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1、宝山富长路水产路地块市场分析报告目录一、上海房地产经济背景分析1、经济总量2、人均GDP3、人民收入与支出4、人均住房面积5、固定资产投资6、房地产开发状况二、上海商品房市场分析1、价量走势分析2、供应及需求走势分析3、全市各区商品房供应情况4、全市各区商品房成交比例5、全市各区商品房供求比较6、全市二手商品房市场分析7、上海土地市场分析8、上海房地产政策解读三、宝山区房地产市场分析1、区域概况2、开发投资情况3、成交价量走势4、供需对比5、规划分析四、区域市场分析1、区域整体概况2、周边各板块市场分析21、顾村板块市场分析u 板块整体概况分析u 价格走势分析u 供应情况分析u 需求情况分析u
2、 产品结构分析u 个案概况22、杨行板块市场分析u 板块整体概况分析u 价格走势分析u 供应情况分析u 需求情况分析u 产品结构分析u 个案概况23、通河板块市场分析u 板块整体概况分析u 价格走势分析u 供应情况分析u 需求情况分析u 产品结构分析u 个案概况五、项目整合分析1、项目概况2、项目swot分析六、产品定位1、产品定位建议2、项目初步建议3、面积配比建议4、花园洋房房型示意5、未来市场价格定位建议(2010年初)一、上海房地产经济背景分析上海经济总体延续了2006年以来平稳较快增长的趋势，体现了“又好又快”的发展要求。1、经济总量国民经济保持平稳较快增长。2007年实现上海市生产
3、总值（GDP）12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，已连续16年保持两位数增长。其中，第一产业增加值101.84亿元，增长2%；第二产业增加值5675.49亿元，增长11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增长15.2%，增幅比上年提高3.2个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为51.9%，比上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。数据来源:上海统计年鉴2、人均生产总值数据来源:上海统计年鉴2007年上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合，已达8594美元。3、人民收入与支出数据来源:上海统计年鉴城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城
4、市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%，增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%，增幅提高0.6个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。4、人均住房面积数据来源:上海统计年鉴居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动
5、迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%。5、固定资产投资数据来源:上海统计年鉴固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%，所占
6、比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。6、房地产开发状况数据来源:上海统计年鉴全年完成房地产开发投资额1307.53亿元，比上年增长2.5%；商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；竣工面积3380.12万平方米，增长3.2%；销售面积3694.96万平方米，增长22.1%。其中，商品住宅销售
7、面积3279.17万平方米，增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元，比上年增长41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3亿元，增长47%。全年存量房成交过户面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%。7、小结 上海市2007年全年实现生产总值（GDP）已超过12000亿元，比上年增长13.3%，比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过2万亿元，按常住人口计算人均生产总值超过10万元。 2007年，上海市城镇固定资产投
8、资完成4458.61亿元，比上年增长13.6%。 2007年，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%；城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。 这些经济数据充分表明上海经济仍处在高速发展中，上海居民的收入水平和消费能力均在上升中。 居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。二、上海商品房市场分析1、价量走势分析数据来源:上海房地产交易中心2006年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房
9、供应量则基本保持稳定。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了25.1；整体上，2007年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了06年市场复苏阶段行情，成交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低；5至9月份全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为9285元/平方米，较2
10、006年该均价8635元/平方米上涨了7.5，分析发现，均价上涨主要是成交结构调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度上涨。2008年，虽然受到宏观调控的影响，成交量在2月份再次出现了较大幅度的回落，但随后即强劲反弹，且成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。2、供应及需求走势分析数据来源:上海房地产交易中心在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的102万平方米组成的。
11、从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅回落比较清楚地体现了市场的现状：受到多种因素的打压，市场出现低迷。就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平方米，总体呈现供不应求态势，延续2006年末房产市场回暖，2007年上半年，除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为65万平方米外，其他各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在200万平方米以上运行，但本应是供应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影
12、响，新增供应量较9月下降；11月份由于大量动迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到了288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响，供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三季度的721万平方米减少了1.1，减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。进入2008年，受到调控政策的持续影响，供应量和成交量在2月份双双跌入谷底。之后上市量依然偏紧，但市场浓厚的观望氛围得到明显的缓解，成交量显著回升。预计上市量偏紧的状况短期内不会得到明显改观，但需求依然强劲，使得成交价格也将维持在高点。3、全市各区商品房供应情况数据来源:上海房地产交
13、易中心2007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区，较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位，闵行区上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约357万平方米，约占全市供应量的14.7，主要商业办公用房和动迁配套房的大量上市，大幅拉升了区域新增上市量。占据第二位的闵行区新增上市量354万平方米，约占全市供应量的14.6。以往的供应大户浦东新区位列第三，合计新增上市商品房约328万平方米，约占全市供应量的13.5，主要是住宅类商品房上市量较少导致区域供应乏力。此外位列第四的松江区，合计新增上市商品房约203万平方
14、米，约占全市供应量的8.4，住宅供应量减少。另外，嘉定、金山、奉贤、青浦、崇明等外围区域也都有相当规模的新增量，其中动迁配套房占五个区上市量的近50。4、全市各区商品房成交比例数据来源:上海房地产交易中心2007年全市新建住宅类商品房合计成交2732万平方米，较2006年增加28.4。其中成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区，与去年不同，松江区和宝山区都进了两位，浦东新区和闵行区则各退了两位；2007年四大住宅市场合计成交住宅1418万平方米，约占全市的51.9。而市中心除普陀区相对较大，2007年合计成交136万平方米，占到5外，其余均比较小，基本都在3.5比重左右。市中心九区域合计成交494万平方米，较2006年仅增加6.5，约占全市成交比重18.1，较去年下降3.9个百分点。5、全市各区商品房供求比较数据来源:上海房地产交易中心2007年份全市合计成交各类新建住宅类商品房约2732万平方米，较2006年的2127万平方米增加28.4%。同期新增上市量约1884万平方米，较2006年的2026万平方米减少7%，其中仅动迁配套商品房较2006年增加了11%。2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.5，呈供不应求态势，较2006年的供需比1：1.03，进一步供
