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1、无锡湖玺庄园酒店投资测算报告致: 无锡民生投资管理有限公司由：上海策源机构2006 / 07无锡湖玺庄园酒店投资测算报告81.项目投资评估1.1项目投资评估说明n 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。n 对酒店开发过程的模拟为：第1年为酒店建设期，第2年开始进入酒店经营期，第11年将酒店整体出售。n 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（10年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结
2、果。n 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 n 假定项目投资基准收益率为8%。n 本报告投资评估中，对项目进行11年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。n 假设项目总投资中的自有资金占100%，因此忽略项目投资的相关财务成本。n 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。1.2基本经济指标湖玺庄园酒店项目主要经济技术指标如下：序号指标数量单位1占地面积24590（预计）平方米2层数地上4层3总建面19672平方米4客房数230（预计）间1.3投资成本估算1.3
3、.1测算依据总成本测算以发展商提供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：序号内容单价（元/m2）1.土建费用1.1土建主体工程12001.2土方回填及地基处理工程2001.3地下泳池及地基处理工程802.设备安装费用2.1门窗工程3302.2外墙饰面工程4002.3天然气工程402.4电缆工程1002.5智能化工程752.6水电消防工程2252.7中央空调4002.8热水工程及锅炉房1252.9厨房设备1132.10电梯752.11电视电话工程652.12路灯工程222.13自来水工程3.内装修3.1内装修工程（含家具）2500除建安成本外，酒店投资成本
4、还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：序号项目总价（万元）1土地费用5500.00 2前期费用964 2.1工程前期费用157 2.1设计/测绘/勘探/监理/审计315 3基础设施费492 3.1道路下水道522 3.2绿化11 3.3景观216 4公共配套费295 4.1变电所600 5管理费用1619 5.1工程管理费用119 5.2开业前物资采购1000 5.3开办费400 5.4开业周转流动资金100 1.3.2总投资成本估算酒店的总投资成本估算为21598.59万元。其中，建安成本占56%的比重序号项目数量（万元）备注1土地费用5500.00整个酒店项目的土
5、地成本2建筑安装费11803.203前期费用963.934基础设施费522.295公共配套费600.006管理费用1619.016不可预见费590.16按建安工程费的3%计7合计：21598.59详见附表“项目总投资估算表”。1.4经营测算1.4.1测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约230间，预测第一年出租率为65%，每年以1%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以1%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：项目指标数量单位客房客房数230
6、间出租率65%平均房价500元/间餐饮餐位500上座率65%人均消费95元/人次根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：项目指标比率备注客房营业费用19%占客房收入比例餐饮营业成本41%占餐饮收入比例营业费用38%营业费用13%管理费用行政管理费用3%占营业收入比例市场营销费用3%工程维修费用3%能源费用10%管理费2.5%其他费用1.5%1.4.2经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入为3855万元。其中，客房收入2728万元，占71%；餐饮收入1127万元，占29%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。1.4.3经营成本与费用客房、餐饮的直接营业成本与费用随
7、经营收入年增幅2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为2295万元。1.4.4第十年租转售价格预测利用收益法对本酒店10年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为32000元/平方米。（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。1.5项目财务评价1.5.1静态盈利能力n 项目总投资额为21598.59万元。n 项目利润总额63377.8万元，税后利润42463.13万元。n 项目内部收益率为13.5%。n 项目投资利润率达到293.43%。n 全部投资回收期为：10.17年（含建设期一年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营9.17年可回收总投资成本。
8、各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元21598.592营业收入万元105161.583营业税金及附加万元5836.474利润总额万元63377.85所得税万元20914.676税后利润万元42463.137全投资内部收益率%13.58投资利润率%293.431.5.2动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。全投资净现金流累计净现金流第1期-21598.59-21598.59第2期1346.05-20252.54第3期1371.87-18880.67第4期1399.14-17481
9、.53第5期1426.91-16054.62第6期1455.19-14599.43第7期1484.01-13115.42第8期1513.41-11602.01第9期1544.42-10057.59第10期1574.07-8483.52第11期50946.6842463.16合计42463.1642463.16n 全部投资财务净现值为10196.32万元大于0，项目可行。n 全部投资内部收益率为13.5%，大于内部收益率8%。2.项目价值预估2.1项目价值预估湖玺庄园星级酒店在假设第1期建成第2期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且10年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量
10、都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%1346.051371.871399.141426.911455.191484.011513.411544.421574.0750946.68注：第1年为建设期，收益净现金=0，第2年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第11年项目出售。公式：V经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32,610.62 万元。
11、3.附件3.1酒店10年经营情况测算表指标第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年客房出租率建设期65%66%66%67%68%68%69%70%70%71%平均房价（元/天/间）500 505 510 515 520 526 531 536 541 547 餐饮上座率65%66%66%67%68%68%69%70%70%71%人均消费95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 一、年经营收入（万元）3855 3933 4012 4092 4175 4259 4344 4432 4521 4612 客房营业收入2728 2783 2839
12、 2896 2954 3014 3074 3136 3199 3264 餐饮营业收入1127 1150 1173 1196 1220 1245 1270 1295 1321 1348 预计年增长幅度2%2%2%2%2%2%2%2%2%二、年经营成本（万元）2295 2342 2389 2437 2486 2536 2587 2638 2692 2746 营业成本462 471 481 490 500 510 521 531 542 553 营业费用947 966 985 1005 1025 1046 1067 1088 1110 1132 管理费用887 905 923 941 960 979 999 1019 1040 1061 三、经营税费（万元）93.60 88.32 90.09 91.90 93.75 95.63 97.56 99.52 101.52 103.56 四、经营利润（万元）1466.32 1502.96 1533.17 1563.98 1595.4
