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1、安生乡休闲农庄项目预可行性研究报告鑫山农生态宜居示范园建设项目可行性研究报告第一章 概 述一、项目名称：河南省桐柏县鑫山农生态宜居示范园建设项目二、项目建设单位：河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司 项目负责人：马勇三、项目性质：桐柏县新建旅游配套设施建设项目四、项目建设地点：桐柏县淮源镇龚庄村千年古栗园五、建设年限该项目建设期可分为前期准备阶段、项目实施阶段、试运营阶段。工程建设周期计划为24个月，包括施工图设计、土建工程、设备招标、设备定货、安装工程、验收运营。六、项目建设规模及主要内容：本工程拟建古栗园老年公寓一座，泰和山庄一座，建古栗园观赏保护区一处，筑小水坝2处(建垂钓休闲场2处100
2、钓位)。七、项目单位概况河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司，属新注册的集旅游开发、资源保护、社会化服务于一体的有限责任公司，注册资金500 万元。八、投资构成本项目总概算投资2000万元，包括建筑工程、设备资金、流动资金等，所需资金由河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司采取股份合作形式筹措。九、项目建成后经济效益项目建成投产后，年销售收入1139.8万元，利税476.8万元。第二章 项目建设的必要性和条件一、项目背景桐柏山淮源风景名胜区位于豫鄂交界的桐柏山脉中段，总面积108平方公里，是古“四渎”之一淮河的发源地和江淮两大水系的天然分界线。这里自然景观奇绝，人文景观荟萃，分为淮源、桃花洞、太白顶
3、、水帘洞四大各具特色的区域。有豫南第一高峰海拔1140米的桐柏山主峰太白顶，享誉海内外的佛教禅宗白云系祖庭云台禅寺，誉为天下“三十六洞天”之一的水帘洞。河南四大名寺之一的水帘寺，险幽神秘的淮河源等以及新开发的三条黄金旅游线路，通天河西游记文化游、盘古溪生态游、情人谷休闲避暑游等各类景观118处，其中一类景观46处。集雄、奇、险、幽、秀于一身，兼具南疆北国之神韵，被有关专家评价为“比华山之险，与黄山竞秀”。 桐柏山淮源风景名胜区旅游文化内涵十分丰富，具有源远流长的淮源文化，影响深远的佛道文化，历史悠久的盘古文化和在国内革命战争时期具有重要地位的苏区文化。景区具有完整的过渡带森林生态系统和优良的自
4、然生态环境，被专家誉为中原地区天然生物基因库和自然博物馆。 1982年这里被省政府批准为省级自然保护区，1996年被批准为省级风景名胜区，1997年被评为河南省十佳文明景区，2001年又被批准为淮河源国家森林公园，2004年被国家旅游局评定为3A级旅游区，2005年被称为“盘古”之乡。桐柏山淮源风景名胜区地理位置优越，处于郑州、南阳、信阳、襄樊、武汉等大中城市的中心位置，交通条件十分便利。现已成为豫南鄂北旅游观光、度假避暑、科研探险和进行革命传统教育的一大旅游胜地。桐柏是千里淮河的发源地，又处于南北气候的过渡带，山川既雄又秀，森林原始、茂密，动植物种类繁多。洞、瀑、泉、寺特色显著，内含丰富的山
5、水文化、盘古文化、佛道文化和苏区文化。正是先有了淮源这些丰厚的文化资源，才有了桐柏今天的旅游。 桐柏山淮河源的苏区文化底蕴也很深，在中国革命战争史上占有篇幅。一位颇有资历的老领导曾讲过：桐柏的旅游资源其实是一绿一红，绿的指桐柏山水文化，红的指桐柏苏区文化。相信淮源的苏区文化也必将在桐柏县旅游文化的整合图上占据越来越多的比例。 我国 在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的
6、影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。桐柏县委县政府明确提出，今后一个时期，要以科学发展观为统领，大力实施生态立县战略，坚持“开放带动、项目统揽、城乡统筹、持续发展”的工作方针，积极构建生态工业、生态农业、 生态城镇、生态旅游四大体系。把构建生态旅游发展体系，繁荣
7、以旅游业为龙头的第三产业，加快推进老年公寓建设，鼓励引导各类资金投资开发旅游业，制定扶持旅游业发展的优惠政策等内容作为今后一个时期的工作重点。因此该项目符合桐柏县整体发展战略,具有较强的地方政策支持背景。二、项目建设必要性 1、目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬
8、老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚心诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。2、古栗园老年公寓建成后，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，古栗园老年公寓选定了古栗园作为开发的重点，有着重要意义。3、古栗园深处层林叠嶂、鸟语花香，环境相当静谧优雅。背山面水，视野开阔，自然景观独秀，气候宜人，是休闲、避暑的好去处，林中有许多国家级保护树种，行走在树下，
9、可看到小鸟在鸟巢中出出进进，经常见到的有白鹭、画眉、喜鹊、斑鸠等鸟类活动。每天早上，林区内各种鸟叫声此起彼伏，优美的声音在晨风中回荡，十分悦耳动听。如此丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处。古栗园老年公寓与自然生态项目结合，其形式新颖，内容丰厚，方法可靠，前途广阔，是一项很有发展前途的事业。古栗园老年公寓的建成，可带动其他项目的发展，也促进其他相关行业的发展。古栗园虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。是目前决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到这里陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。4、
10、桐柏县现有的宾馆、饭店，不仅数量少，规模小，而且内部设施不配套，仅能满足少量外来旅行、出差人员一般性住宿。 目前，需要引进更多的投资者和先进的技术人才，特别是在中部大崛起的开发过程中，其各种资源的开发力度将进一步加大，外部交通设施建设步伐将会更快，交通更加便利，外来流动人口将日益增多。为了给桐柏对外开放和招商引资活动创造更为有利的条件，以吸引更多的资金到桐柏开发建设，在桐柏建一个为城镇经济发展服务的档次较高的集饮食服务、观光旅游、生态宜居、休闲度假为一体的综合生态示范园，是很有必要的。5、按桐柏县城镇发展总体规划，淮源镇属于桐柏县旅游开发区，同时，桐柏的城区建设将会逐步发展扩大，现有的商贸服务
11、及文化娱乐设施已不能适应城镇发展和居民生活的需要，在淮源镇龚庄村千年古栗园新建一座可为全县社会经济发展服务，且具有一定规模和档次的集食宿、购物、商贸会务和娱乐为一体的综合生态示范园是有必要的，符合桐柏县城镇发展总体规划和旅游发展规划的总体要求。第三章 市场分析及预测一、市场分析本项目主要是为桐柏发展旅游业、扩大对外开放与交流、招商引资、老年人服务以及商贸活动等提供配套的住宿、餐饮、会务、购物和娱乐等项目服务。按桐柏的旅游发展规划，该县在近期重点开发县域内国家级森林公园、3A级旅游区、省级风景名胜区、省级自然保护区。此风景区还是以山水峡谷自然景观为主，以一些历史文化遗迹等人文景观为辅，为发展旅游
12、业，并使之成为桐柏的经济增长点，桐柏县还应配套建设一批旅游服务的服务中心、服务站点和一些旅游渡假休闲设施以及一些必要的基础配套设施。目前，桐柏县大大小小旅游约有床位800床左右，但大部分是内部设施不配套、简陋、零星分散的小旅社，既不符合旅游宾馆要求，也不能满足游客需求，亟待改进。因此，需要建设有一定规模和档次的旅游宾馆或饭店，才能满足需求。此外，随着桐柏县第三产业的发展和便利交通，南来北往以及到桐柏投资办企业的企业家将会日益增长，预计桐柏流动人口每年将会在30万人以上。长期以来，我国各地养老机构的建设主要是靠政府所建的公办养老院。目前我国养老机构存在着总量上严重不足，养老设施和资源贫乏、整体服
13、务水平不高等问题。当前全国养老机构服务人员仅有30万人，而取得职业资格的仅有2万人。根据统计，要求在养老院安度晚年的老人约占老人总数的5%，全国需有700万个床位才能满足需求。目前全国养老院的床位只有150万张，缺口高达550万张。二、客源预测根据上述几个方面的因素综合分析，预计该项目建成以后，桐柏县食宿的游客及其外来人士将达日均 1000人左右，如果要举办一些大型会议和商贸活动，则游客数量还会增加。我县也已进入老龄化社会。全县60岁以上的老人已 达5万8千人，按5%计算，应有3000多名老人需入住老年公寓。所以，在风景区建一定规模和档次的宾馆和老年公寓，客源是有保障的。第四章 场址选择及外部
14、环境条件一、建设场地桐柏县位于河南省南部南阳盆地东沿桐柏山腹地，南邻湖北省。桐柏鑫山农生态宜居示范园位于桐柏县淮源镇龚庄村千年古栗园，与国家森林公园、国家级风景名胜区淮源景区紧邻，距312国道1.5公里。二、建设条件1、气候桐柏县地处北亚热带与温暖带的过渡带（属北亚热带大陆性季风气候区），四季分明，温暖湿润，雨量充沛，主要气候数据如下：年平均温度 15年平均降水量1149.8mm全年无霜期224天最大冻土深度 0.3m主导风向E次主导风向SW最大风速14m/s年平均日照2003h2、工程地质条件桐柏县位于秦岭昆仑东西复杂构造带东段的南亚带，淮阳山字形构造西翼和新华夏系第二沉降带舞阳桐柏隆起区德
15、复合部位，吴城盆地面积265km2，内部均为新生界沉积物覆盖。桐柏县属于桐柏山北侧侵蚀丘陵区，境内山岭起伏，河流纵横，沟谷交错，全县东南部较高，中部突起，西部渐低，本次新建项目周缘以浅山、丘陵为主，山岗沟谷相间，山上森林植被茂盛。3、水文条件拟建地有河流二条，水源常年充足。4、抗震裂度根据建筑抗震设计规范（GB500112001）的规定，该场地抗震设防裂度为6度，设计地震基本加速度为0.05g，设计地震分组属第一组。5、基础设施条件供排水给水：水源采用自备井供应，主要为生活、办公用水，水源充足，能满足需要。排水：主要为雨水和生活污水，通过排水管道，经化粪池处理后排入排水系统。采用高压供电，由桐柏县供电所供应，电力资源丰富，能保证正常用电需求。通讯该建设区已开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。建设材料及运输条件工程所需的建设材料如：钢材、木材、水泥、沙、石子、电缆等均可通过汽运，由桐柏县建材市场供应。第五章 建设规模及主要建设方案一、建设内容与规模该项目占地200亩，以荒山荒坡为主。本项目拟建古栗园老年公寓一座，泰和山庄一座，建古栗园观赏保护区一处，筑小水坝2处(建垂钓休闲场2处100钓位)。总建筑面积10450平方米，其中泰和山庄7200平方米，老年公寓325
