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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页郑州市翠花路项目可行研究报告二零零四十一月二十日研究室目 录第一部分：郑州房地产市场发展现状及趋势1、 房产市场2、 土地市场第二部分：项目区位描述1、 项目区位和交通动线2、 SWOT分析3、 总结第三部分：市场供需分析1、 项目西区、东区楼盘概况2、 市场供应面积区段分析3、 项目主力面积定位第四部分：目标客群深度分析1、 目标客群描述（消费、职业、性格特征）2、 目标客群来向（分布、交通动线）3、 目标客群厚度（量体、人群）第五部分：产品定位深度分析 1、住宅产品定位：2、商业产品定位：3、住宅产品策划：第六
2、部分：项目经济分析：1、 主要经济技术指标：2、 投资估算： 3、收益分析：4、盈亏平衡与敏感性分析：5、主要现金流量分析：参考数据来源：1、 研究室调研数据库2、 统计年鉴3、 PARTY和EASY-GO的成交统计分析4、 郑州40指数5、 圆点调查数据 第一部分 郑州房地产市场发展现状及趋势一、1、郑州市近年住宅楼市状况：从以上数据可看出，郑州近三年来住宅商品房供应持续增长,但随着总量扩大,增长势头逐步放缓。而近三年的销售状况良好，每年均呈增量势态，市场需求日趋活跃。近三年的住宅均价波动不大，走势平稳。但是从今年投放楼盘区位,较去年偏远,而与去年同区位比价格上涨空间较大。时间指标20012
3、00220032004年全年全年全年第一季度第二季度第三季度三季度累积投放面积267.37356.12379.1354.45125.0197.09276.55投放面积增幅+51.5%+33.2%+6.6%-销售面积245.77281.04399.7289.21110.841201320.15销售面积增幅+22.6%+14.4%+42.4%-销售均价209920172100221322492265销售均价增幅+6.2%-3.9%+4.1%-8.9%7.8% -时间指标20022003年2004年全年全年合计第一季度第二季度第三季度销售面积（M）259.98371.42319.8589.21110
4、.54120.1销售套数（万套）1.9742.92.64730087451.03户均面积（M）131.7128121122.2126.4116.6 2、郑州市02-04年住宅销售一览表 从以上数据可看出，目前郑州房市的户型面积正在趋向小型化发展，而且从市场反映来看，比较受消费者欢迎二、郑州04年土地市场受国家宏观调控影响，从今年5月始，郑州市的建设用地进入招拍挂出让阶段，土地交易进入市场化运作期。但郑州土地资源储备工作却跟不上市场的步伐，市场供应、储备现状及预期情况如下：1、5-9月土地上市量仅约为600亩（11宗左右）；2、可出让的规模在50亩以上的宗地，目前在环线内已廖廖无几；3、土地储备
5、区域多集中在二七区、中原西区和惠济区，金水区土地储备空间极小，且区政府奉行大力发展商业的经营思路，不倾向房地产项目；4、加上农用地和耕地的禁批政策实施，郑州土地市场的供应放量时间应该在05年4、5月份后。 分析：依据以上的土地市场现状和预期判断，我公司翠花路地块，无论在地段、规模，还是市场投放时机，均占据优势。第二部分 项目区位描述一、 项目区位和交通动线地块位置综述：目标地块位于翠花路、沙口路交叉口东北角500米处，处于陇海、京广铁路线的铁路桥之间的连接地带，距离约500米。本案属金水区，处于金水、中原、惠济三区交界，是南阳路与农业路交汇处繁华地段的最近辐射区，加之农业路的贯通，目前本案的地
6、段升值潜力凸显。地块四至：东至：京广铁路线和华林都市广场北至：省建材仓库南至：翠花路西至：岳寨、大孟寨村和农业路立交桥1）宗地位置图：2）交通：随着日前农业路立交桥的建成通车，本案交通状况大大改善，目前地块大门处已有公交站牌设立，交通动线如下：公交站牌人行道二、本案地段值根据京广线两侧楼盘的价格图（如下图所示）：锦隆阳光雅阁思达逸树人生 1800-19002000210021002200220023002600以上（高层）亚新美好时光晖达新街坊清城美苑风和日丽太极公馆林荫大道上图可见沿京广线个案的平均价格目前多在1800元/m2-2400元/m2左右，我项目地段值则在2200-2500之间（含
7、预期市场上涨空间）。 三、宗地SWOT分析优势：1、地块：地块方正，利于规划；2、交通：交通路线可达郑州市四个方向，方便自由；3、升值潜力：本案处于农业路繁华路段延伸区，升值潜力明显；4、配套：周边市政配套齐全，符合居住区要求；5、形象：可依托“21世纪”成功品牌，市场形象易树立；6、客群：处于三区交汇，客群面宽，金水区购买力尤强；劣势：1、 噪音：火车噪音，对消费心理抗性大；2、 形象：处于都市村庄聚集地，短期形象 难改变；3、 交通：目前农业路立交桥至北向东，交 通不便；4、 人文：所处小区域内人文素质不高，区域内没有高档社区；机会：1、 交通：农业路打通后，交通便利，对区域形象带动作用明
8、显，是重要的推广卖点；2、 同等规模竞争项目：因为土地市场的原因，本案推出和强销期，区域范围内将罕有类似本案的大盘出现；3、郑州市近期对都市村庄的有计划改造，促进一些租房户的提前消费。4、目前郑州市民的购房需求旺盛。威胁：1、 区域内竞争：目前项目所处地段的东、西区均有在售或拟建楼盘，区域投销量考验大；2、 未来竞争考量：本案开发周期的未来一年内，新项目无法预先查证；3、 从有关信息预测及分析：全国乃至郑州在2005年政府会有部分土地放量进行房地产市场宏观调控。从上述分析，我们认为，应强化本案的机会点，弱化劣势，所以针对机会和劣势制定以下对策：1、 应定位区域内竞争压力小的产品；2、 通过沿街
9、底商和小区内商铺，不仅给业主提供配套设施，而且有利于烘托区域内人气、商业气氛和提升利润点3、 利用紧临农业路昭示性强的特点，快速树立项目形象；4、 根据项目所处区域个案投放量大的特点，须加快我项目的操作速度，力求短、平、快；5、 借农业路贯通之势，推广区域升值潜力强等卖点，尽早改变消费者对区域人文素质不高的认识。四、周边配套设施图：生活设施：九头崖超市、思达超市、通利家电量贩、二环道水果批发市场、黄河食品城、岳寨市场等，居家生活消费零距离；金融、邮政设施：工商行、交行、农行、建行、翠花路邮政分局，方便家庭理财；休闲娱乐设施：德克士快餐、新蜀园饭店、鸿运保龄球馆、水上乐园俱乐部等，为交友和商业洽
10、谈，提供更多样的交流方式；教育设施：南阳新村幼儿园、南阳路一小、南阳路二小、郑州少年先锋学校，为孩子教育提供了多方面选择，教育更全面医疗设施：999大药房、麦迪森大药房、大桥局医院、郑铁分局医院等，为健康提供保障；交通设施：门前有69、96、306、901路公交路过，通达郑州市各方向，另可依托南阳路和农业中路数十条公交线路，交通便捷，覆盖面广；五、总结本案所处该地段周边配套齐全，居住氛围浓厚，但因受交通不便等历史因素影响，所处小环境不佳，市民对该区位认识度不高。目前随着农业路通行，交通条件已有大的改善，地段预期升值潜力也将逐日提升，已往的缺点现已向利好转变，这些都为本案做好了旺销铺垫。 第三部
11、分 市场供需分析一、项目西区、东区楼盘概况东区项目在售项目楼盘名称占地规模本期规模均 价销售状况进度备注林荫大道67亩760322100内部认购80%主体施工认购阶段，一次全部开发华林都市家园共300余亩34525215063三期施工雅阁思达共80余亩200002200二期共1800户，小户型801户（余十几户未售）整个社区还有500户未售亚新美好时光共140亩57664200075%一层结顶22栋楼，一期9栋600多套，临铁道线为300多套小户型晖达210002200内部认购30%基础施工计划十月开工潜在项目华林都市家园14栋楼34000四期计划年底两室约90，三室约110西区项目楼盘名称占
12、地规模本期规模均 价销售状况进度备注在售项目风和日丽320亩15栋多层，4栋小高层18402200认购90计划月底开工认购二期90-166平米梦园新村2栋楼11830180090二期，2栋施工已开发完潜在项目正岩95亩106928平预计7万1800未开始基础施工71-135平米未来项目鸿基项目200多亩耕地，菜地经济适用房开元三期300亩耕地通过实地调查，在建、拟建的有影响力的开发项目主要有：1）在建：华林都市三期、亚新美好时光、林荫大道、晖达新街坊、风和日丽 2）拟建：正岩、华林都市四期以上楼盘开发商多为项目公司，有一或两个开发案例，论资金实力、品牌知名度、客户认知度、操盘水平，均不如我公司，并且潜在项目所以区域内竞争我项目优势明显。东区35以下35454560607580100100120120140140以上投销投销投销投销投销投销投销投销一居室4846一室一厅2164812428二室一厅2018二室二厅21015222115三室二厅33013617585105四室二厅15
