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1、第11页 共14页名称公共设备、设施管理控制程序编号版本A/1编制修改审核审批生效日期年-月-日1.目的规范区域公司管辖的各管理处公共设备、设施管理工作，保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥，满足物业服务的要求。2.范围适用于区域公司管辖的各管理处公共设备、设施的验收、接管、建档、运行、维护、检修及更新。3.定义3.1公共设备包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、电讯系统、安防系统、维修工具（设备）、会所、娱乐设备、煤气管网设施及其它设备。3.2公共设施：除公共设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙沟渠、池、井、盖、化粪池、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙
2、、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。4.职责和权限4.1物业配套主要设备由开发商负责订货安装，区域公司品质管理部及管理处有关人员负责设备（设施）的检查、验收、资料归档。4.2区域公司品质管理部负责对各管理处公共设备（设施）的检查与评估；对各管理处公共设备（设施）类突发事件的跟踪指导，备案各管理处公共设备（设施）突发事件；不定期抽查各管理处设备（设施）维修保养情况及相关质量记录；监督指导设备大修及重要维修工作；审批管理处外委维保合同及外委维修合同；审批管理处年度维修保养计划及维修配件、备件采购计划；组织专业技术
3、人员专业知识的培训、考核。4.3管理处经理负责组织设备（设施）接管的检查、验收、资料归档工作，负责公共设备（设施）维修保养工作的检查、监督。负责审核辖区内公共设备（设施）年度检修计划，配件、备件采购计划，外委维保合同及外委维修合同。4.4工程部主管负责辖区内公共设备（设施）维修保养工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟技术改造方案及年度检修计划，配件、备件采购计划；拟定外委维保合同及外委维修合同。4.5设备责任人负责管理辖区内公共设备（设施）日常维修保养及运行操作，并做好标识及记录。5.方法与过程控制5.1设备的验收接管5.1.1设备的验收接管，可参看新项目验收接管管理程序。5.1.2设备
4、接管时应按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收，并填写设备（设施）接管验收单；若验收不合格，则在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。5.2设备、设备房的标识，设备建帐和资料管理5.2.1设备、设备房的标识5.2.1.1所有标识安装位置应适当、醒目，清晰、完整.5.2.1.2设备房门上有相应设备房标识，如“机房重地，非请勿进”或类似的标识；供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点，5.2.1.3设备的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志，流体要有流向标识，重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；5.2.1.4所有设备实现单机悬挂设
5、备卡，标识该机的编号、主要技术参数、责任人、运行状况等。5.2.1.5设备的编号该设备的流水序号（01）设备名称缩写（去汉语拼音字头）区域公司、管理处代码例：深圳伟柏花园电梯6台，1#电梯编号为：SZWB/DT-015.2.2设备的建帐5.2.2.1工程部主管负责建立设备（设施）台帐，台帐内容包括：设备明细（设备名称、统一编号、型号、生产厂家、责任人等）、技术资料、维修保养资料等；5.2.2.2工程部主管/设备责任人应将每月设备巡查情况记录在设备（设施）检查记录表中；对月、季、年保养及大修工作，故障处理应在设备（设施）维修保养记录表中予以记录；对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改
6、接等对设备运行有影响的技改内容还需在相关记录中予以详细记录；突发性故障的抢修及自然灾害的抢险应填写紧急事件处理记录表；以上记录分别存入各设备（设施）台帐中保存；5.2.3设备资料的管理所有的资料案卷，集中存放于管理处资料室并标示清楚；工程部主管负责对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。5.3设备房管理5.3.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材；5.3.2设备房应有相应标识，无人值守时必须加锁；5.3.3设备房中重要设备上端如有上、下水管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。5.3.4变压器房、高
7、低压配电室、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应装置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在40OC以下，相对湿度须保持在80%以下；5.3.5参观来访者需进设备房，要征得工程部主管或管理处经理同意，并由设备责任人陪同方可进入，设备责任人要对参观来访者使用来访人员登记表进行登记；5.3.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房两次，始终保持机房的干净；5.3.7在出现暴雨天气时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。5.4设备的运行管理设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人；对应不同的设备，制定
8、有*设备运行管理作业指导书及*设备维修保养作业指导书等作业指导书，由工程部具体责任人遵照执行，并做好相应的运行、维修保养记录；对运行安全要求比较高的设备（如电梯设备），运行、维修保养记录也可参用当地政府有关部门规定的运行、维修保养记录表。5.4.1供配电系统管理按供配电设备运行管理作业指导书、供配电设备维修保养作业指导书、供配电设备安全操作作业指导书和供配电系统异常情况处理作业指导书进行管理；5.4.2给排水系统管理按给排水设备运行管理作业指导书、给排水设备维修保养作业指导书、给排水设备操作作业指导书、给排水异常情况处理作业指导书、各类泵维修保养作业指导书和二次供水管理作业指导书进行管理；5.
9、4.3消防系统管理按消防设备（设施）运行管理作业指导书和消防设备（设施）维修保养作业指导书进行管理；5.4.4电梯管理按电梯运行管理作业指导书、电梯维修作业指导书、电梯保养作业指导书和电梯应急操作作业指导书进行管理；5.4.7电讯系统管理5.4.7.1设备责任人每月对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。5.4.7.2对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。5.4.8安防系统管理5.4.8.1闭路监控系统A.监控中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理；B.设备责任人应每月检查视频电缆、控制器、信号
10、选切器、视频分割器、录像机，进行外表及控制台后部除尘，确认各插接口连接可靠，保证信号正常传输；C.设备责任人每周应对摄像镜头进行清洁保养，效果不好的重新进行调整，并由安保部主管确认监控范围符合安防要求；工程部应编制监视镜头的位置清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。5.4.8.2居家对讲报警系统A.居家对讲（可视、非可视）、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录；B.居家安防设备每半年双向测试一次。C.门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情
11、况每月由安保部主管进行汇总、记录存档；设备责任人每周对防火门、单元门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录；电动苑门每月由设备责任人检查一次。5.4.8.3停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供方及时处理。5.4.8.4外围红外线周界防越系统每天由安保员测试一次，每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。5.4.8.5设备责任人每月对本设备房的消防对讲会同监控中心进行双向测试，发现问题及时处理并作好记录。5.4
12、.9加工维修工具（设备）的管理5.4.9.1由仓管员负责分类摆放在指定位置。5.4.9.2由设备责任人按照设备维修保养规定进行定期维修保养。5.4.9.3使用者须办理借用手续，按有关操作说明书正确使用。5.4.9.4使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位置并完善借用手续。5.4.9.5加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。5.4.9.6加工场地应配足有效消防器材。5.4.10会所、娱乐设备（设施）的管理5.4.10.1依据设备的专业操作程度编制相应作业指导书或使用说明，标明安全提示。5.4.10.2工程部应制定相关设备负责人，每月对相关的设备进行检查，发现问题及时处理，并
13、记录。5.4.10.4烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，发现电源线老化、漏电等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每月对以上设备进行一次安全检查。5.4.10.5热水器（电、煤）、煤气灶的使用人应按规程操作，发现煤气软管老化、接头松动、漏气等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上设备和桑拿设施进行一次安全检查。5.4.10.6组合健身器、跑步机、划船机、登山机、单车机等健身器材，应指定专门的维修保养负责人；每周检查各器材的运行情况，保证器材处于良好的使用状态，发现问题及时处理并记录；如不能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上停用标识。5.4.11煤气管
14、网设施的管理5.4.11.1煤气管道阀门有开关方向的标识，能正常开闭。5.4.11.2煤气管网总阀门、分支重要阀门应有明显标示标识，有煤气管网总图。5.4.11.3煤气分闸箱应有相对应控制的房号标识。5.4.11.4发现煤气泄漏立即关闭煤气总阀，及时通知煤气公司派人处理。5.4.12其它设备的管理清洁绿化设备应由专人使用，指定设备负责人，设备使用期间，每月由设备责任人进行一次检查并作好记录。5.4.13设备负责人对各类设备设施的定期检查都应详细记录在设备（设施）检查记录表中。5.5公共设施的管理5.5.1各类金属栏、杆、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。5
15、.5.2墙面、路面无明显污迹、破损。5.5.3沟渠池井应无异物堵塞，各类盖应安装平稳牢固无破损。5.5.4公共照明灯具完好无损，管线整齐。5.5.5用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。5.5.6休闲桌椅油漆无明显脱落、完好无损。5.5.7儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落、完好、无安全隐患。5.5.8管理辖区的化粪池需要定期清理，由管理处根据实际情况制定清理周期。5.6设备（设施）的维修保养5.6.1设备（设施）维修保养等级分类5.6.1.1日检：属巡视检查维护；对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常；5.6.1.2周（月）检：属预防性检查；对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行；5.6.1.3季（半年）检：属维护性修理；对设备进行清扫、加油、调试；5.6.1.4年检：属恢复性修理；对设备局部进行全部解体，除进行月检外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置；5.6.1.5大修：属彻底性
