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1、A有限公司:北京xx（沈阳）律师事务所受贵司委托，就贵司拟承租丹东泰丰实业有限公 司的位于*楼的房地产档案情况进行查询，并出具如下工作报告。一、*房地产的基本情况根据贵公司与B公司（以下简称“拟出租方”）提供的相关复印件材料，拟租 赁房屋主要涉及到出租方所有的位于*楼的房产，共涉及三个房屋所有权、 一个土地使用权，基本情况如下：1. 丹房权证元宝区字第1号房屋的所有权证（房屋所有人：B公司，地 址：*，建成年代：1988.1.1，产权来源：企业改制，丘（地）号：1图1宅， 房屋总层数：9层，所在层数：1-3层，建筑面积：5312.69平方米，设计用途： 商业，缮证日期：2007.11.7）。2
2、. 丹东国有（20xx）第1号国有土地使用权证（土地使用权证：B公司， 地址：*，地号：005，地类（用途）：批发零售，使用权类型：出让，终止 日期：2047年11月9日，使用权面积：3495.98平方米，其中使用面积：2573.48 平方米，分摊面积：922.50平方米）。以上文件均系复印件，据拟出租方称，丹房权证元宝区字第3号房屋的所 有权证原件现在银行作抵押，丹东国有（20xx ）第1号国有土地使用权证因 办理抵押，现原件在丹东市国土资源局。二、在丹东市房地产的档案查询情况20xx年5月12日上午8时至10时，我所石家麒律师与贵司工作人员C、拟 出租方工作人员杨女士一同赴丹东市房产局和丹
3、东市国土资源局，对该房地产信 息进行核查，具体情况如下：1 .丹东市房产局二楼房产档案室查询租赁物房产情况，该局工作人员在产 权信息系统中录入房证编号，在所有显示的房屋信息中核对权属、地址、建筑面 积等房屋信息，该局工作人员出具书面房屋所有权证存根，查询结果如下：截至20xx年5月12日，上述房产产权情况与出租方提供的房产证一致，其 中：1. 丹房权证元宝区字第1号房屋的所有权证与丹房权证元宝区字第2 号房屋的所有权证上无抵押记录、无查封记录;丹房权证元宝区字第3号房 屋的所有权证无查封记录，但有抵押记录：20xx年4月28日，设立三个“最高额抵押，抵押权人为C信用社，抵押 范围5312.69
4、平方米，每个最高额抵押价值均为600万元，三个最高额抵押共计 1800 万元，抵押期限36个月，该最高额抵押权正处于存续期间。2. 丹东市国土资源局查询租赁物地产情况，该局工作人员口头告知：因该 块土地正在办理抵押手续，国有土地使用权证确在该处。核对权属、地址、土地 使用权面积等土地使用权信息，该局工作人员在国有土地使用权证复印件上盖印 确认信息，并口头作答复，核查结果如下：截至20xx年5月12日，丹东国有（20xx）第1号国有土地使用权证所记 载的地产，无查封记录，但有 50 万元的抵押记录，其抵押手续正在办理中，国 有土地使用权证正本现存放于国土资源局。三、律师提示根据上述查询结果，拟承
5、租房屋中存在最高额抵押与一般抵押。物权法 第 203 条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连 续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。” 物权法第 179 条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财 产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约 定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”物权法第 190 规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已
6、登记的抵押权。”贵公司应当预见承租已设立抵押权的房屋的风险：抵押权优于租赁权，如果 借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除到期或者未到期的租赁关系，继而拍 卖或者变卖抵押物，实现抵押权。届时，贵公司将自行承担交易风险。以上意见 供贵公司参考。一、房地产开发建设1、投资规模分析1-12 月份全市共完成房地产开发投资 45、89 亿元，比去年同期的 33、14 亿元增长 38、47%;房地产业直接产生税收 6、74 亿元，占全市地税征收总收入 的 38、3%。2、在建规模分析1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在 10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464
7、、95万m2,比去年同期的324、 31万增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万 增长48、 59%，房屋竣工面积100、 71万，比去年同期（69、 97万）增长43、 93%。二、房地产市场供给1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积 122、47 万，比去年同期的 98、6 万增长24、21%，加上历年累积81、44万，全市今年1-12 月份商品房市场投放 量为203、91 万，减去1-12月份商品房销售面积 98、02万，目前我市可面向市 场销售的商品房面积有 105、89 万，其中期房面积83、78 万，现房面积22、11 万（其中:住宅19、
8、01 万，占85、97%;商业营业用房 2、48万，占11、23%;其他 0、62 万，占 2、8%），一年以上现房空置 3、04 万。房地产市场分析报告。三、房地产市场需求1、商品房销售分析1-12月份我局共办理商品房合同备案登记 9216 户，其中住宅 6954 户。房 屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万增长5、97%,其中： 期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%;现房销售面积 28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年 同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万
9、， 占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点;城区人员购房 面积31、54万，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分 点;外来人员购房面积13、 04万占销售总面积13、 28%，比上年同期的8、 7%增 加 5 个百分点。2、商品房屋套型分析1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总 套数的24、48%，90144普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%， 144以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。3、存量房屋交易分析据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记26
10、68宗，比上年同期 （1745宗）增长52、89%，成交面积33万，比上年同期（20、75万）增长59、04%， 成交额为 8、9 亿元，比上年同期（4、62 亿元）增长 92、64%。一、二级市场交易 比例（98、02万/33万）为2、97：1、0、四、房地产市场价格分析据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/，第4季度全市商品住房 均价为3530元/，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%;另各区域商品住房平均 价分别是浏阳河以北区域3743元/、浏阳河以南区域4355元/、行政中心区域 3562元/、工业新城区域3096元/，其它乡镇区域2831元/。五、房地产市场运行特
11、点1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场 信心。房地产市场分析报告。全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较 上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。2016年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4 月份起，同比增幅逐渐 收窄，到12 月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的 销售一直保持了 30%以上增幅。3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。2016年全市共销售商品住房 80、44 万，其中城区 62、4 万，
12、乡镇（园区）18、 04万。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价 4000 元以上楼盘销售 32、39 万，占住宅总销售量 80、44万的 40、27%。六、下阶段房地产市场发展建议1、坚持高起点规划、有序发展一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成“统一规划、统一开发、统 一征地、统一管理”的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局， 有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。2、推行政企合作，推进成片开发一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础 设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分 割出让，促成土地的成片转让
13、。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利 政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开 发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自 持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。3、以城市营销推进房地产外向性宣传充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优 势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市 房地产的价值释放。4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申 办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育 一批本地高品质的品牌房企;二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力 度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理 制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开 发能力弱的企业进行整顿。
