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1、大渡口区土地价值评估报告撰写人：_日 期：_ 2012-5大渡口土地价值评估报告目录前言41、项目概况42、经济效益估算依据43、土地价值评估报告研究范围5第一部分：大渡口区区域简介51大渡口区概况52建桥工业园区概况6小结：7第二部分：区域宏观市场分析81、生产总值及增长速度82、工业发展状况93、固定资产投资114、社会消费品零售115、财政总收入及财政依存度126、城镇居民家庭人均收入13第三部分：区域房地产市场分析141、大渡口区房地产市场投资变化状况142.区域房地产竣工量153.大渡口区商品房消化量164.大渡口区商品房建面均价走势165、2011年区域房地产市场总体供需状况176
2、.区域房地产市场竞品状况18小结：21第四部分：项目用地条件及swot分析221、项目用地条件分析222、地块swot分析243、区域周边土地成交情况一览26第五部分：项目（假设开发）经济效益估算281、地块指标一览表282、项目（假设开发）经济技术指标283、项目投资开发成本估算294、销售收入及营业税金及附加335、项目损益表（静态分析）34主要不确定性因素分析36前言1、项目概况所在区域：大渡口区地块位置：建桥工业园A区H06-2-1/03、H06-2-2/03地块（原宗申厂区）1）、地块主要经济技术指标：规划用地性质：商住地块面积：两宗地面积和为429.63亩容积率：均为2.5建筑限高
3、：60米2、经济效益估算依据1重庆市建委2008年颁发的重庆建筑工程计价定额、重庆市建委2000年颁发的全国统一安装工程预算定额重庆基价表等定额及相应的取费标准。2重庆市建设工程造价信息中心颁发的重庆市造价信息。3重庆市有关房地产开发的各种税费规定。4财务费用按商业银行现行贷款利率计取。5工程所在地类似项目的造价资料。6项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执行。7、其他相关资料。3、土地价值评估报告研究范围本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地swot分析以及项目经济效益初步估算等方面。第一部分：大渡口区区域简介1 大渡口区概况大渡口区地处重庆市主城区
4、西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿江数十里渡口之首，大渡口由此而得名。1965年为服务重钢而设区，面积仅7.46平方公里， 1995年区划调整后，辖区面积扩大到103平方公里，现辖五街三镇，常住人口约30万人，是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一。近年来，大渡口区坚持扩大开放，坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化休闲功能区、新兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生活品质之城、新兴产业之区”。辖区交通网络密集，成
5、渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交汇，有6个火车站，7条铁路专用线；区域内规划有5纵5横城市主干道，3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥，有34公里长江水岸线和6个水运码头，交通十分便捷。 大渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区重庆市建桥工业园区，以及重钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连续多年被评为“重庆市工业十强区县”；有全市规模最大、技术先进的仓储设施，是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的现代工业城区和现代物流基地。2 建桥工业园区概况建桥工业园区位于大渡口区域， 2003年重庆市政府批准设立的市级工业园区，规划面积10平方公
6、里，由、三个分区组成，同年6月18日破土动工。园区重点发展先进制造业、新材料产业、医药食品产业、电子信息产业和现代物流业。突出大项目，突出产业链，打造高新技术产业集群。目前，中国石化、中国石油、中交投资、中船重工、美国凯雷、美国卡万塔、加拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾炬神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的2个跨国公司中国总部之一。协议引资300亿元人民币。2008年，园区一天创造工业产值3000万元，一天投资固定资产1100万元，一天发生物流交易额3000万元，一天上缴税费200
7、万元。连续5年被评为重庆市“十强园区”。在政府十二五规划中明确提到：加快建桥A区拓展升级，打造总部经济集聚地。拓展建桥A区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以西围合区域纳入A区范围。推动A区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。大力完善A区配套服务功能,着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。小结：建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善，各种综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面；建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在承接东部产业转移的时
8、候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。第二部分：区域宏观市场分析1、生产总值及增长速度2011年实现地区生产总值149.9亿元，比上年增长16.7%（下同），其中：第一产业增加值1.7亿元，增长2.2%；第二产业增加值83.5亿元，增长19.0%；第三产业增加值64.6亿元，增长14.3%。第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为1.1%，比上年上升0.3个百分点；第二产业增加值比重为55.8%，下降13.0个百分点；第三产业增加值比重为43.1%，上升12.7个百分点。图1：1996-2011年全区地区生产总值及增长速度 单位：亿元（数据来源：大渡口政府信息网）大渡口区域生产总值一直
9、保持增长，在2010年达到最高，全年生产总值达177.2亿元，从06年后，GDP增速一直保持在10%以上，区域发展态势可观；2、工业发展状况69家规模以上工业企业实现总产值245.5亿元，比上年增长33.3%。分轻重工业看，轻工业产值56.3亿元，增长17.7%；重工业产值189.2亿元，增长38.8%。分行业看，钢压延加工业产值67.1亿元，增长53.2%；摩托车制造业产值23.3亿元，增长13.4%；屠宰及肉类加工业产值16.8亿元，增长26.4%；玻璃及玻璃制品制造业产值16.7亿元，下降5.1%。2011年实现工业增加值71.3亿元，比上年增长18.5%。其中：规模以上工业增加值增长1
10、9.0%。图2：1998-2011年全区规模以上工业总产值 单位：亿元（数据来源：大渡口政府信息网）规模以上工业企业全年实现出口交货值19.9亿元，比上年增长38.5%；新产品产值44.1亿元，增长51.5%。表1：2011年全区规上工业主要产品产量 产品名称单位产量增速 鲜冷藏肉万吨9-14.1 啤酒千升1089000.4 水泥万吨2923.7 玻璃纤维纱万吨23-7.2 粗钢万吨15240.8 铁路货车辆243620 汽车配件万元11123631.9 摩托车配件万元21775314.9（数据来源：大渡口政府信息网）2011年规模以上工业企业实现主营业务收入239.2亿元，比上年增长25.4
11、%。实现利润6.0亿元，下降41.4%，其中：建桥园区企业实现8.2亿元，下降11.9 %；经济效益综合指数211.4%，比上年提高13.2个百分点，其中：产品产销率98.9%，提高0.4个百分点；全员劳动生产率205808元/人，提高31.1%。2011年建筑业实现增加值12.2亿元，比上年增长22.2%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业当年新签合同额47.0亿元，下降31.3%；实现建筑业总产值37.9亿元，增长45.0%；房屋建筑施工面积216.8万平方米。3、固定资产投资2011年固定资产投资额完成138.2亿元，比上年增长25.5%。按投资用途分，基础设施投资39.9亿元，下
12、降16.2%；工业投资30.6亿元，增长20.8%；房地产投资57.5亿元，增长50.6%。按投资主体分，建桥园区投入50.6亿元，增长8.8%；城建管委会投入43.3亿元，增长36.1%。按投资产业分，第二产业投资33.2亿元，增长28.6%；第三产业104.9亿元，增长24.7%。图4：1996-2011年全区固定资产投资及投资率 单位：亿元，%（数据来源：大渡口政府信息网）4、社会消费品零售2011年实现社会消费品零售总额31.8亿元，比上年增长20.4%。分行业看，批发业实现零售额5.7亿元，增长15.3%；零售业实现零售额21.9亿元，增长22.0%；住宿业实现零售额0.2亿元，增长
13、3.0%；餐饮业实现4.0亿元，增长19.8%。图5 1996-2011年全区社会消费品零售总额 单位：亿元（数据来源：大渡口政府信息网）从商品销售情况看，全区批发和零售业实现销售额111.4亿元，比上年增长25.0%，其中，限额以上单位销售35.4亿元，增长39.4%；限额以下单位销售76.0亿元，增长19.2%。住宿和餐饮业实现营业收入5.4亿元，增长24.1%，其中，限额以上单位2.2亿元，增长32.3%；限下单位3.2亿元，增长19.2%。5、财政总收入及财政依存度2011辖区入库税金及各项收入40.3亿元，比上年增长14.9%；区级财政总收入26.0亿元，增长36.3%；地方预算内财
14、政收入11.4亿元，增长33.1%；一般预算收入11.1亿元，增长34.9%。图6：996-2011年全区区级财政总收入及财政依存度 单位：亿元，% （数据来源：大渡口政府信息网）2011年地方预算内财政支出23.7亿元，比上年增长38.4 %；一般预算支出19.6亿元，增长28.5%。6、城镇居民家庭人均收入图7：2007-2011年全区城镇居民家庭人均收入 单位：万元，2011年城镇居民家庭人均收入20863.6万元，比上年增幅19%，2007年-2011年5年的涨幅一直保持平稳上升的趋势。第三部分：区域房地产市场分析 1、大渡口区房地产市场投资变化状况图8：2009-2011房地产投资额走势 单位:亿元（数据来源：大渡口政府信息网）根据图可以看出，大渡口区近三年来的房地产投资呈上升趋势，2011年上升到57.5亿元，增幅达到50.6%，整体增幅较大，区域房地产发展较迅速。2.区域房地产竣工量图8：2008-2010房地产竣工量（数据来源：天晟研究部）从2008年-2009年，大渡口区房地产业竣工量整体上升走势明显，虽然到2010年竣工量有所小幅度减少，其中，住宅竣工量仍然占据房地产市场的消费主流，说明该区域房地产住宅类需求量较大，房地产业
