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1、广州市2009年6月房地产市场报告9年6月【目 录】本月导读5易居视点6数字楼市8关注楼盘近郊大盘富力城9第一篇 市场背景篇11第一章、重点资讯12一、政策法规12二、市政规划13第二章、经济环境14一、GDP增速虽减缓，全年依然有望实现10%14二、3月进出口出现回暖信号14三、固定资产投资大幅增长，年内将继续加大投资15四、零售消费同比有增，但增幅有所减缓16第三章、房地产投资16一、房地产投资谨慎，第一季度出现下滑16二、住宅交易活跃，竣工速度加快17第二篇 市场分析篇18第四章、商品房市场19一、商品房概述19二、商品房供求比分析19三、商品房供应量分析201.市场预期向好，供应落后于
2、消化速度202.花都增城供应撑起半壁江山，越秀海珠出现断层20四、商品房成交量分析211.供应速度慢，成交环比下降212.天河花都增城成交占半，黄埔继续列后22五、商品房成交均价分析221.成交均价连续三个月处于平稳222.天河价格再度飙高23第五章、土地市场24一、土地资讯24二、本月公告土地分析24三、本月成交地块分析261.成交结构分析262.地块流标率分析273.成交地块溢价率分析27四、重点地块281.地块指标分析282.发展前景分析293.地块SWOT分析表30第六章、商品住宅市场31一、市场综述31二、供求关系分析31三、供应量分析321.供应总量分析322.新增供应数据分析33
3、四、成交量分析351.成交面积横向比较352.成交面积纵向比较363.成交数据分析37五、成交均价分析391.成交均价横向比较392.成交均价纵向比较40六、热点板块珠江新城板块421.区域特征分析422.区域楼盘动态分析433.区域总结CBD的氛围正在日益浓郁，促进楼市持续稳定43七、项目解析：城恒大御景半岛配套酒店开业，富豪明星云集44第七章、办公市场46一、市场综述46二、供求关系分析46三、市场供应量分析47四、市场成交量分析47五、成交价格分析48第八章、商业市场48一、市场综述48二、供求关系分析48三、市场供应量分析49四、市场成交量分析50五、成交价格分析50第九章、产品分析5
4、1一、产品综述511.热销产品分析512.楼盘推荐流花君庭：罕见大平层豪宅533.著名开发商项目合景泰富：领峰W公寓56二、案例分析富力城58第十章、营销媒体62一、营销透析621.营销综述622.营销策略62二、媒体分析651.媒体市场投放综述广告市场重现颓势652.主要监测媒体投放分析653.分物业广告投放分析66三、典型项目保利城671.项目基本情况672.营销策略673.媒体策略684.广告展示685.效果测评68第三篇 区域数据篇69一、越秀区70二、荔湾区71三、海珠区72四、天河区73五、白云区74六、黄埔区75七、番禺区76八、花都区77九、南沙区78十、萝岗区79本月导读 商
5、品房供不应求状态加剧2009年6月广州十区二市新建商品房供求比为1：2.68，供不应求状态加剧。今年上半年的成交量比新增供应多出近40%，整体呈现供不应求状态。6月供应大幅的减少，导致了供求比进一步失衡。按照目前的销售速度以及竣工面积量，这种状况预计在短期几个月内将难以扭转。 天河花都增城成交占半，黄埔继续列后2009年6月广州十区二市新建商品房成交面积，从区域来看，中心六区占44%，郊区占56%。其中郊区的花都、增城和番禺占据总成交的47%。 媒体市场投放综述广告市场重现颓势6月，广州市广告市场投放量出现大幅下滑，全市平面媒体共有59个项目参与投放，共计投放198次，环比下降41%，同比大幅
6、锐减近6成。广告市场投放量萎缩。 楼盘推荐流花君庭：罕见大平层豪宅广州的豪宅不少，但位于市区的上千万的大平层豪宅却不多。流花君庭便是其中的一份子，开发理念为：做全广州最顶尖的“湖景”豪宅。 近郊大盘富力城价格上涨，成交依然表现强劲富力城座落于广州白云区平沙地段，位于机场高速公路平沙站出口处，是51万平方米大型综合性楼盘，拥有32%绿地率、10万康体公园，自然资源丰富。 恒大御景半岛配套酒店开业，富豪明星云集7月10日，恒大地产集团首个超五星酒店恒大酒店面在恒大御景半岛开业。商界名流、投资银行、重要合作伙伴及海内外110家主流媒体出席了此次盛典。易居视点市场表现：供应、成交大幅下滑，价格略降20
7、09年6月，广州十区新建商品住宅供求比为1：2.88，新增供应38.84万平方米，环比下降55.06%；成交面积为111.74万平方米，环比下降22.77%；成交均价为9386元/平方米，环比略降0.92%。易居视点：新货后劲不足，捂盘、惜售行为再现在经历过前5个月的市场升温后，6月的广州楼市呈“量跌价涨”态势。在供应方面，由于竣工速度滞后于销售速度，市场短期内新货后劲不足。在成交方面，刚性需求、改善型需求以及投资、投机型需求共同撑起6月广州楼市的天空。市面库存量快速去化，新货供应速度远远跟不上消化速度，导致市中心的“缺货”现象尤为突出。“僧多粥少”的供需矛盾，使开发商在市场上获得更多的话语权
8、，“捂盘”、“惜售”现象重现市场，追涨行为再度出现，预计将会进一步拉升广州的楼价。在政策方面，目前市房管局出台六条措施调控楼市，意在防止楼价的过快上升；同时市内各大商业银行开始逐渐收紧二套房贷政策，种种迹象表明，之前外紧内松的举措已经不适用于新形势。易居中国认为，虽然目前出台的政策与之前的政策存在对冲，但政府主要意在稳定房地产市场。目前广州房地产市场供需结构的失衡格局，在短时间内难以改变，预计未来几月广州的房价继续窄幅上涨。报告说明数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统广州的十区二市：中心六区包括越秀区（原东山和越秀区合并）、海珠区、荔湾区（荔湾区和芳村区合并）、天河区、白云区、黄埔区；郊区
9、（四个）包括番禺区、花都区、南沙区、萝岗区；两市包括增城、从化县级市。其中，本月度报告宏观数据主要就广州十区二市房地产市场进行分析。供求比=成交面积（成交量）/供应面积（供应量）。广州十区二市房地产市场供应、成交和价格数据如无特殊说明，均来源于CRIC中国房地产决策咨询系统。由于4、5、6月广州统计局公布的经济、房地产数据滞后，本月将会有部分数据沿用以往数据。数字楼市n 商品房市场供求比： 1：2.68新增供应面积：45.38万平方米成交面积： 121.74万平方米成交均价： 9606元/平方米n 住宅市场供求比： 1：2.88新增供应面积：38.84万平方米成交面积： 111.74万平方米成
10、交均价： 9386元/平方米n 办公市场供求比： 1：1.17新增供应面积：2.35万平方米成交面积： 2.75万平方米成交均价： 16715元/平方米n 商业市场供求比： 1：0.72新增供应面积：3.78万平方米成交面积： 2.72万平方米成交均价： 15206元/平方米关注楼盘近郊大盘富力城关注理由：价格上涨，成交依然表现强劲n 项目基本资料富力城座落于广州白云区平沙地段，位于机场高速公路平沙站出口处，是51万平方米大型综合性楼盘，拥有32%绿地率、10万康体公园，自然资源丰富。开发商广州富力地产位置白云区新市镇平沙容积率1.34项目占地（万）25项目总建（万）37规划户数4554在售均
11、价（元/）8800装修标准（元/）2000-2500数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 产品设计：会“变”的MINI空中别墅本次推出一批MIni空中别墅位于顶层，6米层高，斜屋面设计，因此这些单位都拥有超高的层高，业主可以自行搭建两层做成小复式，相当于用两房的价格就买到四房，三房价格就买五房，十分超值。更值得一提的是，由于斜屋面带4个天窗，MIni空中别墅二层比一般复式单位通风采光更佳。 据了解，富力城在去年就曾推出过一批坡屋顶的单位，极受买家欢迎，这些单位的高性价比和空间灵动性，也激发了业主对装修的极大热情。不少业主将房子装修得美轮美奂，中空客厅、转角楼梯、实木壁柜，十分浓烈的欧洲风
12、情。 n 项目成交点评富力城6月共成交163套，成交金额过亿元，热销态势毋庸置疑。易居中国认为，项目的规模效应、品牌美誉度、产品的成熟度、配套的完善都是使其持续热销的重要原因。作为一个大规模的综合性项目，富力城运作得非常成功，为综合型地产项目树立标杆。2009年1-6月富力城成交趋势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统富力城：MIni空中别墅底层示意图四房二厅二卫-155平方米 三房二厅一卫-93平方米数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第一篇 市场背景篇第一章、重点资讯一、政策法规 市房管局六条措施调控楼市 以防楼价快速上升针对近期广州楼市成交量激增，楼价上升和珠江新城卖出天价“
13、地王”，广州市国土房管局近日推出六条调控楼市的措施，以防广州楼价快速上升。楼市六大调控措施：1.国土房管局将会分析楼市成交数据及时提示市场风险。2.市国土房管局继续做好预售款全额全程监控、闲置土地处置等市场监管工作，防止开发商挪用预售款，或故意囤货不卖楼，防止人为炒作抬高房价。3.加大商服用地的供应规模，已着手制定有区别的商业地产扶持政策，激励市场投资高端商服用地项目，通过改善经营性用地供应结构，来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险。4.根据市场需求来控制土地投放规模和节奏。5.认真分析土地市场近期动态与货币投放规模增加的关系，也计划会同金融监管部门，研究如何通过金融、货币手段来进行土
14、地市场风险控制。6.将增加土地市场的透明度，定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称，来服务开发企业的理性投资决策。易居观点：正如“信心比黄金更重要”一样，“上层建筑的思想导向也非常重要”。这次调控主要从土地的供应以及房地产二级市场的交易监管入手，主要目的是推进房地产市场的持续稳定发展。对比上海、北京、深圳等一线城市，广州的房价虽然处于最低水平，但是随着今年前半成交量的快速增加，目前广州众多楼盘也开始出现坐地涨价的苗头。对于地方政府而言，“稳定”无论在哪个时代都是王道。因此，调控的出台除了实际操作的意义以外，更重要的是给开发商、投资商以及购房者传达一个信息广州未来房地产的供求、房价会处于一个合理的水平。二、市政规划 亚运前共开通8条地铁线今年年底，广州地铁五号线将开通运营；明年亚运开幕前，广州将开通 8 条地铁线，在原本已经存在的1号线、2号线、3号线、4号线基础上，再开通5号线
