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1、 房地产项目投资最优方案的选择 摘要：房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。在选择采用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的经济合理性其实是非常差的。千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是显失合理的。因此，在给定的规定条件约束下，容积率多少为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等问题成为必须加以解决的问题 关键词：房地产投资方案选择 房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的
2、投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。 显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。 .前提条件 该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下： A、主要经济技术指标 一、建设用地面积：亩； 二、容积率：且； 三、建筑密度：居住用地25%； 四、绿化率：居住用地35%。 B、规划要求 一、建筑高度：80米以下； 二、退让：后退主干道：高层20
3、米以上，裙房或多层12米以上。 三、建筑间距 高层建筑：南北向正面间距1（其中板式高层住宅1）；并列塔式高层排列间距20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。 四、停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。 五、配套要求： 1、设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方； 2、设置用地面积公顷以上的集中绿地； 3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个； 4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房； 5、设总建面200方的社区邮政服务中心； 6、按总
4、建面的7配建物业管理用房与经营用房； 7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕； 六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。 .各方案成本收益分析 根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择： A方案：多层与小高层结合，容积率为，多层占70%，小高层占30%。 B方案:多层与小高层结合，容积率上升到，多层占70%，小高层占30%。 C方案：纯高层，容积率。 D方案：多层与高层结合，容积率，多层占29%，高层占71%。 E方案：多层与高层结合，容积率，多层占60%，高层占40%。 这几种方案各自的成本收益情况如下： 一、第一种方案 1、建筑面积，地价款为亿元，即=亿
5、元。折算楼面地价为:1764元/。 2、土建造价： 多层住宅楼面积为70%=；小高层面积为30%=。 多层单价1010元/，总造价为1010元/=万元 小高层造价(不考虑商场)为1800元/，即:1800元/=万元 合计万元，平均1247元/ 3、前期：元/ 4、后期：电信元/ 煤气平均(22+)/=元/ 弱电元/ 强电(25+125)/=元/ 室外上下水：元/ 园林绿化：元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本：元/ 7、财务成本：元/ 8、销售税金：12%6000元/=元/(销售均价按6000元/考虑) 合计:元/ 单方利润:6000-4521=1479元/ 合计利润:1479=
6、万元 第二种方案： 1、建筑面积为，楼面价为元/ 2、多层住宅楼面积为70%=，小高层面积为30%= 3、土建造价： 多层造价为1010=万元 小高层造价为1800=万元 平均价为元/ 4、前期：元/ 5、后期：元/ 6、其他同上为元/合计为元/ 单方利润:6000-4191=1809元/ 合计利润:1809=万元 第三种方案： 1、(销售面积按万)楼面价为:844元/ 2、建安造价平均按元/考虑 3、前期：元/ 4、后期：电信元/，煤气元/，弱电元/，强电元/，室外水元/，园林绿化元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本：元/ 7、财务成本：元/ 8、销售税金：12%6000元/=
7、元/(销售均价按元/考虑) 合计:元/ 单方利润:6000-4608=元/ 合计利润:1392=万元 第四种方案： 1、多层:=39789，24层、28层考虑（底层架空）销售面积为：，合计:135689 容积率为:135689/= 地价:/135689=1035元/ 2、建安造价: 多层：397891010=4019万元 高层：959002250=21578万元 合计:25597万元 平均单价为:1886元/ 3、前期：150元/ 4、后期 电信元/ 煤气均价元/ 弱电元/ 强电均价元/ 室外上下水元/ 园林绿化元/ 合计:元/ 5、管理成本：元/ 6、销售成本：元/ 7、财务成本：元/ 8、
8、销售税金：12%6000元/=元/(销售均价按元/考虑) 合计:元/ 9、单方利润:6000-4453=1547元/ 合计利润:1356891547=20991万元 第五种方案： 1.建筑面积为134670，楼面价为元/ 2.多层住宅楼面积为13467060%=80802，高层面积为13467040%=53868 3.土建造价： 多层造价为808021010=8161万元 小高层造价为538682300=12390万元 合计：20551万元，平均价为元/ 4.前期：元/ 5.后期：元/ 6.其他同上为元/，合计为元/ 单方利润:6000-4079=1921元/ 合计利润:1921134670=
9、25870万元 .结论 那么，上述五种方案哪种最优呢？ 在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行选择之前，必须明确： 1.无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。 2.小高层不考虑底层架空层。 3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实际容积率还要略高。 4.售价是影响投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产
10、多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/考虑。 5.同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。 6.地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。 请看下表： 名称 方案多层销售面积高层/小高层面积楼面地价单方造价销售均价单方利润合计毛利 （万元）投资收益率销售利润率 % % % % % 显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论： 方案即纯高层的投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起投资者高度重视）； 2.容积率偏低的纯多层A方案尽管造价较低，但楼面
11、地价偏高，因此投资收益率也不高，其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。 3.综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。 4.在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的D方案的投资收益率低于低层占多数的B、E方案达10个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层； 方案虽然收益水平较高，但多层占70%、小高层占30%的比例在设计中能否做到是一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。因此，在以B、E方案为侯选方案时，还要注意其可实现性。
12、 方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。 7.在方案基本确定后，还应注意：根据市场形势预测售价，进行投资收益敏感性分析，找出售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做到心中有数；应着手编制完整的现金流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。 8.在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详细分析，以求得更精确的数据。 .当前东部地区不同物业的建安成本经验值 一、地下车库（单层） （一）土建 1、钢材220=元/ 2、商品砼120600=元/ 3、土方元/ 4、桩基元/
