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1、目录市场概略及根本竞争格式郑汴路市场调研讲演周边竞争楼盘郑州市年夜户型的调查讲演市场概略及根本竞争格式：A、 西北板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的西北板块要紧由三部分构成：郑汴路沿线、东明路南段沿线、帆海东路与107国道沿线。郑汴路沿线要紧由建业、英协、百合花苑、西方明珠等中高级楼盘构成。在郑汴路商圈的支持下，这里曾经成为明白的崇高室庐区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业简直是一起之隔。但凤凰城在操盘进程中，不处置好商务情况与寓居情况的品牌区分与借重，地道以廉价位的品牌外延参与竞争，不只不播种自然的地段价钱上风，同时为二期、三期制造了品牌阻碍。东明路南段沿线现在竞争特不剧烈，要紧由东明花
2、圃、佳艺花圃等楼盘构成。帆海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位年夜型楼盘。此中燕归园是凤凰城二期年夜户型明白的竞争楼盘，别的简直一切的楼盘都跟凤凰城一期159、127平米现房构成明白的竞争关联。B、 年夜户型市场概略。自2001岁尾时髦PARTY参与郑州楼市以来，年夜户型这种物业形状敏捷开展起来。尤其是2003年终，青年居易EASY-GO以1900余套的投放量打击市场，构成了年夜户型的“市场黑洞，完好攻破了市场的竞争格式，完成了年夜户型从供小于求到供年夜于求的改变。往年4月份更是破天荒地呈现了年夜户型贩卖量的急剧下落场面。燕归园位于货栈
3、街东段，由盛煌房地产公司开拓，已成功完成一期的开拓，在简直不什么竞争的情况下，播种了年夜户型市场的第一批需要者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提早参与了年夜户型市场，同时看法到年夜户型的主力市场是平米的两室户型跟100平米的三室两厅。这与我们的市调后果完好分歧。此次燕归园二期开拓的恰是此类户型两室两厅75平米，三室两厅95平米。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们不上风。年夜户型市场详见附件：郑州市年夜户型的调查讲演C、 商店市场商店是一个比较专门的物业形状，商店的价钱是由商店能为房主带来的房钱几多决议的。现在郑州的商店市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商店位于商品年夜天下、名优建材市场南端，
4、立即建成的年夜卖场的贸易代价将会决议二期商店的价钱。人们对年夜卖场的贸易认同也将阻碍二期商店的价钱。跟二期商店有竞争的要紧楼盘是建业新寰宇的临街商店、英协尚未售出的部分商店。郑汴路市场调研讲演调查目的：理解郑汴路市场的全体支出水平跟花费者对年夜户型的认知跟承受水平凤凰城购房花费支持力度调查方法：分层随机抽样差异年纪层跟分块随机抽样调查范畴：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品年夜天下在郑州，银基零售市场跟郑汴路建材市场是贸易比较麋集的两年夜板块，这里聚拢了数以万计的巨细商贩，他们支出不菲，他们绝年夜部分是本地人，他们是郑州房地产花费的主力军。理解这一人群的支出水平、花费习惯
5、将对房地产的投资有必定的指点意思。2003.4.14，能源公司市场部访咨询了郑汴路建材市场，对年夜户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老总们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明花费者对房地产市场敏感度不敷。对此不只慨叹，假设蚂蚁不饿或东西肉不感兴味的时分，一群蚂蚁还能啃逝世一头年夜象吗？花费疲软，市场敏感度不高，年夜户型在郑汴路这块市场远景严格。对建材市场调查的几多点觉察：1、 年夜部分员工租房住，埋伏客户存在；市场潜量比较年夜，但需要推行的本钞票较高2、 年夜部分员工来自本地或郊县，支出水平偏低，花费力缺少3、 年夜户型需要弹性特不年夜，对价钱特不敏感4、 市场上有特别年夜不
6、波动要素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做晋级换代5、 本地人居多，他们辛劳拼搏，假设要买屋子的话，更喜欢一步到位6、 商店为高低两层，一般下面做门面，下面做堆栈跟员工宿舍7、 左近都会村落较多，租房市场一般80150元/月8、 作为初次购置者，最主要的仍然价钱9、 他们厌恶郑汴路现在的任务跟寓居情况，他们寻求便利、闲适、喧扰10、 相称一部分是河南总代办，毋庸过多的现场贩卖11、 同类产物多，竞争剧烈，紧缩贩卖本钞票是公司开展最主要的征询题，故一般员工无福利分房的可以12、 一般员工不会由于任务而就近选择寓居地，他们每每由于寓居而改换任务，一般员工流淌性比较年夜13、 对6
7、080平米的两室较感兴味，这部分需要将转化为无力的市场能源14、 凤凰城著名度不高，口碑不行15、 本地贩子对郑州的开展较无望，但郑汴路的贬值充溢决心郑汴路建材市场蕴涵了较年夜的市场潜力，跟着郑东新区的开拓跟郑汴路年夜卖场的构成，郑汴路贬值的远景就会愈加阴暗化，故后期不雅点的炒作成功与否直截了当决议了工程的运作的优劣，“留意力经济的时期，捉住了花费者的眼球，进犯了客户的意念，就意味着成功！周边竞争楼盘建业都会花圃1、位置：107与郑汴路穿插口2、面积：占地246420平方米，修建面积27万平方米，二期34栋，修建面积718万平方米；三期37栋，修建面积11万平方米。3、工期：二期9911200
8、010、三期2001年4月开工。4、价钱：2800元平方米。2002年4月最廉价2215，最廉价38005、户型：三期101263平方米的二室到五室、复式二期143309平方米的三室到五室、复式6、车库车位：二期7199三期174157户型：4+2房号：91号楼X单位9层东户房款：修建面积：185.84平方米，总款618103元按揭优惠1，存款额48万，20年每月还本付息3178元/月。户型：3+2房号：92号楼1单位10层东户房款：修建面积：157.89平方米，总款524510元按揭优惠1，存款总额：40万20年每月还款本息2648元市调日期：2003年2月22日三期：交房日期；2002-1
9、2-31占空中积：85亩总建面积；11万平米户型面积：139、150、1573+2；199复式；170230平方4+2均价：3000元总价范畴；26003500元/平方市调日期：2003年3月24日百合花苑位置：商城东路与凤台路穿插口向南50米开拓工程：一期六栋多层早已入住，入住率高达80%，二期4栋小高层准现房总修建面积：9万平方米绿化率：48，一楼有私人花圃，年夜约十几多平米楼层施工水平：多层现房，即买即住；小高层在建2172m2；小高层不年夜户型，最小140平米。价钱：多层，均价2100元/平米，三楼2350元/平米；均价2600元/平米。售楼部比较压制，售楼员语速太快、咄咄逼人，立场恶
10、劣，自11：10市调日期：2003年2月9日年夜雨夹雪东方明珠位置：郑汴路跟商贸路穿插口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下车步行200米即到开拓工程及贩卖进度：一期4栋多层，四楼以上已全体售完，只剩113.15一套，别的户型无房；二期4栋小高层，此中3栋已交房，面积在121.有1栋是年夜户型，一梯三户，面积会合在60平米一室两厅、70平米两室两厅、80平米两室两厅，2003年8月份交房，要紧以贩卖现房为主。构造：多层为砖混构造，小高层为钢筋混凝土框架剪力墙构造配套设备：1、地下室600元/m23、宽带网4、壁挂炉采暖5、现在的售楼部即为以后的业主会所绿化率43.7物业治理
11、：西方物业，收费标准：多层，每月每平方0.38元，小高层，每月每平方0.58元。主力户型户型：6+3+46、7层复式：264.02、251.19、价钱定位多层均价2100元/平方米，三楼价钱为2349元/平米，起价1760元/平米；小高层九层半均价2400元/平方米，起价2255元/平米。赠予：1、自然气集资费、装置费：4000元/户3、分户计量水表、电表：600元/户4、单户式独破采暖零碎：14000元/户5、单位式对讲门铃零碎：300元/户计19058元附：10号楼431房，面积113.15平方米，单价2349元，总价265789元；一次性付款优惠7%，按揭优惠4%。售楼部现场的气氛，掌握
12、的特别好，不管有无客户，总感遭到售楼部里的热列、亲近、调跟，但售楼员比较松散，年夜部分是老手，水平特别一般。从10：00上风：1、与英协相邻，价钱比英协低，有价钱上风2、位于郑汴路东段，处于衔接郑东新区跟市内的纽带地段，是郑州今后的开展偏向。3、与东建材隔路相望，有充分的客户群4、与省查察黉舍相邻上风：1、卧房进深长，根本上6米2、简直不绿化3、工程质量特别一般4、与英协、建业、虹景特别近，竞争比较剧烈第一，地段不错，南距郑汴路只要200米，北与商城路隔河熊耳河相望。出有交通要道郑汴路、世纪小道，东进郑东新区，西进老郊区，使新老郊区的交代处，繁荣又可独享安静。全体上是一个较成熟的生涯室庐区。第
13、二，这里是郑州今后开展的偏向，东扩北移，熊耳河的改革曾经开始开工，跟着郑东新区的开拓、建破，必将给这里带来无量的贬值空间。第三，周边楼市云集，竞争剧烈，但西方明珠的价钱上风是其闪亮的卖点。现在，均价履行的是2100元，尚有优惠一次性7，按揭4、促销1.9万元年夜礼包。第四，开始动手开拓年夜户型，来朋分房地产中仅省的奶酪。市调日期：3年4月9日雨金色年华位置：金旱路与107国道穿插口西北角，建业三期劈面面积：占地115亩，修建面积：11万平方米，容积率1.43；一期12栋楼，7栋是多层，5栋是4层纯复式工期：纯现房价钱：六楼顶层1700元平方米，二楼2055元平方米；自然气：4000元，智能化：
14、2000元按揭优惠3%，一次性付款优惠6%户型：101平米两室两厅220平方米复式贩卖进度：100平米阁下的曾经根本售完，130平米的六楼尚有；据贩卖员说已贩卖80%，可以性不年夜，估量在50%阁下；入住率极低，8%阁下交通：105、106、507、215金水破交桥修通后，现在交通特别不便利，从郑汴路步行到金色光阴至多要用20分钟配套：网球场、足球场、篮球场近期打算：在复式东边又征得30亩地，建4栋多层，有2栋是年夜户型，90套，占开拓比例的40%强，是主力户型，配有120平方的三室跟150平方的四室，顶层全为复式；2003年3月初开始进展外部认购，2004年4月份交房；方案从北边又要征200
15、亩地售楼部气氛：放有轻音乐，宽松、温馨，售楼员肉体、立场都不错；自10:40上风：地处郑东新区，跟着郑东新区的开拓，应当是最直截了当跟最年夜的受害者；打算比较公正，超年夜楼间距23米；借用万科物业，作品牌气概上风：处107国道边，喧哗、净化严格；交通不便利，不公交车中转；劈面是建业都会花圃，面对直截了当竞争市调日期：2003年2月11日刚下过一场雪，路比较滑，地上有特别多积雪郑州市年夜户型的调查讲演一、 调查提要1、 调查目的：通过对郑州全部年夜户型市场的产物品类、价钱水平、营销情况的调查，真正理解年夜户型的产物形状，觉察年夜户型市场的法则跟时机点。2、 调查方法：3、 调查楼盘：多层：青年居易、芳华PARTY、七彩光阴、恋日人家、格林沐日高层：锦江国际公寓上海光阴、宝隆华庭、时髦PARTY、蓝朝都会e时期4、 二
