石家庄F泰住宅项目开发战略报告

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1、石家庄 F 泰地产项目整体开发战略报告广州 L 峻房地产咨询有限公司2003 年 6 月目录、尸、 亠前言第一章什么是战略第二章战略基本思考第一原则 为石家庄造好房子原则 第二原则强势品牌策略第三原则全面领先策略第四原则滚动发展策略第五原则复合地产策略第六原则优质服务策略第七原则全面覆盖策略第八原则持续创新策略第九原则社区文化策略第十原则示范开发策略第十一原则整合社会资源策略 第十二原则实现利润最大化策略 第三章F泰地产品牌战略规划 第四章 本项目的目标客户群分析 第五章 本项目开发理念 第六章 本项目核心竞争优势构筑 第七章 本项目开发步骤 第八章 置业会 第九章 利润与资金 结束语、八 前

2、言F 泰地产，虽然成立时间不算很长,但其拥有丰富的开发经验，国际性的开发背景，现正迈向专业化、市场化、规模化的区域性开发商, 对于石家庄本项目有着极高的期望,旨在以此项目为起点，推动石家庄住宅产业的飞跃式发展，真正为石家庄人民造好房子，满足具对生活品质的更咼追求，同时，也成就企业自身，在品牌、资金、经验、机制等层面皆得到提升，成功实现“全国性大型专业化开发商”的发展方向与规划。石家庄F泰项目整体开发战略报告，是考察 F泰地产企业发展、当地 市场竞争态势及房地产发展的基本规律及特质而制订的整体开发决策和计 划方案。本项目整体开发报告是一个在缜密的市场调查和分析研究的前提下， 展开战略的基础思考及

3、深度思考，具体对开发战略思想，投资分析研究， 产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步 判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划，并在未来的各项地块开 发、规划及建设中有计划执行。第一章什么是战略1、战略的定义：战略是关于一个组织项目长远的、全局的目标，以及组织为实现目标 在不同阶段上实施的不同方针和对策。2、本项目的战略目标：本项目的战略规划包括长期、中期和短期目标。? 短期目标（ 1 年）：1）迅速在石家庄地区扩大知名度；2）顺利完成首期的开发销售；3 ）企业品牌的导入，树立 F 泰地产在当地的良好形象。? 中期目标（ 2 年）：1）本项目顺利进入良性开发以及持续

4、热销；2）强化 F 泰地产在石家庄地区的品牌形象。? 长期目标（ 3-5 年）：1）本项目进入成熟发展期，并为下一个项目积蓄深厚的品牌资源；2） 树立 F 泰地产全国性的品牌形象；3）推动 F 泰地产在全国性开发领域的滚动发展。3、本项目战略报告的主要内容：要实现设定的以上的战略规划，则要求从项目所在地的石家庄的房地 产市场环境状况为出发点，结合本地的消费群，从开发商的企业品牌的营 造与延续的品牌效应，拟定产品的整体发展思路与品牌的发展战略，锁定 目标客户群 ，制定项目的开发理念与开发步骤 ，与极具竞争力的核心战略， 以达到 F 泰地产的目标盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。 ? 着重考虑

5、以下几方面：1） 以怎样的形象出现在市场面前；2） 开发哪些产品或服务；3) 面对哪些市场；4) 关心满足顾客的程度；5) 达到 F 泰地产的目标如：盈利能力、市场覆盖率及企业品牌发展等。展等。第二章 战略基本思考 本章对 F 泰项目的开发过程进行系统性思考，建议遵循十二大原则予 以展开。第一原则：好房子策略为石家庄人民建好房子。确立 F 泰地产项目的开发宗旨，为石家庄人民造好房子。石家庄目前 的房地产市场竞争态势较为平缓，且产品的整体素质尚且不高，但作为 F 泰地产，具有国际背景，拥有深厚的开发经验，更应不断提升住宅产品素 质。以 “好房子”的标准为指导 ，如：居住的舒适度、生活的便利度、审

6、 美艺术气质、科学用材的含量、人文文化内涵、自然生态的维护与延续等， 着力在整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的 产品力来支持产品的形象力，使本项目成为石家庄地产界发展质的飞跃， 一个标志性的物业。第二原则：强势品牌策略实力决胜一切。 以强势品牌打造石家庄地产的航空母舰，为企业树立品牌形象，实力 型开发商进驻石家庄。 F 泰地产，作为具有国际背景，如马来西亚、澳大 利亚、澳门等，以超强的国际性开发理念，融合国际地产的智慧，并且， 拥有在国内近 20 多年的房地产开发经验，因此，以往的资质与开发经历 将是入市时重要的“名片”。尤其是石家庄 F 泰项目规模之庞大，地理位 置的

7、显赫，在石家庄罕有的，在第一时间获得消费者的信赖与认同，是项 目开发成功的关键保证。而且，以往石家庄的楼盘着重在于概念的炒作，真正体现优质住宅的 项目有限，市场还处于逐步成熟的过程中。因此， F 泰地产在入市时，必 须高举“实力”的大旗，摆出“实力决胜一切”的姿态，将所有的意向购 房者的目光吸引到本项目上 ，成为 2004 年石家庄最值得期待的地产项目。 同时，也为“ F 泰地产”长远发展构筑坚实的平台。第三原则：全面领先策略以我为主，做市场的领导者。全面提升生活品质，以全新标准引领石家庄地产。以我为主，开发理 念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。对于 F 泰地产，获

8、得东南分区目前最优质的地块，所面临的已不仅仅 是区域市场的“第一杯羹”，而是要成为整个石家庄市场的领导者与先导 者，这是由于当地市场有限的规模所决定的。 F 泰地产有责任成为地产市 场全新标准的制订者、引领者。只有始终站在市场的前端，以“大盘”和全面领先的“产品先锋”的 市场地位，才有可能分得整体市场上最大的市场份额，持久地保证大体量 的产品出售，确保开发进程的正常运转。第四原则：滚动发展策略建立大品牌，为持续发展提供平台。F 泰项目规模相当巨大，这就决定了其必须建立大品牌，不断地维系 与强化品牌，给予新的生命力，才能有效地消化系列产品。大品牌具有较 强的张力，在其控制下，有机地发展出不同时期

9、、不同类型的产品。同时， 规模庞大也决定了其开发进程不可能在同一时间内结束，这要求在一个相 对较长的时期 （预计将在 4-5 年内完成总体开发）。要保持较强的市场关注 度与销售态势，则要不断地推出全新的组团，形成独特的竞争优势，成为 既涵盖在大品牌内，又相对独立存在的个体。因此，对于大品牌平台的搭建，实质上创建了一个资源共享的平台， 在这个平台上，项目的资源是相同的，能够综合项目的推出，奠定基础， 在平台上形成共性，各个组团则展示个性的发展。由此，势必形成“ 大品 牌、多组团 ”的滚动式良性开发模式。 第五原则：复合地产策略跳出地产做地产，以发散性思维思考本项目 开发。复合地产，是以创新的、发

10、散的思维方式，跳出地产行业之外整合各 种优势，将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、科技 等产业融合起来，形成各种产业房地产。它既能满足住房的基本需求，也 能满足人们对旅游、休闲、教育等多重心理与生理的需求。F泰地产项目，开发时间跨度长。一是，需要有引导市场的题材，二 是，有节奏地推出卖点。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准 备充足的题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续性的高度关注。在提供生 活空间的同时，要为业主提供未来 70 年的时间。与人们生活息息相关的 教育、健康、休闲、文化、服务等，绝不仅仅是被动投入的配套项目，更 是具有持续性经营价值的项目。因此， F 泰地产项

11、目，不应仅局限于对房子产品质量的要求，原来的 一些核心因素（地段、规划、户型、物业管理等） ，变化成了基础性因素。 在复合地产的思路下，相应的房地产理念、目标、价值观，以及资金、人 才、技术的资源组合也都在变化。第六原则：优质服务策略强化全过程、全员的服务意识。房地产经营，不只是开发行为，过程中更多的贯穿着服务。尤其是在 同比竞争日趋激烈的石家庄市场，增值服务显得格外重要，不仅仅是开发 商对客户的承诺，更是开发商完善自我的要求，始终为客户提供优质的服 务。因此，为了维护客户的正当利益，必须形成一套完整的服务系统。一是，不管是消费者、业主，还是未来合作的商家，都可以通过这个 系统反馈意见，得到来

12、自各部门的满意服务。二是，在售前、售中、售后的过程，对消费者提供全过程的优质服务， 让其感受到开发商的关注无处不在。三是，与各行业的专业公司，如：海尔集团合作，向消费者所提供的“一站式”菜 单家居集成服务。总之，开发商应从客户出发，本着优质、全面服务的原则，大处着眼， 小处着手，经过不懈努力，才能创立企业及项目品牌。第七原则：全面覆盖策略一一努力提高市场占有率，将目标客户一网打尽本项目开发体量庞大，从石家庄整个一手市场而言，无论是从静态市 场，还是从动态市场空间来看，都具有相当沉重的销售压力。因此，最大 限度地扩大市场份额，紧紧抓住意向购房者是重中之重，同时，通过有效 的措施挖掘并刺激潜在的购

13、房者，使他们的购房计划尽早地实施。解决规模化与市场容量有限的矛盾，关键在于不仅要求扩大产品类型 及目标消费群，并且以高性价比成为市场焦点，打动更广泛的购房人群。 第八原则：持续创新策略一一超越石家庄现有的产品素质，以创新为竞争 武器。创新是项目成功的灵魂，是生存之本。创新并不意味着无原则的超越, 其尺度与标准均需恰到好处。对于本项目，创新不是一次而就的，而是持续不断的，根据产品类型 的变化，开发进程而展开，在每一种物业类型，在每一个开发阶段，将创 新意识融会其中，自始至终，处于市场的领先地位。然而，在创新的过程中也要考虑到石家庄房地产市场处于一个并不成 熟的阶段，追求完全地一步到位，要求达到国

14、内最顶级的水平，将造成企 业资源的浪费，也难以让当地的消费者接受。因此，在创新的空间把握上， 鉴于本项目体量庞大，并且分为三大地块，可以考虑在开发初期仍以当地 市场最为接受的产品类型为主导，例如以多层为主，小高层为辅。 第九原则：人文文化策略一一培育住户的归属感与认同感。在房地产市场竞争日益激烈，楼盘同质化、白热化的情况下，当今开发商争相竞争的不仅仅是楼盘硬件上的配套与材质方面，更是体现在社区 的浓厚生活文化人氛围的营造上。一切都是从业主出发，为其营造浓厚的 生活与人文社区氛围，赋予楼盘独有的生活方式，使社区拥有长久的吸引 力。本项目规模庞大，开发时间长，这就决定了只从硬件上下功夫，生硬 的搬

15、砌更多的配套设施来完善与提高本项目的素质，并不能满足到现代业 主理想的居住的环境与生活方式。用心营造浓厚的生活氛围，只有通过社区活动，促进业主间的文化交 流与感情交流，让居住在此的业主构筑强烈的归属感与亲切感，赋予楼盘 独有的生活方式，让大家的社区变得更丰富多彩，更有内涵，更有品味。 第十原则：提前展示策略展现生活的魅力，激发客户的购买欲望。由于本项目为期楼发售，是 F 泰地产在石家庄首个开发的大型项目，市场对开发 商的品牌认识不够深刻，短期内难以建立强势品牌效应。因而，对本项目的前期包装与 品牌的建立，必须强下功夫，充分发挥本项目的优势，国际性背景、地块规模庞大，开 发商实力雄厚等这些优势。因此，开发示范策略则能更好地为本项目的推售与形象服务 。通过打造极具诱惑力 的现场，极具个性的包装广告，将项目的未来生活形态充分展现出来，以极大的震撼力 进入市场。让到此的客户能真真切切地感受到居住于此的强烈社区氛围与生活气氛。由此，无论是对于制造销售的持久旺势，还是快速建立企业及项目品牌，均具有理 想的效应