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1、营销策划报告汇总个docx目录一、物业概述二、市场环境剖析1、六盘水市房产市场环境2、区域性要素剖析3、项目周边竞争楼盘剖析4、丽江苑销售走势剖析三、项目特点1、项目有利要素2、项目不利要素四、市场定位1、销售对象定位2、价钱定位3、推出机遇确实定五、销售战略1、促销战略2、销售形式六、实施方案1、时间布置2、销售活动费用预算七、丽江苑商业用房1、对现有营销方案的意见2、营销建议八、关于我们一、物业概述荷城花园是六盘水市迎接西部大开发的重点树立项目，2000年5月28日正式开工兴修，由省级开发区钟山经济开发区实施开发树立。荷城花园新区占地1680亩，第一期开发面积1100亩，东面是680亩的凤
2、池园水上公园景色区；西面是200多亩的麒麟公园；北面是市场效劳区：南面是拆迁安排小区；中部是沿城市主干道钟山大街的商业闹郊区。经过三年的树立，荷城花园新区初具规模，已成功开发商品住房20多万平方米，建起凤池水上公园和麒麟地下公园，吸纳资金1.8亿元，发明了以房产开发推进基础设备、公益设备配套开展的最正确形式。贵州西部最大的批发市场荷城百货批发市场及气配城商住楼、步行街商住楼、荷泉公寓、精品屋、湖东苑、湖滨公寓等项目已建成并投入运用。目前，贵州西部首家四星级宾馆花园大酒店以及凤池园二期工程、麒麟公园二期工程、中央商务广场、湖景广场、丰荷广场、兴隆别墅区、兴隆花园、丽江苑、河滨苑、时代佳园等项目正
3、在树立中。花园大酒店占地30余亩,总修建面积39万平方米,共27层,是目前六盘水市中心城区最高的标志性修建,估量总投资18亿元。该酒店按四星级国际酒店规范设计,设有规范套房、豪华套房和总统套房共300间。丽江苑是荷城花园开发与贵州贵州宗宣房地产开发携手开发，地处荷城花园的中部，东临680亩人工湖，西与麒麟公园、380亩的麒麟山生态植物园相连，麒麟公园与风池水上公园贯串的景观河从苑中穿过。其天文位置十分优越，被省、市有关专家称为公园的家。丽江苑占地38亩，修建面积42360平方米，由六栋单体七层修建组成。丽江苑修建商业用房97户，其中延麒麟路麒麟公园正对面为复式房，延丽江路、凤凰路为单层结构商用
4、房。住宅用房263户，全部设计为错层式中高档住宅，户型面积为90138平方米。二、市场环境剖析1、六盘水市房产市场环境2003年六盘水市国际消费总值在去年终次打破100亿元大关的基础上，到达了117.89亿元人民币，同比增长14%，增长速度位列全省第一。其中第一产业添加值15.46亿元，增长5.7%；第二产业添加值8.37亿元，增长18.2%；第三产业添加值34.06亿元，增长0.4%。国民经济总体上初步完成了质量、效益和速度的一致。消费品市场兴盛，物价有所上升，估量全市完成社会消费品批发总额24.34亿元，同比增长11.3%；居民消费价钱平均指数为101%，涨幅为0.9%。财政支出继续快速增
5、长，估量全市财政总支出完成14.5亿元，同比增长33.3%；其中中央财政支出完成7.03亿元，增长21.1%。失业和再失业及社会保证任务取得清楚成效。社会事业继续开展，人民生活逐渐改善，估量城镇居民人均可支配支出达6010元，同比增长6%；农民人均纯支出到达1500元，同比增长5%固定资产投资高速增长。随着以西电东送工程和城市、交通等基础设备为主的严重项目顺利实施和政府举债树立重要措施的落实，全年完成社会固定资产投资49亿元；房地产投资4.9亿元，增长46.7%。金融情势较好，11月末，各项存款余额128.14亿元，比年终添加28.76亿元，其中储蓄存款56.34亿元，比年终添加10.68亿元
6、。从以上的一些数据，我们可以看出六盘水市经济正在飞速开展。经济的开展、人均可支配支出的添加使人们的购房需求大大添加。由于六盘水市现有住房条件较差，存在着户型偏小、周边环境差、空气污染严重、距城区较远等缺陷，人们迫切需求改善现有寓居条件。目前，六盘水市在建、在售楼盘较多，住宅市场出现供大于求的趋向，销售状况并不理想，剖析其缘由主要有以下几点：1住宅户型偏大，致使总价过高，月供增多，很多人担负不起；2由于六盘水市为工业城市，大型工矿企业很多，空气质量较差，对外来投资置业者会发生一定的影响；3该市中高档价位楼盘较多，而且较为集中，但区域性购置力有限，致使销售不畅。2、区域性要素剖析钟山区是1988年
7、经国务院同意成立的市辖县级行政区，位于贵州省西部，是六盘水市的政治、经济、文明中心，与水城、威宁、赫章等县相邻，行政区域面积478.84平方公里，辖4镇1乡4个办事处荷城、黄土坡、凤凰、德坞，63个行政村，60个居委会，总人口42万，其中农业人口16万，少数民族人口5.51万人，有汉、彝、苗、布依、白、仡佬等31个民族。2003年，全区完成国际消费总值42.64亿元，同比增长(下同)15.4%，其中第一产业8700万元，增长2.8%；第二产业27.02亿元，增长18.5%；第三产业14.75亿元，增长11.1%；财政总支出14430万元，同比增长25.02%；乡镇企业营业支出41.63亿元，增
8、长11.4%；社会商品批发总额13.4亿元，增长12.2%；城镇居民可支配支出6108元，增长8.54%，农民人均纯支出1758元，增长6.1%。2003年，招商引资力度进一步加大，固定资产投资大幅度增长，引进电力、房地产开发、日用化工等项目71个，实践到位资金5.8亿元，增长2.65倍。全年共完成社会固定资产投资22.85亿元，增长56.2%，其中：区属固定资产投资50548万元，增长65.64%。凤凰新区怡景、碧峰等五个小区片面开工树立，累计完成投资1亿元。新区路途系统基本构成，大局部在建路途进入完工阶段，供水、供电、供气系统进一步完善。钟山经济开发区位于六盘水市中心区总体规划范围的中部，
9、总开发面积10平方公里。这里地处中心，路网兴旺，交通便利。距铁路六盘水站仅200余米，长途汽车站位于开发区腹地。贵昆、内昆、南昆、水柏铁路、株六单线、六盘水编组站和广西百色至盘县、贵昆312国道、水城至黄果树初等级公路及郊区内九纵三横的城市路途。丽江苑位于钟山经济开发区中心位置，东临凤凰路，北临荷城花园商业步行街和百货批发市场，西有麒麟公园，南有时代佳园，与目前六盘水市的传统商业中心黄土坡较近。随着荷城花园各项目的完工，丽江苑所处区域势必会替代原有的黄土坡商业中心，成为六盘水市一处集商业、寓居为一体的新兴城市中心。3、项目周边主要竞争楼盘剖析1时代佳园：总修建面积53000平方米，由5幢板式住
10、宅、2幢点式住宅、1幢高层商住楼组成；户型面积从136平米166平米，226平米256平米为跃层；起价1580元/平米，从去年五月份末尾宣传，但尚未收盘。2麒麟新区嘉和商住楼：由3幢楼组成；户型面积从94平米130平米；住宅起价为850元/平米，底层商铺为6800元/平米。3丰荷广场：由2幢多层和1幢小高层组成；户型面积从109平米141平米，157平米211平米为跃层；起价为1280元/平米。4西湖苑水榭花都：户型面积从90平米185平米，均价为1150元/平米；西湖苑锦绣江南商业风情街：商铺面积从49平米136平米，5年30%的租金反租率。4、丽江苑销售走势剖析丽江苑为六盘水市高档寓居社区
11、，其价位较高，而城区的购置力有限，再加上周边竞争楼盘较多，在销售上势必会遇到很多困难。基于此，我们建议突进项目包装，加大宣传力度，运用各种促销手腕，以此吸引目的客户群体。待锁定目的客户后，由销售人员跟定客户，直至成功售出，所以丽江苑的销售会出现先难后易的局面。三、项目特点1、项目有利要素：1丽江苑是荷城花园的一局部，在总体规划上，可享有周边公园、商业街、农贸市场、星级酒店等极佳的生活配套设备；2与六盘水市传统商业区黄土坡紧邻，生活便利；3南望十里钢城水城钢铁厂，目前在职职工26300多人，有少量潜在购房客户；4随着荷城花园内少量商业项目、住宅项目的完工，丽江苑所处区域未来升值潜力庞大，有望成为
12、六盘水市新的繁华商业区，取代黄土坡传统商业区。2、项目不利要素：1楼盘没有自身突出的特点，与该区域其它楼盘相比，无论在价钱上，还是户型设计上都很接近，顾客在选择的时分，可比性较低；2目前六盘水住宅市场存在着供大于求的状况，楼盘销售不畅，成交量小；3本项目周边在售楼盘较多，如时代佳园、嘉和商住楼、乱世豪庭、丰荷广场、西湖苑等；4该项目大户型居多，而购置大户型者相对较少。四、市场定位1、销售对象定位1水钢职工。该厂职工数万人，而且支出较高，有一定的购置才干。目前水钢职工寓居条件较差，大多寓居在工厂污染区、半山坡上，此处不但交通方便，而且房子过于新鲜，他们迫切需求改善现有寓居条件。2私营小矿主。六盘
13、水市有中国南部最大的煤田，素有江南煤都之称，私营矿主较多，而且支出丰厚，他们投资置业主要选择城区内的繁华地段。本项目的绝好区位，极大的升值潜力将吸引这一局部购房者。3周边其它城区的购房者。六盘水市辖六枝、盘县、水城县和钟山区4个县级行政区及钟山、红果、平寨3个经济开发区，其中钟山区是寓居环境最好的一个区，加上荷城花园所具有的知名度，势必会吸引其它区的有钱人来此置业。2、价钱定位、战略本项目为中档楼盘，依据上述对项目的优优势剖析及参考周边楼盘售价，我们以为应适当调整价钱定位和价钱战略，低开高走、聚集人气、拉动销售。3、推出机遇确实定丽江苑目前为期房阶段，我们建议对项目现场重新包装后，在市场需求旺
14、盛的五月份上市，销售状况将会有所改观。五、销售战略1、促销战略1采取有奖销售的方式，由售楼处组织一次大型有奖销售活动，日期可选在五一长假等节日中停止；2设立大型户外广告，广告要注重理性诉求，作风另类，以此塑造楼盘自身特性，与周边其它楼盘相区别；3设立平装修过的样板间，引见时突出本项目户型特点；4对项目现场停止包装，包括制造工地围墙档板、吊旗、设立看房通道等，营建出良好的热销气氛。2、销售形式1采取派单销售的形式，主要思索目前本项目已众所周知，不用再做少量的报纸及电视广告宣传，而派单销售可直接面对客户，不但节省本钱，而且效果极佳；2针对大型工矿企业有针对性的销售。可在大型企业里做定量的宣传任务，
15、如设立楼盘销售分部等方式。六、丽江苑商业用房1、对现有营销方案的意见针对花园房地产销售，在2004年3月28日提出的关于丽江苑及商业步行街、农贸市场商业用房促销活动的请示报告，我们以为：1该方案的投资报答率过低，年报答率仅为1.26%2.68%，投资者需用4080年时间才干收回本钱，如此低的报答与银行利息相当，很难吸引商铺投资者；2从六盘水市其它商铺的返租状况看，本项目商铺投资报答只要到达6%或超越6%才干够吸引投资者。2、营销建议丽江苑商业用房合计97户，均以产权商铺的方式销售，产权式商铺的营销形式比拟好地处置了投资主体的分散与一致运营的矛盾。但作为一种投资，就肯定有其相应的风险。首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商
