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1、房地产开发过程中法律服务要点一。服务宗旨为强化项目专业治理，防范各类法律风险，本文依据房地产开发具体流程，结合 法务部门自身定位，对在房地产开发过程中可能涉及的法律服务要点进行简要分 析。二、服务目标1。通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向具体地产项目提供质优， 高效，全方位的专业服务。2。遵从“事前预防为主，事后救济为辅”的原则，运用专业知识和技能幸免或减 少项目开发中可能显现的法律疏忽及偏差，对因不慎而显现的疏忽和偏差所带来 的法律纷争采取法律救济措施，减少或幸免可能造成的各项缺失。3。与外聘律所积极合作，利用外聘律所人脉，信息等资源优势，增加项目品牌 附加值，降低项目风险及项目开
2、发的机会成本，提高项目盈利能力。三，服务范畴第一部分地产开发时期的法律服务自有资金/贷款项目开发贷款一一设计、勘探一一工程报建一一工程招标工程建设垫资先期施工垫资40-50%内部认购一一回款一一工程建设销售预售按揭1。房地产公司的预备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的 勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和成 效图，并落实足够的开发资金。在此过程涉及的法律服务包括：参与项目可行性论证及协助设立地产开发项目分 公司等。本司法务也可从实际动身，结合项目特点，从法律法规国家政策分析， 为项目分公司的成立制造最好的条件。例如，在太阳
3、能项目公司的成立时期，法 务人员能够积极把握国家对此项目的减免税政策，研究现行法规政策对新能源的 优待及补助，依照项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，参与制定项目长期 规划书等。为项目公司日后的顺利运营制造良好的先决条件。2。行政审批部分依照我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一样共分六个 时期：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施 工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。在此过程中可能涉及的法律服务包括：协助参与土地使用权证书，建设用地规划 许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的取得，出具建设用地选
4、址 意见书等项目规划批准文件。为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意 见并制作法律文件。对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案， 拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执 行力；监管各类合作协议履行，审核项目交付方案参与工程款项结算。协助办理 竣工验收，备案报备手续等。因我司差不多有许多的项目开发体会，故结合本司 实际情形，四证的取得一样不需要法务人员直截了当参与。关于土地拆迁方面的 具体内容，因其本身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进 行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地点性政策的变动，能够及时有效地 提出专业意见。关于合
5、同协议的履行及纠纷，之前差不多上由本司其它负责部门 执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的 顺利履行。第二部分建设工程中法律服务调研费、策划费土地出让费、青苗补偿费、拆迁费地质勘探费设计成本一土建、市政、园林、装修一一成本推测建筑设计一一规划方案设计费用 决算r提供成本一一要紧原材料、设备、部品甲方 指定、认可为建设工程流程优化提供专业咨询服务，保证在房地产项目建设工程中的有关干 扰因素得以顺利排除，法务人员能够提供如下法律服务方案：1。参与项目签约谈判，评估项目法律风险，起草相关建设工程合同。2。监管项目各类合作协议履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选
6、购， 监理等的招标提供法律意见，对相关争议提供法律解决方案。3。就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。4。参与项目工程款结算，处理工程款纠纷。结合本司以往体会，法务人员将在项目工程建设中扮演比较重要的角色。为幸免 在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程参与项目的签约谈判及执 行，及时把握项目工程建设中原始资料，更需对项目建设工程执行中不同时期进 行资料备案。第三部分地产营销法律服务厂写字楼、公寓商业物业（第三方物流）酒店、旅行设施产品定位，商业住宅别墅、高层、小高层、洋房教育地产运动地产!富豪私营企业主高级白领rI T精英专业Y艺术、体育、名人-教师、企业白领25岁青春派I年龄
7、25-35进取派35-45成功派在本环节中，可能涉及的法律服务要紧是房地产营销法律服务。其要紧目的是为 了保证项目全程营销安全，规避项目营销各个具体环节的法律风险。具体方案可 能涉及：1。营销前期的法律服务包括：审核营销企业的资质，确定具体营销模式，策划 营销代理协议。起草房屋买卖合同文书，预防会所，车位，顶楼，外立面，架空 层等纠纷。协助设计销售或租赁实施方案，协助进展商完善商品房租售条件。协 助或代理合同登记备案等手续，协助申领 预售（预租）许可证和新建商品 房房地产权证等证件。协助企业与银行进行按揭贷款授信合作谈判，起草按 揭贷款授信合作协议等相关文件。2。销售过程中的法律服务包括：起草
8、及审核销售广告，确定销售方向，处理销 售过程中可能与营销商产生的纠纷。协助组织楼宇的预，销售展现及交易活动， 提供咨询，出具法律意见等法律服务。3。销售后期的法律服务包括：销售前法律培训，监督催告签约手续，贷款手续， 放款支付手续及解约手续。代理办理纳税，产权过户，房地产登记，抵押贷款， 申领房地产权证，合同公证，见证等手续。对因房屋买卖交接及产权办理等相关 问题引起的法律纠纷出具法律意见等。第四部分 物业治理法律服务在地产项目最后时期，多数可能还涉及物业公司治理方面，结合我司物业治理的 体会教训，在以后的地产开发过程中，法务人员应该对公司的物业治理提出更完 善合理的服务方案。具体可能包括：1
9、。选择前期物业企业，签订前期物业服务合同，完备前期物业规章制度，起草 物业交接方案，确定具体房屋交接流程，处理物业交接纠纷。依照我司具体情形， 可能还需要法务人员协助组建物业项目治理公司，协助物业治理公司取得物业治 理相关资质证书。2。物业利益的变现与治理：明确物业权益归属，确定停车设施，户外广告，会 所。存量房产运营治理，收益及分配方法。3。物业服务治理运作与规范：物业法律培训，强化自我爱护，规范物业企业劳 动用工。起草或审查，修改使用公约，业主（住户）守则等一应文件。代 表物业治理公司宣传与物业有关的法律法规及相关政策性文件。第五部分集团可能涉及的其他法律服务参与企业的重大经营决策；参与公
10、司的股份转让、重组、兼并等重大活动；为企业领导做出决策提供准确的法律、政策依据和法律建议协助企业建立健全各种规章制度，包括纪律规范、合同治理、税收、劳动保险、专利和专有技术治理、商标和广告治理、资金信贷等治理制度；解答法律询问，参加草拟、修改、审查合同及其它法律事务文书；参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等；代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动；宣传国家法律，协助企业建立健全法律顾问机构。第六部分房地产开发过程中所涉及各类合同初步总结地产流程中所涉及的合同要紧以下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、 建筑工程承包合同；3、合作开发房
11、地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、 房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、 商品房（预）销售合同。（一）土地使用权出让（转让）合同-国有土地使用权出让合同1、审查出让方的资质。假如出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土 地治理部门才有权出让土地，其他以各类开发区治理委员会等名义出让土地的无 效。假如出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使 用期限。2、审查出让土地是否有瑕疵。要紧要审查以下几方面1）该土地使用是否能够 出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如 转让人在地上设有抵押权，在转让时主债
12、务未受清偿，因设定抵押权而发生的权 益义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出 让人是否缴清；4）在该土地上建筑的工程工程款是否差不多付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用 途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用 途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、 竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合 同无效。5、在转让合同中应对转让登记的时刻加以
13、约定，并明确合同各方有提交登记资 料、积极配合登记的义务。6、应对出让方式加以明确规定。7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。（二）建筑工程承包合同建设工程开发过程中所涉及合同一样包括：1。施工合同-建设工程勘察合同 建设工程施工合同，建设工程设计合同，建筑安装工程施工合同， 建设工程环境评判托付合同。2。房地产工程施工时期所涉合同一样包括： 建设工程招标合同及相关文件，建设工程施工合同（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承 诺函），建设工程监理合同，建设工程装饰合同，建设工程采购协议，绿化工程施工合同，建设工程保险合同，建设工程融资合同
14、以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的广告位使用协议、摊 位租赁协议等等。在审查此类合同中应注意以下问题：1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情形、施工能力、社会信誉、财 务情形外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的 分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一样责任、施工组织设计和工期、 质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。3、下列问题的规定专门应重视：1）明确规定合同价款及其运算方式2）保修期 的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满
15、后再支付。3）工程交付的标准。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、 质量等级、提供的时刻和地点应该具体而且明确。同时应约定供应方承担的具体 责任。还应约定供应材料和设备的结算方法。4、应对是否承诺分包进行规定，如承诺，则应尽量规定承包方分包的，分包方 须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。5、应对工程的质量等级进行明确规定。6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承 担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工 后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产 权证书，造成缺失。（三）合作开发房地产合同1、前期审查应着重审查以下几方面内容：1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3）合作 方是否取得了项目开发所需的审批文件2、合同条款中应注意以下几方面的内容：1）应
