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1、三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告目 录第一章 总论1第一节 项目基本情况1第二节 编制依据及研究范围4第三节 结论及建议5第二章 项目建设的背景及必要性7第一节 项目建设的背景7第二节 项目建设的必要性12第三章 市场分析14第一节 本项目公寓的概念14第二节 三亚度假公寓情况介绍14第三节 本项目与其他项目相比较的优势19 第四节 本项目前景预测19第四章 项目定位21第一节 功能定位21第二节 市场定位22第三节 项目建设方案和规划设计定位25第四节 设计定位28第五节 入市姿态及推广时机定位29第六节 销售方式定位30第七节 物业管理定位31第五章 建设地点及建设条件3
2、2第一节 建设地点32第二节 建设条件32第六章 建设规模及建设内容38第七章 建筑建设方案39第一节 项目总体规划方案39第二节 单体建筑方案43第三节 结构方案49第八章 公用工程50第一节 给排水工程50第二节 电气53第三节 燃气设计58第四节 道路、广场、停车场与绿化58第九章 消防及安全62第十章 环境保护及节能65第一节 环境保护65第二节 节能措施68第十一章 项目组织及劳动定员70第一节 项目组织70第二节 劳动定员70 第十二章 项目建设管理及招标投标72第一节 项目建设管理72第二节 招标投标72 第十三章 项目实施进度74第十四章 投资估算与资金筹措75第一节 投资估算
3、75第二节 资金筹措79第十五章 财务分析与评价80第一章 总 论第一节 项目基本情况一. 项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓（一期）项目二. 建设单位概况(一) 建设单位(二) 建设单位概况三. 项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。四. 项目定位项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。五. 项目主要建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积42.
4、01公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是一期项目。项目用地面积18.17公顷（272.55亩），总建筑面积338761.45m2（其中地面298145.19 m2；地下40616.26m2）。项目拟建设：（1）7幢2228层高层公寓，总建筑面积305869.54m2；（2）会所，建筑面积4080.91m2；（3）幼儿园，建筑面积3232m2；（4）地下汽车库，建筑面积25579 m2； （5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。六. 项目总投资及资金筹措项目建设总投资：125026.40万元，其中：土地费用17715.75万元，前期工程费用2840.10万元
5、，建筑安装工程费用88978.95万元，基础设施费用4717.34万元，开发期税费885.79万元，工程建设其他费用3977.01万元，基本预备费5911.46万元本项目建设总投资125026.40万元。向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。其余45026.40万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七. 主要技术经济指标详见下主要技术经济指标表。序号名 称单位数 量1总用地面积m2181685 2总建筑面积m2338761.453地面总建筑面积m2298145.19计容积率建筑面积m2287105.71其中公寓m2281002.56会所m
6、22871.15幼儿园m23232不计容积率建筑面积（架空层面积+机房层面积）m211039.484地下总建筑面积m240616.26其中地下汽车库m225579其中人防区m212135.7非人防区m213443.3自行车库m213827.5会所地下层m21209.765建筑占地面积m216130.216建筑密度%8.97容积率1.588绿化率%659住宅总户数户220210机动车停车数辆778其中地下停车数辆683地面停车数辆9011非机动车停车数（地下）辆240012总投资万元125026.40其中（1）工程费用万元93696.30（2）工程其他费用万元30444.31(3) 开发期税费万
7、元885.7913财务内部收益率(税后)%43.8814财务净现值(税后)万元69350.1515投资利润率%17.3016投资利税率%41.8017投资回收期（税后）年3.64第二节 编制依据及研究范围一. 可行性研究报告编制依据1. 签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；2. 民用建筑设计通则（GB 503522005）；3. 住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；4. 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5. 建筑设计防火规范（GB500162006）；6. 城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7. 城市道路和
8、建筑物无障碍设计规范 (JGJ502001)；8. 其他现行的标准、规范、定额；9. 建设单位提供的相关资料。二. 研究范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。第三节 结论及建议一. 研究结论三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场，其
9、得天独厚的区位优势、引导潮流的设计理念、高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计、优良的建筑品质、高档、完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添一道亮丽的景色。研究表明，三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。二. 建议1. 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2. 应
10、切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3. 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章 项目建设的背景及必要性第一节 项目建设的背景一海南省和三亚市旅游业快速发展海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条
11、件。 适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之一。黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。三亚，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地！请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。美丽的三亚，正以她的热情的胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。特别是随着近
12、几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了一系列国际文化体育盛事，扩大三亚的知名度、美誉度和影响力，使三亚成为世人瞩目的焦点，使得三亚作为全国唯一、世界著名的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，致使三亚人气不断上升。近年来，三亚旅游业的得到前所未有的发展。三亚优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来三亚投资兴业，全国和来自世界各地的旅游者来三亚打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。特别是春节、五一、十一黄金周期间，三亚的旅游业的发展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。全省各项旅游业接待国内外游客由1997年的856万人次上升至2006年的1605.02万人次，平均增长速度达到15%。2006年全省旅游旅游饭店客房开房率52.49%，旅游收入141.43亿元，其中境外旅游收入17.86亿元，境内旅游收入123.57亿元；旅游饭店接待人数1285.5万人次。2006年，三亚市列入统计的旅游宾馆160家，比上年增加11家。其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家
