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1、建德国际商贸物流城可行性报告建德国际商贸物流城可行性分析报告二一一年二月二十八日 第一章总论5一、项目概况51.1项目名称.51.2建设地点.51.3项目承办单位.51.4研究工作依据.5二、产业背景5三、可行性研究结论63.1地块概况.63.2优越的地理位置.73.3项目总体定位.73.4规划指标和规划原则.73.5“9大功能”概述.83.6项目首期土地项目建设进度（预设）.93.7社会效益和社会影响分析.103.8 国民经济评价.123.9项目可行性总体评价.124.0存在问题及提请政府支持事项.124.1避免同类项目重复立项、恶性竞争.134.2给予经营户适当的税收优惠.13第二章 项目
2、背景发展概况.132.1企业概况 .132.2项目提出背景 .132.2.1发展现代商贸物流，是促进和提升武清产业升级的必由之途.132.2.2项目发起人和发起缘由 . .142.2.3宏观背景 .142.2.4项目可行性报告的编制过程. .152.2.5发展概况 . .15第三章 项目开发的必要性、迫切性 .153.1本项目是武清区“产业结构调整，商贸物流先行”政策的内在产物：发展现代商贸物流是武清区调整产业结构、发展现代服务业的必由之路.163.2本项目是武清区社会消费品市场快速增长与批发业发展滞后矛盾的必然要求 .163.3本项目是武清区承接“京津两地商圈”溢出效应的重要项目：大洗牌，大
3、机遇；借势太原，超越邻省 .163.4 本项目是武清市在产业竞争获得优势的重要项目：大商机迎来大竞争，抢占先机刻不容缓 .16第四章 规模、业态定位及其市场可行性174.2物流交通条件和辐射范围分析18第五章 财务可行性分析及社会效益评价195.1项目静态投入产出分析19第六章 项目建设、招商与经营旺场措施216.1建立项目实施管理机构21第七章 项目建设选址与资源评述257.1项目选址的资源要求257.2本项目建设地址的资源评述25第八章 环境保护与劳动安全268.1建设地址环境现状268.2项目主要污染源和污染物268.3项目拟采用的环境保护标准268.4治理环境的方案268.5环境监测制
4、度的建议268.6环境保护投资估算278.7环境影响评论结论278.8劳动保护与安全卫生27第九章 可行性研究结论与建议289.1可行性研究结论289.2存在问题及提请政府支持事项28第一章总论前言：建德公司在对武清区建材家居、果蔬批发、钢材建材的市场进行了分析；并对武清*地块建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通及未来产业布局的预判等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了武清*地块国际商贸物流城项目可行性研究报告。一、项目概况1.1项目名称：武清*地块国际商贸物流城1.2建设地点：天津市武清区*1.3项目承办单位承办单位：天津市建德房地产开发有限公司法定代表人：张
5、炳铎1.4研究工作依据武清区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要武清区“十二五”发展构想及2011年主要工作 二、产业背景武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区70公里。到天津新港70公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。 从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能。从京津一体化发展角度看京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能。与此同时，武清区又是“京津走廊的城市副中心之一”京津两市的规划都把京津主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴的重要节点，具备了承接双
6、向辐射的优势；其次随着京津塘高速公路二线、城际铁路的开通，整体规划势必带动武清的经济发展。鉴于以上几点，天津建德国际商贸物流城项目的建设有良好的区位条件和资源环境优势，同时也具有良好的发展前景。目前武清区域内商贸物流存在的现象：1) 经营环境较差，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵；2) 交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。3) 配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。4) 经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。5) 商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。6) 物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。7)
7、消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。由此可鉴：商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！为推动武清现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。建德房地产公司经过全面、详实的市场调研和论证分析，我们认为:将该项目定位为“60万平米商贸物流城”，符合武清区政府长远产业规划和经济开发区产业规划，是武清区政府实现“形成以武清为中心的物流体系布局，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。本项目的建成，将为武清区乃至华
8、北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进武清区域内物流中心的快速形成，带动武清多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。三、可行性研究结论根据国内宏观经济运行态势、国家鼓励发展的产业、武清区战略规划的产业结构调整方向及市场需求分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。3.1地块概况该地块位于天津市武清区京津公路*3.2优越的地理位置本项目位于本项目距天津市区25公里，距北京市区70公里。到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。3.3项目总体定位国际商贸物流城项目，规划总占地面积约为500亩，拟建设建筑面积约为60
9、万平米。（其中市场部分约为45万平米，配套部分约为15万平米），可容纳约6000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、发展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体。将商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为武清区标志性商业建筑群。以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色。成为武清区独树一帜的物流商贸基地。3.4规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保的“绿色
10、建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。3.4.1用地性质：商业用地（商业用地的土地使用年限最高为40年）3.4.2可建设用地面积：总规划占地约500亩(333350平米)3.4.3容积率：1.8（估算值）3.4.4总建筑面积：60万平米3.4.5绿地率：15%3.4.6建筑面积：首期已取得土地规划建筑面积约20万平方米，总体规划建筑面积约60万平方米3.4.7其它规划要求按天津市有关建筑规划设计规范文件执行。3.5“9大功能”概述在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通拥堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一
11、体，打造地标性商业，成为武清区现代商贸物流业的一面旗帜。其中：（1）生产资料市场（20万平方米）武清五金矿机市场（10万平方米）武清汽配交易市场（10万平方米）（2）生活资料市场（25万平方米）中国北方小商品商贸城（25万平方米）（3）配套功能（15万平方米）仓储物流（5万平米）酒店办公（3万平米）商务公寓（7万平米） 9大功能（1） 批发：辐射周边省市批发交易市场辐射周边省市批发交易市场，总建筑面积达60万平方米，可容纳6000余企业和商户进场经营。（2） 物流：引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进区域内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。（3） 仓储：建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。（4） 会展：建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”建设专用配套会议展览中心，每月举行不
