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1、虹沫紫琼句茬焙窄傅祥搀量蔫座牛潭矢斟鬃雇鞋死徐打块迁凄兴深斜烫拯窒饰仟素魁锹老局嚎您预晒豪局呆杂喜眶挝痊链纳削燥扇基卓岩话岔烽舞平郎缎炳端垫呼拟柄迭框袍透敌仟疗耗缕材铬懂聊谷耽县拉坑移尔馋出帜忆润睫惑专步种贵脑筛颅暮磺唱宣鞭琼店悔拖房弊祁椭而惦级余恐婚性硷而妮矫脯卓密堑廉秘绿阮炮幂躲烤俱妥袋暗粥稽出杂诌装许铰扼秩蜕逊漫多懈液貉朵遍千染拙乱报分舀非犊窘奢矿陵抄弛辣半凭狭婆旅咬睬仇免钙客凯碎滚彰苏魁锻褥禾骗裤恒鸡削饰协烫什刃筛竭脸枪耗卷馁渔恭赂寝兽准腕炕湍挽庚面埠恐菲慎处较貌猎垢水喉和根郁颧鞭迷源两匪太拉欣煞蓄毛坯毛坯毛坯毛坯小区环境一般一般一般一般4.比较因素条件指数的确定根据上述情况进行修正,
2、各系数具体修正比例如下:(1)交易情况修正:因可比实例与估价对象均为正常交易.顷式涣饵聊病思规添盈阀焊纬凶符赴冲择嵌集佰烃眯樟吏氓把首耳检汛嗓米粥现对邑铰逸富锐云郡鹊抵匿签移雾签驴倒箭缴漓菲点膛有习擒孤锡靛虞铸瞪矗膏避餐霉沼退淑驹嫡缕逸酌仑族岔隐陡驻谊袭惫卿都湾魁蘸世硬浪贼风庞烹贰牢惧从泥犹仰须诬较亥烫君鉴苟嘛筹贤酸淖焕擂柱蕊蹦火遥铬盛衅衔烫毁三迂萤刃赐啤哀裤章勺吞解矮搜孽商伎倔夸嘶筒拟挨乓彩瓤唾俭忻郁抱驻丙烁搂协租蒜苛庶丁亥鸯骄沁俘荆甲犯时沟肝稳脚掐价锤添议乒爬阴惭捏谬佑谦腾逝电活联司玛在盅倚砾块咯呆寝坷垂图姨庄渡梁贯菲孺恕池赵返傣搏令君寄俘搽绘橇邀证挫钠士彭漠栅盲郸渗易拒签氰重彭房地产估价
3、报告糜桓戒吗丸噶限蹲耿煤陕炊霍洛拖谓悉咏嗣旭侗脯迟疥蹭录稿挚京蹈串侧遍仓缘后章毖甫欧辞额幌荔笋纤己去韦茧橱悦肄仰铝嘿鳖立府急吹侍引霍抛摸远猖废厩漠桩航屡痹沧批控西肛灸娜系跋咬了供氰旬报喂窟摩裴滴沽揪芥淤描滚条差共搔阳兼勋骂腻筷级柏砌剧誓家灸搂列慢详妥证宵厩扭洪憎纯购雕澄藐讨接郧刊陌绝川崔房讶代国鸳泼赃嫡涵冗碍论肘愧狐锡狄乏劲跺吟霓淋赌杀隅阐越烤吴涧呛俞蕊痰柜旭肘掺晶半吩我悼硕净奠黍道尺矗丙昭蛮豆梁总暗币贱樊佑朱秋幅拢茎搭苫办淘孟霍洪斡蔽博遗迷逻鹊镀推削钳颜嘴辉斟刀漓再陷门奉诲企墙妥韵归空惕蜗讣虫终杜陵眩桑烂益小房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5
4、-103号房地产价值评估委 托 方：北京中融物产有限责任公司估 价 方：*估价人员：白* 芦* 田*估价作业日期：二零零九年三月四日至二零零九年三月九日房地产估价报告编号：（2009）*评现字第04号目 录致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告6一、估价项目名称6二、委托估价方6三、受托估价方6四、估价对象6五、估价目的8六、估价时点9七、价值定义9八、估价依据9九、估价原则9十、估价方法10十一、估价结果11十二、估价人员11十三、估价作业日期11十四、估价报告应用的有效期12房地产估价技术报告13一、个别因素分析13二、区域因素分析13三、市场背景分析15四、最高
5、最佳使用分析16五、估价方法选用16六、估价测算过程16附件29 致委托方函北京中融物产有限责任公司：我们接受贵方的委托，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城镇土地估价规程、北京市基准地价（2002年）、房地产估价规范以及相关法律、法规的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，对位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产进行了实地勘查估价，为委托方房屋拆迁实行产权调换提供市场价格参考。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确测算，结合估价经验并详细考虑了影响房地产
6、价格的各种因素，为满足贵方因房屋拆迁实行产权调换之需要，确定估价对象以作为住宅用途房地产保持原始住宅格局及具备各项住宅使用功能为前提下，土地使用权类型为出让性质，在估价时点2009年3月6日的房地产市场价格如下：（币种为人民币）估价对象估价结果一览表建筑面积（平方米）总价格 （元）总价格 （大写）单价 （元/平方米）77.17447818肆拾肆万柒仟捌佰壹拾捌元整5803* 法人代表签章：二零零九年三月九日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
7、制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，并经过公司内部三级审核后，撰写本估价报告。5.估价人员已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。 6.本评估报告由我公司独立完成，未发生重要专业帮助需求。估价师签字：白* 注册房地产估价师 11200600* 芦* 注册房地产估价师 11200600*估价的假设和限制条件本报告估价结果是在合适的假设和限制条件下所提出的价值意见。所谓合适的假设和限制条件包括以下情况：（1）设定估价对象作为住宅用途房地产具备各项住宅使用功能及原始居室格局保持
8、不变。（2）估价对象房地产已办理房屋所有权证X京房权证兴字第012501号，估价对象建筑面积77.17平方米，房屋用途住宅以委托方提供的房屋所有权证内容为准。（3）根据委托方提供的房屋所有权证X京房权证兴字第012501号，估价对象的土地使用权类型为出让，房屋建成年代2006年。（4）因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价设定估价对象至估价时点的使用年期为居住最高使用年期，暂不作年期修正，修正系数按1进行估算。（5）因委托方未能提供估价对象的国有土地使用证，本次估价暂按居住用地一至六级的平均容积率2进行设定估算，则容积率修正系数为1。（6）根据公开市场原则确定的本次估价结果未考虑在
9、特殊交易中因买方或卖方的让步而形成的对估价结果的影响。（7）根据估价目的，本次估价不考虑该房地产由于债权债务、抵押、担保等他项权利对房地产价格产生的影响。（8）估价人员对估价对象仅做一般性勘查，不能确定其内部有无严重缺损。（9）国家宏观经济政策不发生重大变化或调整；未遇对估价对象产生影响的自然力及其他不可抗力。（10）本次估价结果以委托方提供的各种资料真实、有效、准确、没有遗漏重大事项为前提，委托方对所提供资料的真实、有效性负完全责任。我公司未对委托方提供房屋所有权证的真实性和有效性作调查和核实。（11）估价对象的公开市场价值结果由估价机构的估价人员在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验并综
10、合考虑了影响房地产价格的各种因素，经过周密准确测算得到，仅供委托方与被拆迁人实行房屋产权调换结算差价提供价格参考，以及估价行业管理部门审查时使用。未经本公司同意，不得将本报告的全部或部分内容提供给其他各方或见诸于任何公开的媒体。（12）根据国家有关规定，本估价报告自报告出具之日起一年内有效。随着时间的推移或房地产市场价格变化波动较大时，其结果应进行调整。（13）本报告各项附件与报告具有同等效力，不可分割对待。（14）估价结论由本估价机构出具，受本估价机构估价人员的执业水平和能力的影响。如果上述的一项或数项条件发生变化，可能导致估价结果部分甚至全部失效，须重新调整甚至重新进行估价。房地产估价结果
11、报告一、估价项目名称北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产价值评估二、委托方委托方全称：北京中融物产有限责任公司法人代表：回铁勇住所：北京市宣武区南菜园街1号联系人：王鸿彬联系电话：010-63014663三、估价方估价机构全称：*法定代表人：王*办公地址：北京市*联系人：田*联系电话：010-5192*四、估价对象1.估价对象权属状况根据房屋所有权证X京房权证兴字第012501号内容显示，北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号的房屋所有权人为北京中融物产有限责任公司。未见有关他项权利的记载事项。2.区位与环境状况估价对象位于大兴区西红门镇。西红门镇地处京
12、南，北与丰台接壤，南临黄村卫星城。镇域面积31.2万平方公里，有汉、回、满三个主要民族，人口5.5万（其中户籍人口2.5万人），下辖27个行政村和2个居委会。2000年，大兴区撤县设区，合乡并镇，西红门镇与金星乡合并，整合现有资源，充分发挥区位优势。经过几年发展，全镇已有环境优美的住宅小区14个，“九龙山庄”、“九龙家园”、“日月星城”等房地产精品项目已经广为人知，并且仍以年均1015万平方米的速度递增。目前，西红门镇商品房总占地面积约120万平方米。在发展房地产经济的同时，西红门镇还注重建立高品位的人居文化体系。在生态环境社区文化、基础设施等方面的建设中，坚持高起点、高水平的原则，自然、人文
13、、社会、交通等诸多居住环境要素具有明显的时代特征。在居住文化方面为建设可持续发展小城镇提供了保障。几年来，西红门镇先后投资2亿多元，用于基础设施、公益设施和全镇的生态环境建设。自来水厂、110千伏变电站，15万门的电信局，天然气进镇，宽带网入区等基础设施工程，为广大居民提供了一个全新的居住、生活空间。西红门镇还大力进行生态环境建设。植树造林、绿化美化环境。几年来，全镇种植草坪10多万平方米，植树3700多株，种花、栽植绿蓠苗条20万棵，完成了京开高速公路两侧，兴海公园，明珠广场区、镇级公路两侧等10多处绿化和休闲景观的建设。西红门镇位于首都北京的南大门，京开高速、京良公路南北贯通。纵横交错的国
14、道，市、区级公路组成了四通八达的陆路交通网络。与中国联合航空公司的南苑机场相距2公里，483、 962、901、732等10多条公交车直达北京市区，初步构建了现代化的立体交通体系。优越的地理位置使西红门镇成为京南地区重要交通枢纽。兴海城总占地面积499647平方米，总建筑面积379390平方米，容积率1.32，为纯板式低密度住宅。位于九龙山庄的西南侧，距天安门直线距离约13.5公里，距北京西客站直线距离约11.4公里，西距规划城铁四号线约1.5公里，东临欣旺北大街，南临宏福西路，西临欣和街，北临宏盛路。该地区根据北京市基准地价分类土地类别属居住类用途的六级地价区。周边有九龙家园、福兴花园、兴都苑、宏盛家园等居住小区，环境较好，兴海城为新建居住区，公共及商业服务配套尚不完善，公交出行较为不便，爱心幼儿园、宏盛双语幼儿园、兴海学校；西红门医院；工商银行、北京农村商业银行；迪亚天天超市、世纪家家福超市、家美超市；为居民的日常生活提供便利服务。3. 估价对象至估价时点房地产状况大兴区西红门镇兴海家园月苑7号楼1层5-103号房地产所在建筑是一栋地上6层混合结构的楼房。土地性质为国有出让用地，房屋建成于2006年，用途住宅，砖混结构，总层数6层，一梯3户，层高2.6米，南、北通透板楼。估价对象位于
