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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 判断题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。()正确答案：错2. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响正确答案：B3. 多选题：下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼正确答案：ABC4. 判断题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对5. 单选题：建筑物净收益=()建筑物资本化率（
2、净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B6. 判断题：在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。()正确答案：对7. 判断题：市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。()正确答案：对8. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。()正确答案：错9. 多选题：账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称为（）。A.历史成本B.账面净值C.折余价
3、值D.实际价值E.原始购置成本正确答案：BC10. 多选题：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB11. 判断题：在判定房地产价格为平稳发展时，仍需进行市场状况修正。()正确答案：错12. 判断题：即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。（）正确答案：对13. 多选题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD1
4、4. 单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A15. 判断题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错16. 单选题：基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格正确答案：C17. 单选题：建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D18. 单选题：收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()。A.收益递增原理B.均衡原理C.收益递减原理D.适合
5、原理正确答案：C19. 单选题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A20. 判断题：房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）正确答案：对21. 多选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法正确答案：ACE22. 单选题：【2013年真题】假设
6、开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发正确答案：A23. 多选题：【2012年真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模正确答案：BCE24. 判断题：可比实例的用途应与估价对象的用途相似。()正确答案：错25. 单选题：【2012年真题】下列房地产中，一般情况下
7、，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房正确答案：A26. 单选题：下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市正确答案：B27. 判断题：一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。()正确答案：对28. 单选题：某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50正确答案：A29. 多选题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高
8、于B.等于C.低于D.不高于E.不等于正确答案：AB30. 多选题：实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市正确答案：BCD31. 单选题：收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法正确答案：C32. 多选题：下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价正确答案：BCD33. 多选题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案
9、：ACD34. 单选题：某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0正确答案：D35. 多选题：路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价正确答案：ACD36. 判断题：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）正确答案：对37. 判断题：社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）正
10、确答案：错38. 单选题：可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况正确答案：B39. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法正确答案：A40. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A41. 判断题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。()正确
11、答案：错42. 多选题：【2012年真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率正确答案：CD43. 判断题：【2012年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错44. 判断题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错45. 单选题：最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率正确答
12、案：D46. 多选题：居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区正确答案：BCD47. 多选题：临街深度价格修正率表的制作形式有（）。A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率正确答案：CDE48. 判断题：单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。()正确答案：对49. 判断题：在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。()正确答案：错50. 多选题：标准临街宗地的特征有()。A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在
13、路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m正确答案：ABD51. 单选题：（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制正确答案：A52. 多选题：下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价正确答案：AC53. 单选题：假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B54. 单选题：按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价正确答案：A55. 判断题：房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()正确答案：对56. 判断题：房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。()正确答案：错57. 判断题：运用收
