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1、房地产合作开发的四种模式案例A 企业 2020 年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设 商住楼项目。由于 A 企业没有房地产开发资质，决定与关联单位 B 房地产开发企业合 作，双方签订了托付开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A 企业支付，开发产品托付B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，然而销售不动 产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，如此与具备房地 产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发 资质，以自身名义取得了建设
2、工程规划许可证和施工许可证然而无法取得预售许 可证或销售许可证。即便与 B 企业合作开发，由于此种联建开发的专门性，也无法 直截了当取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是 本案例中销售时期要考虑的问题。因此该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企 业只是受托代建和代理销售而已。大伙儿关怀的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务 处理？我们明白，该商住楼是以A企业名义自行建筑的，没有发生土地权属变更以及转 移，在项目竣工前与 B 房地产企业形式上签署的是托付代建合同。施工时期除成本费用 所签订合同的印花税外，差不多没有其他税金。尽管A企业没有
3、销售资格，假如在项目竣工前差不多提早预售，那么依照营业税 政策的规定也应该按照销售不动产运算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土 地增值税。按照房地产开发经营业务企业所得税处理方法国税发202031 号文规定运 算缴纳企业所得税。项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售,涉及的也依旧 销售不动产 运算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只只是与预售时期不同的是这 时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。B 房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？B 房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共 享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代
4、建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与托付方订有托付代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； 所建房屋的基建打算与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转 移；以托付方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。假如B企业符合上述条件，仅仅是利用技术力量关心A企业治理工程和受托销售， 其取得的代建治理费和销售代理费只运算缴纳营业税，假如产生利润，另行征收企业所 得税。然而，这种代建方式实际上存在专门大的纳税风险，关于B企业来说，假如未同时 具备上述四个条件，主管税务机关可能对其按销售不动产税目征收营业税。如何说 关联企业之间的这种运作比较常见，房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，实
5、际 情形一样不可能不垫付建设资金，专门是销售合同是由B房地产企业与买方签订的，销 售主体与实质不符。其中的税务风险需要综合评估。关于 A 企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算运算扣 除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除 20%的政策优待。关于双方的经营风险也不容忽视,该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名 义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减 少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。合作开发是否有更好的途径呢？ 笔者研究了改公司的情形后，建议双方能够考虑以下的四种方式。一、规范联建运作双方能够约定：A企业出地、B企业出资
6、金，双方合作开发。这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要 以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与 房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的 变更手续,依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名 下。项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值运算转让土地使用权营业税、 土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值运算销售不动产营 业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优待，但以A企业为
7、开发主体 转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企 业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体运算缴纳。幸免了以A企业名义开发带来 的一系列问题。二、直截了当转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企 业能够考虑直截了当转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项 开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业 为主体运算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。这种方式下 A 企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承担土地使用权契税。三、以土地
8、使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍旧以B企业为主体 运算缴纳。关于A企业的阻碍如下：1、营业税：财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税 2002191 号规定以无形资产、不动产投资入股，参与同意投资方利润分配，共同 承担投资风险的行为，不征收营业税。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投 资，不用缴纳营业税。2、土地增值税： 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税199548 号第一条规定关于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一 方以土地
9、房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营 的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收 土地增值税。财政部、国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知财税200621 号规 定，自 2006 年 3 月 2 日起，关于以土地房地产作价入股进行投资或联营的，凡所 投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建筑的商品房进行投资 和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税199548 号第一条暂免征收土地增值税的规定。因此,A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,应当运算缴纳土地增值税。3
10、、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当按照 产权转 移书据运算缴纳印花税。4、企业所得税： 关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知财税 202059 号明确：资产收购，是指一家企业以下称为受让企业购买另一家企业以下称为转让企 业实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两 者的组合。资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1被收购方应确认资产转让所得或缺失。2收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。3被收购企业的相关所得税事项原那么上保持不变。A 企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，运算缴纳企业所得税。即 投资易发
11、生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理， 运算确认资产转让所得或缺失。假如该投资环节满足关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知财税 202059 号关于资产收购专门性税务处理的规定，即资产收购，受让企业收购的资 产不低于转让企业全部资产的 75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不 低于其交易支付总额的 85%.能够选择按以下规定处理：1转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 2受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。这种情形下A企业不用运算投资环节的资产转让所得或缺失，然而B房地产企业 在
12、运算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，然而假如其符合关于企业改制重 组假设干契税政策的通知财税2020175 号的规定企业改制重组过程中，同一投 资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间， 同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。的规定那么又能够免缴本环节契税。四、整体产权转移假如A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也能够探究实现整体产权 与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。这种方式下关于A企业的阻碍如下：1、营业税：不需要缴纳。 国家税务总局关于转让企业产权不征营业
13、税问题的批复 国税函2002165 号中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为， 其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全 不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范畴，不应征收营业税。2、土地增值税：不需要缴纳。依照土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。3、印花税：依照财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知 财税2003183 号的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业， 凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定
14、贴 花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。4、企业所得税： 关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知财税 202059 号明确：合并，是指一家或多家企业以下称为被合并企业将其全部资产和负债转让给另 一家现存或新设企业以下称为合并企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非 股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并，当事方应按以下规定处理：案例A企业2020年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设 商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合 作，双方签订了托付开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由 A 企业支付，
15、开发产品托付B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，然而销售不动 产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，如此与具备房地 产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发 资质，以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证然而无法取得预售许 可证或销售许可证。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的专门性，也无法 直截了当取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是 本案例中销售时期要考虑的问题。因此该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企 业只是受托代建和代理销售而已。大伙儿关怀的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务 处理？我们明白，该商住楼是以A企业名义自行建筑的，没有发生土地权属变更以及转 移，在项目竣工前与 B 房地产企业形式上签署的是托付代建合同。施工时期除成本费用 所签订合同的印花税外，差不多没有其他税金。尽管A企业没有销售资格，假如在项目竣工前差不多提早预售，那么依照营业税 政策的规定也应该按照销售不动产运算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土 地增值税。按照房地产开发经营业务企业所得税处理方法国税发2
