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1、渝能万怡阳光100城市广场一、住宅开发的SWOT分析1.1、项目优势1）交通通达度高、便利性强。项目地紧靠五里店立交和黄花园大桥引道，汇聚众多交通干道，是渝中区、江北、观音桥之间的交通联结纽带，处于北部城区交通网内的核心地位。而且，五里店片区内公共交通系统发达，到渝北、渝中均十分方便、快捷。2）区位优势明显，极具发展与升值潜力。项目地是北部城区中离渝中区最近的区域，与解放碑一桥相连，北接目前重庆发展最快的北部新区，东邻未来的江北城CBD，已经开建的朝天门大桥更大大缩短了其与南岸区的距离。3）自然环境较好，比较适合居住。项目地处江北与渝北交界处，空气清新，绿化带多，周边建筑密度低，居住环境较好。
2、4）拥有一定的景观资源。在项目地高处可遥望长江、嘉陵江、朝天门码头，因此在入市营销时可利用江景资源吸引消费者的关注。5）五里店立交即将建成总面积约6万余平米，兼具生态、景观、保健与一体的重庆市第一座城市生态园林，以满足居民的休闲、保健需要，这不仅提升了项目地的人居氛围，而且有利于小区内外的统筹布局。6）大环境内的教育资源较佳，项目地西南两侧延伸区域内分布有中小学、职业中学和大学，义务教育体系比较完善。1.2、项目劣势1）项目地周边缺乏大型商业设施（百货、超市等）及生活配套，商业气氛淡薄，购物不便，生活便利程度较差，尚未形成成熟的生活氛围，是影响消费者选择的不利因素，这也是本项目的最大弱点。2）
3、项目地内的落差增加了场地平整的难度和成本，建筑规划与设计会受到约束，同时使得项目内外交通组织的难度加大，成本增多。3）项目所处区域尚处于开发初期，片区形象不明朗，在重庆市民心中尚未形成明确认知与定位，因而对消费者的吸引和拉动有限。4）本项目的品牌“阳光100”在重庆市的传播力度不足，渗透力有限，与其他强势地产品牌的稳固地位相比，在营销推广上处于劣势。1.3、项目机会1）重庆经济运行总体形式良好，处于平衡高速增长期，房地产发展具备了良好的基础环境，保持着稳定的发展势头。2）随着经济增长和城市建设的步伐加快，江北区已日益成为房地产市场的热点区域，商品房销售的节节攀升趋势反映了市场需求的旺盛，是本项
4、目面市的利好环境。3）重庆市的城市化进程日益推进，大规模的旧城改造、拆迁安置促成了对各类档次住宅的大量需求，已有住宅项目虽已占据部分市场，但仍有大量供需空缺需要填补。4）与江北区其他片区相比，五里店片区楼盘均价处于较低水平，综合考虑其区位价值以及在城市规划中的地位，五里店片区的房价应有较大上涨空间。5）江北区政府欲将五里店建成江北区内仅次于观音桥的次级商圈，以“一点六线”的布局构筑北部建材中心，营造良好的商圈氛围，势必带动此片区物业的升值。6）随着市政建设和城市生活配套的不断完善，片区内多个住宅、商业项目的陆续开发、入伙，项目地的知名度将不断获得提升，区位价值也日益显现并将逐步提高。7）通过前
5、期市场研究发现，主城区市民对市政府的北迁、江北CBD规划等信息知晓度极高，对五里店片区的发展前景十分看好，对未来有乐观的预期，对于在五里店置业有较强意愿。8）重庆的CBD规划一方面增强了消费者对五里店的信心，另一方面为本项目的远期开发和销售提供了市场机遇，与商务中心区相适应的居住、购物、休闲和办公等多方面功能需求的扩大，恰与本项目具前瞻性的定位理念“城市广场”不谋而合。1.4、项目挑战1）本项目规划的建筑形式和功能多样，地形限制条件多，要进行准确的、适应市场需求的目标客户定位和产品定位有一定难度。2）本项目营销主题的选择和开发节奏的把握对项目的入市形象及后续发展至关重要。3）周边片区内几个大型
6、楼盘（如庆业巴蜀城、鲁能星城）与本项目区位接近，但规模大于本项目，景观及低密度优势明显，且其定价也相对较低，因此将对本项目的入市及销售构成直接威胁。4）重庆CBD的规划是政府制定并推动实施，其进程受国家和地区的宏观政策环境、经济发展状况、以及市、区政府领导对CBD建设的态度等外在因素的影响，其发展进程不可控制，因而对本项目的作用也是难以估量的。5）重庆市居民购房具有强烈的地域“惯性”，本项目对江北区、渝北区居民的吸引力不言而喻，但对渝中区和南岸区居民的吸引要小得多。由于南岸区具有良好的景观资源及与渝中区的邻近位置，其对渝中区消费者的拉动不可小觑，而其他区域消费者也会将之纳入考虑范围。从这个意义上来讲，南岸区将成为本项目最大的竞争区域，因此如何吸引并打动渝中区的消费者是本项目的难题所在。6）银行对个人房贷申请的审查加严，央行加息导致贷款成本增加，这两项政策会在一定程度上抑制消费者的购房需求。
