业知识和经验，双方进行紧密的合作，制订周密完善的计划，将宾馆收回。 招行作为宾馆的所有者，根据上述我司提到的主要问题，采取以下纲领性策略
12、，对于深入的具体的策略，我司认为双方在合作基础上才能提供-请理解。1建议招行资产处理公司成立专门的公司，以宾馆名义成立，成立公司的作用：一是提前介入，多方了解业主的动态，如对现在宾馆拟改名进行干涉，对原业主的关系进行了解，并对业主从事与宾馆有关的事情开始从法律方面进行禁制；二是稳定员工队伍，不要让业主利用员工将事情扩大化；三是避免经营和财务风险；四是以此公司与酒店管理公司签订管理合同，共同策划并运作宾馆的事务；五是就算不作宾馆经营，也要有人管理物业。2对各种风险进行评估，并根据风险评估制订相应的应对预案。如接收风险评估，员工风险评估，供应商风险评估和其他风险评估，如财务风险等，并根据评估结果制
13、订相应的预案。3在接收风险评估中，我司建议主要考虑三方面，一是表面抗争，这就要求做好应急预案，招行各职能部门，管理公司与政府各部门提前沟通，周密布置，统一行动；二是原业主煽动员工和供应商，这要求招行公司，管理公司和政府职能部门提前介入，做出承诺；三是原业主不甘心，事后对宾馆经营采取各种方式进行。 4在员工风险评估中，我司的建议是：宾馆现有员工绝大部分留用，极个别高层不用，原业主亲属不用，这样处理不会构成对宾馆经营带来影响。要考虑的是，根据现有的法律，接收前的工龄如何处理，因为要考虑到今后的遣散费问题，接收前的社保问题，对不被接收的员工（高层和亲属）的遣散费问题。如果不计算接收前的费用，则好办，若员工被煽动要补办，则如何应对，具体数据要能提前掌握员工的入职才能做好安排。5事实上，考虑到宾馆的现状，宾馆肯定要装修，我司也对人员的遣散作出二个选择，一是如果选择边经营，边装修，则员工不用放假；二是停业装修，员工则全放假，这二点也要根据宾馆收回的进展作出判断。因为要考虑当时员工的反映，并要结合当地政府对宾馆接收的支持力度。6对供应商风险的评估。有一点是值得肯定的，就是以目前的经营情况，加上原业主的信誉，欠款不会多，主要是餐饮用料。7原业主以装修，设施设备为由，要求赔偿。这个一要考虑，宾馆产权属招行的年限，以此为据，向原业主反索赔；二要考虑，当时法院的判决书；三是要从财务折旧提出
