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1、J八/ /八J/|LL-| J/ | I I 、匕 I /房地产公司商业模式解读税收问题是以公司的商业模式作为基础的，固然是同一个行业，商业模式不一样，税负就不一样。一、商业模式的观点狭义：商业模式是指利益有关者的交易构造。广义：商业模式是指公司创建价值的方式、方法、门路。公司的商业模式不是千篇一律的，而是跟着公司的战略调整不停创新的。转型升级（战略调整）公司战略：公司在各个发展阶段的奋斗目标。公司家的发展历程：买卖人-商人-公司家 -资本家 - 慈善家- 政治家 - 哲学家生计发达发展基业长青（回馈）社会国家研究人类发展的规律原始累积规范（低成本，偷税漏税）公司家：公司的首创人，从无到有，从
2、小到大，在业界有著名度，有可连续盈余能力。资本家：公司是我的，我是股东，CEO是其余人（经营团队）做公司要顺序渐进，要不停转型。房地产有两种业态：商贸型：发达工业型：发展商业模式的多维视角：1、决议与执行层面：商业模式=战略+战术+技术董事会高层管理部门职员战略战术技术决议执行决议与执行的关系：决议正确+ 执行力强=成功决议错误+执行力强=完蛋执行力决定成功、失败的速度！战略一一高度战术一一广度技术一一深度2、经营战略商业模式=财产经营+ 资本经营商业模式（战略：公司价值）管理模式投融资模式（经营绩效）财务杠杆3、工程定位商业模式=家产远景+市场定位+团队素质选产品找客户招人时节人地相宜4、操
3、作营运商业模式=组织架构+ 财产布局+ 营运方式5、公司管理商业模式=公司文化+公司制度+领导艺术二、商业模式组成因素公司战略客户集体客户价值产品研发质量控制营销渠道品牌打造团队建设公司文化资本营运公司内控财务管理等等三、商业设计与创新内容1、组织架构与股权构造的安排与重组2、业务流程与交易构造的设计与创新四、商业模式设计工具1、经济交易工具：买卖、劳务、租借、借贷、允许2、财产重组工具：新设、增资、减资、归并、分立、转让、清理3、两类特别工具：捐献、宽免五、商业模式设计的基本思路以公司战略为主旨，以商业模式的组成因素为基础，以现行有关的法律、法例为依照，以广泛性与 特别性相联合为原则，以事例
4、为载体，综合运用商业模式设计工具，对各样交易构造进行定性和 定量的剖析判断，勇敢假想，当心求证，设计并选择最优方案。六、房地产开发公司的商业模式1、商业地产商业（营运）住所保理事例：江湾大市场（吴），每亩地3万，首期融资6亿，但房屋卖不掉。一周以内所有销售完 成，且不交税；条件：封闭售楼部；打广告方案：个体户拿个营业执照登记，商店登记能够免费使用五年。政府形象工程，配套建设 住所，定向招排牌出让。商业财产营运部、预定登记费把借钱利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为工程两年完工后一次付 清，加大工程款，利息就能够在公司所得税和土地增值税前全额扣除。2、工业地产（1）政府主导工业
5、园，如苏州工业园区、中关村家产园区，向国家申请有关家产优惠。工业用地出让引进工业公司入驻基础设备建设、地区经济发展、百姓就业、增添GDP TAX国有公司牵头，供给配套：园区物业服务、开发商业地产（自持出租、经营）（2）工业龙头公司主导龙头公司入驻、建立工业地产开发公司受让工业用地开发（标准厂房、以研发名义开发的写字楼）、转让、出租给上下游公司，完美家产链。房车（丛林河）（3）房地产公司主导特意从事工业地产开发销售、出租事例：广告公司广告家产园3000亩商业用地服饰区、食品区、电子区等产品展销中心（）产品交易中心金融、中介、咨询、培训、酒店工业地产经过合资、股权交易退出等进行合作租借房产税12%
6、多对一小商品城三对一房主租借合同物业一一物业服务合同经管一一经营管理服务（信息）三、旅行地产1、以居住为目的旅行地产（1）依靠自然景观（2）打造旅行景观（3）房景联合（原木）2、度假、养老为目的旅行地产（1）产权酒店、酒店公寓销售、租回、经营、如三亚等（2）退疗养老销售、委管、回购（受托销售）（3）养老养生（自营加盟）A、拥有、发展会员（会员制、收费）、服务费（包括健身、养生、护理、特别包括需求等）全国各地居住泰康人寿（2年卖200亿元卡）中投发展B、销售（优惠）、服务、逝世后房产无偿回收健康家产：医疗、康服、养老高尔夫地产（名义上叫农村俱乐部）高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价钱低人
7、力成本（劳动密集型）、球场保护成本高、营业税20%、城镇土地使用税因为占地面积大，税收高会员卡，有很好的现金流盈余不多，只好保持运行收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在服务期内分期缴纳公司所得税国内盈余高尔夫公司：东方高尔夫举办赛事（广告费）全国连锁经过高尔球场的品牌投入，能累积好多的人脉资源（会员），是房地产强盛的客户集体。财税（2008）137号：个人转让别墅免征土地增值税财税（2011）12号：个人购置五年销售，按差额征收营业税。个人转让差价不再征收公司所得税，只征收个人所得税，且国税发（2006）108号：个人转让住所采纳审定征收方式征收个税，征收率1%-3%事例：工业简略厂
8、房配件代工普瑞特酒庄1、地下部分卖酒庄（100廿、40年产权的酒窑，购置后自动成为会员）税收：营业税一次性，房产税、公司税按40年分期确认（国税函【2010】79号）2、地上餐饮出租，按营业额的比率收取租金3、复制，全国建设事例：农业地产J re/ l/ZV/ J八 U/-LL-LL- I IJ LL- MHWU I 1/ I I I。 、心 I /战略规划：全国连锁经营有机食品商场观点：有机、绿色、无公害、生态、健康背景：食品安全注册公司：江苏田禾生态农业发展有限公司设计LOGO方案：承包 2000亩土地，50年功能：示范区、形象展现、宣传窗口观点：1、旅行：参观农业2、庄园：80栋别墅10
9、0匹马名贵果树货源：与全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题第一，怎样调换农民踊跃性第二，怎样保障稳固的货源、稳固的价钱第三，怎样控制产质量量第四，怎样防备风、水、虫、旱等自然灾祸第五，商场高额的流转税，财税（2011）137号（对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜 免征增值税）；公司所得税 一个方案解决上述一揽了问题：“ 3+1”、即：注册三家公司，建立一个部门1、注册农业技术服务公司：免征营业税（增）；免征公司所得税2、注册饲 料生产公司：免征增值税；免征公司所得税3、收买种子公司（免征增）、建立种子种苗培养公司（免征增值税、公司所得税）4、建立有机食品检测部交易构造：一级土地开发二级
10、土地开发BT省会市中心180亩商业用地，市价楼面价5000元/tf公然招标价2004元/廿土地出让（000961 ）:整体受让，分别订价（工业用地、教育用地、体育用地分别确订价钱，与政府签订增补协议，把体育用地的价钱降下来，其余用地价钱提升，达到降低土地增值税和公司所得税的目的）捐馈赠政府【2006】187号，节税；公然拍卖出租1元，房产税（节俭房产税）；建立分公司或出租给香港公司，合同商定前三年由出租年补助承租方租金300万，房产税是负数了，-36万（搞娱乐）与领土局交流，商定交托土地日期，确立土地使用税的开始日期【财税（2006 ） 186号】停止日期：交托的次月【财税（2008 ） 15
11、2号】。按月计提，如期缴纳本月应纳=所有占地面积*（ 1已交托建筑面积 总可售建筑面积）*单位税额/12建筑面积是指能够办理房产证的建筑面积。省会，国企工业，近年连续损失 5亿元，资不抵债，工业用地500亩，员工4000人解决方法：转让给民企；破产财产评估：1、存货损失；2、固定财产报废；3、应收账款坏账核销；4布置员工1000人，支付3000人的布置费。达成上述工作后，又亏5亿元。潜伏利润：搬家利润评估结果：净财产-4700万元 政府改制政策：零财产吞并；布置员工许多于 1000人，签订3年以上劳动合同；500亩地 出让金全额作为搬家赔偿费（用于建厂房、调协更新、员工布置等）某房地产公司（专
12、业化）紧邻本公司1500亩JU/先期调研：1、国企高管；2、银行行长（债务重组）方案：1、零财产吞并（汲取归并、控股归并）不要搞汲取归并，不然要还债；公司一注销，就不 可以填补损失10亿，抵减公司所得税2.5亿。2、不要零财产，出资 1元控股归并3、公司公司无偿赠予 30%股权给原公司的高管，作为股权激励；公司所得税前要纳税调增4、财产损失报备5、 与银行签订债务重组协议，宽免8000万元6、高价拍地（因为四周有 1500亩地，能够提升成本）假如是不销售的物业，就要廉价拍地7、更改名称、股东、经营范围，注册两家分公司（为了使损失不被浪费，因为主营业务收 入不可以能一下子盈余）（1）商贸，经营范
13、围：钢材、水泥等建筑资料功能：融资、税收（2）销售代理，经纪人资格功能：整个公司所有工程公司的营销中心，引进2位高级人材8、注销两家分公司，签订股东协议，改正公司章程，公司法 35条，按商定分派，不按出资 比率分派。应政府要求：红线外各项投入 大市政配套费，最好写入国有土地出让合同，假如合同不可以， 就签增补协议，商定是与地一同的，进而计入土地成本。拆迁布置房地产公司土地是从领土局受让的，政府应当肩负拆迁赔偿费，本质工作中，政府要求房地产公 司代政府支付赔偿费拆迁布置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款赔偿拆迁赔偿费或理解为：现金赔偿给业主，而后业主用现金购房开发公司需与业主签订拆迁赔偿费，
14、并收取收条。开发公司城与业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。1、不支付补价拆迁赔偿费=商品房的市场价2、房地产公司向业主支付现金补价拆迁赔偿费=商品房的市场+赔偿3、拆迁赔偿费=商品房的市场价 现金赔偿依照：国税函（2010）220号土地增值税、公司所得税收入、成本与会计办理一致营业税按市场价钱发票，依照成本价审定征收营业税依照：国税函（1995）549号应纳营业税及附带 成本*（ 1+成本利润率）/（1-5.6%）财税（2012）82号：凡业主支付补价仅对补价的部分，缴纳契税，凡业主没有支付补价，免征契税。财税（2010） 94号：以家庭为单位独一的一套一般住所减半征收契税，此中90廿（含）以下，依照1%征收契税。财税（2005） 45号：个人获得的拆迁赔偿费免征个税个人独资公司获得的拆迁赔偿费，并入个体工商户的生产经营所得征收个税。事例：某研究院拥有土地1000亩，被政府回收700亩，拍卖给甲房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、领土局、研究院签订三方协议：甲公司无偿为研究院此外 300亩地上建筑一幢综合写字楼（详细标准略）请思虑：甲为研究院建筑写字楼的支出可否计入700亩的成本？建筑业发票仰头应开给甲还是研究院？剖析：三方应当签订拆迁赔偿协议，同时研究院与甲签订拜托代建协议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票仰头应开给研
