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1、对深圳市内出租屋管理的探究刘波 摘要:据悉，在近几年房价上涨的态势下，全国出租屋数量逐年快速上升,截至2010年末，深圳户籍人口规模已经达到259.42万人，较2005年增长77.49万人。2012年，深圳计划实现实际管理和服务人口1300万，年末常住人口为1100万，户籍人口达到300万的目标。出租屋的增加，使随之也产生各种管理上的难题，比如安全事故频发、治安状况低下、房屋登记不完备、职责混乱等。为了改善和解决这些难题，首先必须要核实、记载好各个房屋的信息，对调配人员进行分程度的管理；其次，应当确保管理、人员、资金因素三步到位，可有效改善出租屋管理模式现状，使出租屋环境明净化；最后，则应当协
2、调好政府、民警、社区三者的工作重心，共同高效率地促进出租屋的管理进程，从而达到治本的效果。关键词：出租屋管理、流动人口、暂住人员、安全事故引言深圳居住人口逐年增加，出租屋必须完善管理。一、基本界定据统计，由于房价的不断攀升，使我国市民买房意向渐显薄弱。随之出现的，则是“遍地开花”般的房屋出租现象的产生和蔓延。南方城市是中国流动人口量最大的地方，深圳更是典型地区。由于物价高，城市化正在加速发展着，深圳市内和周边的地方的出租屋逐渐增多。现象的发生，也使一些不好的社会问题衍生出来。对于这种出租屋现象，我们应当怎样看待？应该如何有效地遏制和加强出租屋的管理？对于深圳市将来的稳定、健康的发展，全面踏上城
3、市化的进程来说，这几个问题显得十分有意义。本人特以深圳市出租屋现象的管理状况作为例子，来对出租屋管理对一个简单的探究。 首先，应当了解一下出租屋管理相关的概念和界定含义。 (一)对出租屋的理解 出租屋，指的是户主以非永久的形式转借给别人住，但从中收取一定报酬的房子。如果按管理的角度来说的话，则是指的是少部分人提供给社会其他人住、或者经营生意，而且发生事故的频率较高的房子。在深圳市内，出租屋主要指的是一些外来打工的流动人口暂时居住的房子，并且必须要办理相关的赞助手续。 出租屋按其出租性质，也可分为很多种类。若按出租用途来分的话，则可分为经营式（做生意的小门面等）、转租式、自主式、生产式（做厂房用
4、）等；若按房屋性质分，可分为农村出租房和城市的居民房以及城市的商业房；按求租者来划分，则可分为外地流动人口暂住房屋，以及本市市民暂住房屋。 (二)管理的含义 管理，顾名思义，是监管和整理的意思，即工作顺利进行的一系列措施。其通常贯穿工作的整个命脉，起到至关重要的作用。1工作实施前，要进行工作的规划拟定，其中包括制定规章制度、工作守则、工作流程、工作表等；工作进行中，则要进行时刻检查和改善，包括对工作质量的监督、工作量的安排控制、工作环境的整改等；在工作结束时，要进行总结、验收的工作，包括统计工作成果、总结工作经验和教训、调试收尾等。管理简单来说，就是运用最好的方法，将人、资金和物品的作用发挥到
5、最佳协调状态，使工作顺利有效地运行的措施。 管理有很多种类，如工商管理、人力资源管理、物业管理、行政管理等。出租屋管理通常属于物业管理的范畴。二、深圳市出租屋管理现状、难题单单对于深圳市来说，出租屋的管理就显得尤为复杂。由于深圳流动人口量大，人员复杂，包括外来打工或者留守人员等。这些一系列的现实，给深圳出租屋的管理工作制造了很大的难题。 (一)现状、难题1、数据显示根据深圳市有关部门近几年来的调查得知，居住人口已攀升至1100余万人，其中持有的深圳本地户籍的住户不到300万人，而外来、非本地户籍的却占了800多万人的大头。2这种现象，也衍生出了深圳流行的一个词语，那就是“倒挂”，因为本地人口和
6、外地人口数量比例倒过来了，严重不协调。正是由于这些外来人员的逐渐增多，使得很多人开始投身房屋出租的行业上，它也开始成为一项新兴的赚钱的前景。另外据统计，到今年为止，深圳市出租房屋的总面积达到了3.2亿平方米，构筑成为了全市总房屋的“半壁江山”。从这些数据不难看出，深圳当属全国规模最大的移民城市，其出租屋数量和流动人口数量都居全国第一。不仅如此，流动人口的数量增大，致使全市的人口密度也成为了全国第一位。 2、现状、难题 （1）制度不完善，监查工作不乐观。 现在深圳市出了经济特区地域意外，其他地方，都没有比较完善的、法律保障的出租屋管理制度。除此之外，出租屋的管理工作也是做得很片面，没有比较严谨、
7、规律的监查和考核等规范，使得出租屋环境不好，治安较差，容易多发状况。 （2）发生事故频繁，呈上升态势。 虽然深圳近几年的法律开始逐渐完善，可是在出租屋管理方面仍然做得不够。很多管理者并没有加大力在出租屋的管理上，到岗率很低，工作不认真负责。表面上所谓的出租屋清理转变为了日常管理方式，但是背后引发的事故仍不断发生，使居住环境的安全质量得不到基本保障，呈现一贯的严峻形势。3 （3）出租房屋登记工作不完备，信息保障性低。 由于长期以往的忽视了房屋登记的工作，使得深圳现有的一些出租屋“没跟没底”，各个街道的房屋信息欠缺、不完整。4再加之一些管理部门的玩忽职守，而且一些社区民警没有将精力花在房屋治安管理
8、上，让有些房屋信息不明了，信息登记不完全，给了不法分子可乘之机。 （4）管理重叠，职责混乱。 一些出租屋管理工作的规划不是很完善，致使工作分配不到位，有时一个地区空岗，无人负责，或者另一个地区太多人负责。这种管理分配不均衡，直接就会导致出租屋的状况堪忧。而且外表看似派出所、社区等多个部门管理出租屋，可是真正落实到位的很少。 （5）暂住人员身份不明。 个各相关部门在办理暂住手续的时候，工作不到位，收集的住户信息（身份证、学历证明、登记照等）不完备，使得有些不良人员钻了空子，伺机作案，为周围房屋住户的生命财产安全，带来威胁和伤害。 （6）管理人员素质不高，工作态度不认真严谨。 深圳太多房屋管理者，
9、由于过多的缺乏有效的管理知识培训和学习，使得无法正确地针对现实问题制定相关的整顿工作。并且，部分管理人员对工作既不负责，或收受贿赂，蒙混过关，弄虚作假。但上级部门也无从查证和督察，使得这种不正之风持续蔓延，直接给房屋住户带来最大的隐患。（7）出租房屋自身和周边环境恶劣。 有些出租屋都是供给给经济收入较低的外来流动人口居住。这些人的收入一般不高，因而房屋价格也不高。这都决定了房屋的质量问题也很大。很多房屋质量不达标，甚至出现违建房，是未曾经过审核的。5另外，房屋多处在地段不是很好、治安比较忽略的地区，因而周边的环境风气不好。慢慢滋生的一些“黄赌毒”场所、网吧、游戏机室等，为一些不学无术的游窜者和
10、不良人员创造了“交流”的地方，是出租屋治安事故频发的根源所在。（二）典型事例1、中年妇女命丧出租屋，原因不明去年8月2日下午，位于深圳宝安区龙华街道锦绣新村80栋的楼房发生命案，一个中年女子被人发现，死在二楼的一个出租屋内。由于全身已发出恶臭，证实已死去几天了。死亡原因目前都不明白。社区邻居都反映，该女子已来此住了两三年之久，平时一直就是一个神经质的人，说话前言不搭后语。但所有居民平时跟她很少正视、交流和说话，因而具体情况都不了解。这事件反映了出租屋和一般军民社区的最大缺点，那就是人口流动性大，邻居之间交流很少，互相都不了解。对于社区来说，由于居住时间固定长久，因而邻居之间互相都比较熟，一发生
11、什么事情，都会知晓，进而赶紧解决。而出租屋的住户变换得太快，人们互相之间根本没时间了解，因而出了事，缺乏协助能力，社区更无法有效管理，不能及时反馈，进而事故频发。 2、火灾夺去三条人命 去年12月18日，深圳市宝安区的松岗街道边的一个出租屋内突发火灾，房里的3人死亡。后来经警方调查得知，案发于该社区的红花旧村的、一个平房结构的出租屋，其面积仅有10平米左右。在报警之后，消防人员在两个小时左右的时间之内将火扑灭。 我认为，此次事件的发生，根本原因是由于出租屋的简陋狭窄的环境，以及缺乏必要的消防设备。责任就应当在社区的管理人员身上。他们在平时并没有做好消防安全知识的宣传，没有为社区配备良好易用的消
12、防设备。再加之房屋的结构糟糕，空间狭窄闭塞，住户一不小心就会引发事故。 3、大型企业员工在出租屋中自杀身亡去年6月3日上午，在深圳龙岗区布吉坂田岗头雪象村的雪象花园191栋，发生了一起自杀命案。后经调查，死者为大型企业华为坂田基地的一名普通员工。死者是被同事无意在窗口发现，其平躺在床上，任人叫唤都不回应，毫无声息，并且门窗反锁。后把门强行打开，发现其已死亡。同事均表示其最近没有异常，只是在几月前的一次体检中查出血压有点高。警方已经判定此次案件为自杀。 这个事件中的主角就是一名来深圳打工的外地人口的典型代表。这种事件与最近闹得沸沸扬扬的富士康跳楼事件如出一辙。我认为主要是由于年纪轻轻背井离乡，到
13、一地打拼。他们一方面工作很辛苦，只能靠着廉价劳动力赚取糊口费用，另一方面远离家人，心里难免孤寂和身心脆弱，遇到一些事情的承受能力很差，而导致发生一次次悲剧。但是出租屋方面的管理者的忽视，以及流动人口确实很难准确定位，使得无法确切了解每一个人的情况，而不能及时给与帮助，使异乡暂住人员心灵无依靠，难免做出无奈的轻生念头。这同样也反映了当代年轻人不堪一击的脆弱心理状况。 4、一对情侣因仇遇害，烧死于出租屋内 今年7月4日凌晨4点左右的时候，在深圳光明新区公明街道的塘尾社区内，有一个出租屋突然窜起熊熊大火，将屋内正睡觉的一对情侣当场烧死。后经警方调查，屋内的东西全部烧尽，这两个人被发现时，是烧焦状态躺
14、在床上。经过一段时间的排查，最后揪出凶手，原来是与他俩结怨已久的张某蓄意纵火杀人。像这事件类似的刑事案件，在深圳发生的频率很高。其主要发生在一些周边环境很差，小区无治安管理的情况下。由于该社区没有规定的治安管理人员，致使人员来往复杂混乱，难以辨识，给了作案人员以绝对的可乘之机。这就更加给我们以警示：社区的安保工作和物业管理要做到两手抓，时刻防范，民警并加以有效的管理和整治行为，才能有效杜绝此类案件的发生。三、管理改善措施 针对上述一系列的出租屋管理上的问题和难点，深圳政府及有关部门在近几年也加大了整改工作，也出台了若干有效的措施，的确起到了很好的效果。如下表1所示：项目2010年2011年20
15、12年说明出租屋数量310万间318万间323万间逐年增长登记在册的暂住人口数量1050万人1080万人1120万人逐年增长税费收入8.25亿元8.56亿元9.38亿元以30%年增长率逐年提高表1：深圳出租屋综合管理成效调查表（自09年全面实行综合管理体制改革以来）从表中不难看出，政府的综合管理体制的出台是很有成效的。但是，为了让这种效果可以长久保持，给深圳市出租屋一个健康的环境，我认为还应当更加完善出租屋的管理措施和办法。需改进的方面有如下几点：（一）仔细记载出租屋信息。首先，应当派一部分工作人员走入各个房屋进行走访调查，并凭借户主的各种房屋证件来为出租屋做好信息登记工作。然后由社区根据登记信息，为每栋每单元设置门牌号，每个门牌号对应相应出租屋，这样使信息一目了然。若有任何信息变动时，应及时向有关部门反映并刷新登记信息，以备存档。（二）确保管理、人员、资金三步到位。单纯的管理是无法正常实施的，只有协调好了人员调配工作，以及资金运转和投入的工作，才能更加有效、高效地改善出租屋管理模式，明净深圳出租屋的各种“空气氛围”。（三）调配人员进行分程度管理。首先，应按照暂住人员的个人的统计信息，来将他们划分为不同性质的人，包括重点“关注对象”（劳改犯、有过服刑经历的、心理疾病患者等）、复杂“关注对象”（合租情侣、陌生人混租、流动性
