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1、9 房地产估价报告学习目标通过本章的学习，要求读者掌握房地产估价报告改错，熟悉房地产估价报告的规范格式。9.1房地产估价报告概述9.1.1房地产估价报告的要求估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、客观性、准确性以及高度的概括性。全面性，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；公正性和客观性，应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。准确性，用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影
2、响。未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料不足，对某些事项无法查实或者难以确定。例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。概括性，应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。9.1.2 房地产估价报告的基本内容封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。
3、除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。9.1.3 房地产估价报告应记载的事项（1）估价项目名称；（2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所；（4）估价对象：在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权，应当注意区分是通过划拨方式取得的，还是通过有偿方式取得的；如果是通过有偿出让或转让方式取得的，应当说明原土地使用权出让合
4、同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明，主要包括建筑物的产权性质和归属，如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义：是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明，如公开市场价值、再次抵押价值等。（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价技术路线、方法和测算过程：估价报告记载的技术路线主要包括估价技术方案的选择、确定及理由，估价报告中应当清楚地表达出估价的具体思路。（11）估价结果及其确定的理由；（12）估价作业日期；估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完
5、成估价报告的日期。（13）估价报告应用的有效期：估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此，估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。（14）估价人员；（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；（16）估价的假设和限制条件：估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设，它们可能对估价结果产生影响，因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。（17）附件，应包括反映估价对
6、象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。9.1.4 房地产估价报告估价对象状况的说明估价报告中应充分说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构、装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。9.1.5
7、估价师声明估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并经注册房地产估价师签名、盖章。（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（5）估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员姓名。（6）没有人对估
8、价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。）（7）其他需要声明的事项9.1.6估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签字、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。9.1.7职业道德估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务；估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，
9、不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人；估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争；估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。9.1.8规范用词用语说明为便于执行规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词
10、采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合的规定”或“应按执行”。9.1.9房地产估价报告的规范格式见附录39.2房地产估价报告常见错误分析9.2.1估价报告书中的内容不完整在房地产估价实务中，有时估价报告书中的内容不完整，如（1）缺估价委托方有时误将房地产所有权人当成委托估价单位而不在估价报告书中加以说明（2）缺估价受理方估价报告中无估价机构（3）缺估价目的估价报告中没有说明估价目的，或者对估价目的的叙述不准确，如为什么而评估，评估的是什么价格的类型，是什么状态下的评估价格，是生地还是熟地，是现房
11、还是期房。（4）缺估价时点误将估价日期当作估价时点（5）估价的主要依据未交代或交代不清（6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚如估价对象房地产的产权归属（土地使用权、房屋产权以及他项权利）未交代或交代不清楚，土地的利用现状或开发利用方式未交代，土地使用权的取得方式（行政划拨或有偿出让、转让）未交代，土地使用权的起止日期模糊不清等。（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明；（8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告（9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚（10）缺少必要的说明如估价结论的应用范围及有效时间、本次估价依据的前提条件、应用估价结论时的注意事项、
12、外币与人民币的汇率等。（11）缺估价人员及相关情况说明（12）缺估价日期或与估价时点相混（13）缺少必要的附件如土地使用权证、地籍图、四至图、地形图、房屋所有权证书、建筑平面图、估价人员和估价机构证书等。（14）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往往容易漏掉大写。9.2.2专业述语运用不当9.2.2.1容易混淆的专业名词（1）估价作业日期与估价时点估价作业日期，说明本次估价的起止年月日；估价时点，估价结果对应的日期。（2）单位地价与楼面地价单位地价，单位土地面积的土地价格。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（3）
13、基准地价与标定地价基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（4）建筑密度与容积率建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即建筑密度=建筑基地总面积/土地总面积。容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即容积率=总建筑面积/土地总面积。（5）重置价格和重建价格重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效应
14、的新建筑物的正常价格。重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。（6）综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率综合资本化率是求取房地产价值时应采用的资本化率，这时对应的净收益是土地与建筑物共同产生的净收益。土地资本化率是求取单纯土地的价值时所应采用的资本化率，这时对应的净收益必须是土地所产生的净收益。建筑物资本化率是求取单纯建筑物的价值时所应采用的资本化率，这时对应的净收益必须是建筑物所产生的净收益。一般情况下，土地资本化率综合资本化率建筑物资本化率（7）自然寿命和经济寿命自然寿
15、命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。9.2.2词不达意，语义含糊表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”、“左右”这样的词出现在估价结论中是不妥当的。9.2.3用词不可带有强烈的感情色彩估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。如有的估价报告中这样写到“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹嘘估价对象而贬低其他的做法是不可取的。9.2.4容易混淆的词语坐落(不是“座落”)坐标(不是“座标”)制定(不是“制订”)签订(不是“签定”)图像(不是“图象”)部份(不是“部分”)内涵(不是“内含”)账目(不是“帐目”)抵消(不是“抵销”)9.2.5基本概念不清或运用错误9.2.5.1客观成本与实际成本实际成本是某个具体的开发商的实际花费。客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中要采用客观成本而不是实际成本。9.2.5.2客观收益和实际收益实际收益是在现状下实际取得的收
