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1、重庆奥林林匹克花花园项目目市场调研研报告第二分册册 竞争争态势分分析All Rigght。奥林匹克花园项目市场调研报告 市场场竞争环环境概述述高端市场场竞争日日趋激烈烈 1、北北部新区区主要楼楼盘概览览项目名称称物业形态态价格水平平销售时间间蓝湖郡联排别墅墅、独立立别墅50000元/ M2起待定，估估计在88月棕榈泉国国际花园园联排别墅墅、独立立别墅50000元/ M2起20044年7月月25日日保利集团团独立别墅墅未定尚早鲁能星城城多种建筑筑形式28000-43300元元/ MM2开始认购购蓝山湖联排别墅墅未定尚早天湖美镇镇花园洋房房40000元/ M2起待定，估估计在88月财富中心心小高层
2、、花花园洋房房38000元/ M2起待定，估估计在88月水晶郦城城（三、四四组团）小高层、高高层38000元/ M2起待定，估估计在88月佰富高尔尔夫别墅独立别墅墅100000元/ M22起待定，估估计在年年底比华利独立别墅墅100000元/ M22起20044年4月月17日日2、北部部新区市市场迅速速放量通过上表表我们可可以看出出多个楼楼盘的开开盘时间间都集中中在8月月份。因因此，今今明两年年整个市市场上高高档楼盘盘的供应应量会迅迅速放大大。从市场调调研报告告中我们们可以看看出，现现在北部部新区已已经销售售和即将将销售的的楼盘有有蓝湖郡郡、天籁籁美社、财财富中心心、棕榈榈泉国际际花园、比比华
3、利豪豪园、鲁鲁能星城城等项目目，现以以蓝湖郡郡的销售售为例，仅仅一期就就有湖边边独立别别墅299栋，总总面积1116000平方方米左右右，市场场价值约约1.55亿元，联联排别墅墅7433栋，总总面积11857750平平方米左左右，市市场价值值约100亿元，再再看棕榈榈泉，一一期住宅宅3000余套，总总建筑面面积7000000平方米米左右，市市场价值值约4亿亿元以上上，七月月二十五五日开始始对外销销售，还还有当前前天湖美美镇强大大的广告告攻势为为八月份份的开盘盘积极准准备，天天湖美镇镇建筑面面积400万方，估估计市场场价值约约16亿亿元。就就这三个个楼盘我我们可以以看出总总市值超超过311亿元，
4、共共能容纳纳约30000户左左右。很很现实的的一个问问题是，这这三家楼楼盘的开开发商都都希望在在一年内内把一期期房销售售出去，回回笼资金金约200亿元左左右。意意味着市市场上的的居民财财富有近近20亿亿元会在在一年内内流向这这三家开开发公司司。3、产品品定位趋趋于一致致现在北部部新区推推出的楼楼盘包括括了独立立别墅、联联排别墅墅、花园园洋房、高高尔夫别别墅等多多种建筑筑形态，基基本涵盖盖了建筑筑的主流流产品。各各个楼盘盘在产品品定位和和设计上上趋于雷雷同，产产品同质质化趋势势严重，社社区主题题没有实实质性差差别。后后续开发发的项目目想要在在产品上上有所突突破非常常困难。4、地理理位置相相对集中
5、中除鲁能星星城外，其其余楼盘盘都很集集中，消消费者在在购房选选择的时时候几乎乎不用考考虑地理理位置因因素，更更多的是是比配套套比服务务等软件件因素。5、竞争争态势分分析市场现在在共有三三个梯队队的产品品，分别别在不同同的时间间形成不不同的竞竞争趋势势。第一梯队队是以金金科天籁籁城中华华坊、美美社、龙龙湖水晶晶郦城一一期为代代表的楼楼盘。 这这部分楼楼盘已经经全部销销售结束束，在市市场上取取得了骄骄人的成成绩，他他们是北北部新区区的第一一批掘金金者，通通过自身身项目的的推广，吸吸引了消消费者的的眼球，提提升了开开发公司司的品牌牌知名度度，可谓谓名利双双收。这这一梯队队的产品品现在不不会对市市场产
6、生生冲击，更更多的作作用是起起到标杆杆作用，成成为后面面开发项项目的超超越目标标。第二梯队队是以龙龙湖蓝湖湖郡、鲁鲁能星城城、金科科天湖美美镇、财财富中心心、比华华利、佰佰富高尔尔夫、水水晶郦城城二期、棕棕榈泉国国际花园园等为代代表的楼楼盘，这这部分项项目正在在积极准准备上市市，而且且都集中中在今年年下半年年开始销销售。这这部分楼楼盘市场场定位除除独立别别墅外，都都是在竞竞争同一一层次的的客户，所所以他们们面临的的竞争是是异常激激烈的。 第第三梯队队是以奥奥林匹克克花园、蓝蓝山湖、融融科智地地、保利利集团等等为代表表的三梯梯队。这这部分项项目的产产品面世世时间还还有很长长一个过过程，暂暂还不能
7、能和第二二梯队的的楼盘形形成竞争争，三梯梯队的市市场前景景还有待待于从第第二梯队队的市场场反应中中来分析析。但明明显的一一个问题题是，一一、二梯梯队销售售完成后后，将会会从市场场上消化化大量的的客户资资源。第一部分分 竞竞争环境境背景一、北部部新区简简介重庆北部部新区于于20001年44月255日挂牌牌成立。按按照规划划，北部部新区将将是未来来重庆经经济最为为活跃、高高科技人人才大量量聚集、商商务发达达的新城城区，园园区内规规划布局局了未来来新重庆庆的涉外外生态商商务区、使使领馆区区、重庆庆光电产产业基地地、重庆庆软件产产业基地地和重庆庆医疗器器械产业业基地。雄雄厚的产产业发展展背景、巨巨大人
8、口口涌入和和众多高高新产业业从业人人员，无无疑使这这里拥有有取之不不竭的住住房需求求。1、明显显的区位位优势 北部新区区位于重重庆主城城区，南南临渝中中半岛，北北靠江北北国际空空港区，西西接嘉陵陵江，与与高等院院校、科科研院所所密集的的沙坪坝坝区、北北碚区数数桥相连连，东依依长江寸寸滩港区区，规划划面积1136.6平方方公里，是是重庆中中心城区区难得的的一片大大面积开开发区。北北部新区区在中国国西部拥拥有通达达四川、贵贵州、陕陕西、湖湖北、湖湖南等地地最便利利的交通通优势：是中国国西部南南北（渝渝黔、渝渝合高速速公路）、东东西（成成渝、渝渝涪高速速公路）公公路大通通道交汇汇枢纽；将于22005
9、5年通车车的渝怀怀铁路横横贯境内内，重庆庆铁路客客运枢纽纽江北客客运站聚聚散人数数居西部部前列；濒长江江、嘉陵陵江两江江，得长长江黄金金水道舟舟楫之利利，设计计70万万标箱、连连接长江江三角洲洲的寸滩滩港集装装箱码头头已于220033年7月月开工建建设。中中国西南南最大的的电信交交换枢纽纽落户其其南缘。优优越的地地理位置置和发达达便捷的的交通、通通信条件件，赋予予北部新新区明显显的区位位优势。2、广阔阔的发展展空间 北部新区区建设用用地911.733平方公公里，规规划人口口65万万人。由由人和、大大竹林、礼礼嘉、黄黄茅坪、翠翠云、鸳鸳鸯、金金山7个个组团构构成，呈呈多中心心、组团团式布局局结构
10、，组组团之间间由生态态林地、公公园绿地地间隔。北北部新区区分为北北部新区区经开园园、北部部新区高高新园，分分别全面面委托重重庆经济济技术开开发区（经经开区）和和重庆高高新技术术产业开开发区（高高新区）实实施开发发建设，这这有利于于充分发发挥两个个国家级级开发区区的骨干干支撑作作用。 3、重点点发展的的产业 北部新区区产业布布局以发发展“十里汽汽车城”和光电电产业基基地为重重点。规规划将“十里汽汽车城”打造成成为以福福特轿车车、力帆帆汽车为为主体的的中高档档轿车生生产基地地，微型型车、重重型货车车、大型型客车及及零部件件生产研研发基地地，集生生产、研研发、贸贸易、博博展、教教育、旅旅游等综综合功
11、能能为一体体的新型型工业区区。汽车车城已入入驻长安安福特轿轿车155万辆、力力帆轿车车5万辆辆项目和和十多家家海内外外知名汽汽车零部部件企业业。北部部新区正正按照新新的思路路、调动动各方面面积极性性打造“十里汽汽车城”，重点点支持长长安福特特和力帆帆轿车发发展，推推动轿车车和发动动机、微微型车、重重型货车车、大型型客车、汽汽车空调调、汽车车技术研研发中心心等重点点工程，引引进一批批专用车车、改装装车和汽汽车零部部件生产产项目，引引导一批批海内外外汽配企企业特别别是民营营汽配企企业入驻驻并实现现摩托车车零部件件生产向向汽车零零部件生生产的转转化。 规划以光光电产业业基地为为重点推推进高新新技术产
12、产业项目目的引进进和发展展。在高高新园实实施“三、四四、五”产业发发展重点点，即集集中建设设光电子子、生物物医药工工程、软软件三个个产业基基地；重重点培育育发展电电子信息息、新医医药和生生物医学学工程、新新材料和和环保、机机电一体体化四大大主导产产业；办办好留学学人员创创业园、软软件园、生生物生化化技术开开发园、光光电技术术开发园园、机电电一体化化技术开开发园五五个专业业孵化器器。引进进和发展展信威、华华邦、海海扶等一一批医疗疗器械、生生物制药药、通讯讯网络、电电子元件件和软件件项目。4、良好好的基础础设施和和生态环环境 北部新区区开发建建设近四四年来，一一批重要要的基础础设施已已经建成成投入
13、使使用，能能基本满满足企业业入驻需需要。从从20003年开开始的新新一轮综综合交通通、能源源、给排排水、信信息设施施、生态态环境、园园区基础础设施等等骨干工工程建设设将投资资4500亿，打打造良好好产业发发展和人人居环境境，20007年年左右将将基本建建成。现现在，金金开大道道等一批批主干道道已经通通车，供供水加压压站、变变电站等等一批设设施已投投入使用用，渝怀怀铁路、重重庆铁路路客运枢枢纽江北北客运站站、寸滩滩港集装装箱码头头和物流流园区建建设进展展顺利；一批骨骨干道路路建设快快速推进进，将形形成网络络式、命命名为“金系列列”的“开山通通海兴渝渝州”的七条条骨干路路网；连连接北部部新区的的4
14、条轨轨道交通通线已完完成规划划，其中中3号线线（市中中心区-江北国国际机场场）将在在年内开开工，66号线（北北部新区区-北碚碚）将提提速推进进。完善善的基础础设施将将构成北北部新区区公路、铁铁路、水水运、航航空综合合立体交交通网络络。 一批体现现重庆直直辖市水水平的文文化、教教育、科科技、体体育、卫卫生、旅旅游等标标志性、功功能性重重点基础础设施项项目正在在兴建，将将逐步展展露北部部新区现现代都市市风貌。1100米米宽166.5公公里长的的嘉陵江江沿江景景观带已已邀世界界著名规规划企业业德国佩佩西公司司、重庆庆市规划划设计院院进行形形象设计计，将于于20004年动动工；重重庆汽车车会展中中心即
15、将将动工；正在加加快推进进的重庆庆经贸科科技会展展中心、国国际双语语学校、国国际医院院、高档档生活区区、高尔尔夫球场场、人和和民俗文文化村等等将提供供最佳的的经贸、居居住、休休闲、旅旅游环境境。 北部新区区注重生生态环境境建设，坚坚持以人人为本，创创造“人与自自然，城城与自然然”和谐共共存的生生活、工工作休闲闲环境。将将构筑山山水园林林主体框框架，分分期建成成龙景湖湖生态公公园、黄黄桷公园园、照母母山植物物园、人人和公园园等一批批大型生生态林地地和公园园绿地等等绿色生生态空间间，形成成“人.城城.自然然”共谐共共存的生生态环境境。5、优惠惠的扶持持政策 北部新区区充分利利用直辖辖市和西西部大开开发的政政策优势势，实行行“普惠、特特惠和特特事特办办”的政策策，形成成明显的的“政策洼洼地”，吸引引海内外外投资者者来兴业业发展。工工业用地地实行优优惠地价价；租用用标准厂厂房实行行优惠价价格；生生产性企企业享受受优惠电电价；财财政按企企业入库库所得税税额安排排专项扶扶持资金金；工业业企业所所得税按按15-10%的税率率征收；高新技技术企业业所得税税实行“两免三三减半”；实行行高新技技术成
