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1、问题：在给定产品类型单位面积的售价、成本、税费和规划设计条件的情况下，户型应如何配比才能达到利润最大化？ 情况一：已知某地块的规划设计条件为：容积率1.6，限高24米。则该地块只能建低层和多层住宅，我司低层住宅的容积率做到0.6-0.8（现按0.8计算），多层住宅的容积率一般做到1.5，因此容积率不受限制。P：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润；S：总占地面积；S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积；R：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率；总利润对于某一地块，各产品类型的售价、成本和税费确定后，可算得单位面积利润。故上述P1、P2、S为已
2、知量。P为关于S1的一次函数。当时，总利润P随S1增长；否则总利润P随S2增长。而根据我司一般规划，R1=0.8, R2=1.5。故当P1/P21.875(=1.5/0.8)，P为关于S1的增函数。即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值大于1.875时，低层住宅建得越多，总利润越高。当P1/P21.875（多层住宅与低层住宅容积率的比值），则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。解释：P1R1和P2R2是低层住宅和多层住宅的单位土地面积的利润。要达到利润最大化，就要多建单位土地面积的利润高的产品。如P1R1P2R2，即，则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。下面举例说明：项
3、目投资分析举例低层多层低层多层占地面积（亩）500.00 500.00 800.00 200.00 地价（万/亩）100.00 100.00 100.00 100.00 容积率0.80 1.50 0.80 1.50 销售单价（元/）9000.00 5000.00 9000.00 5000.00 楼面地价（元/）1874.99 1000.00 1874.99 1000.00 规费（元/）166.00 166.00 166.00 166.00 开发成本主体建安成本（元/）2100.00 1900.00 2100.00 1900.00 公建配套及绿化（元/）300.00 300.00 300.00
4、300.00 房地产开发费用销售费用（元/）270.00 150.00 270.00 150.00 管理费用（元/）409.50 227.50 409.50 227.50 财务费用（元/）84.24 77.22 84.24 77.22 营业税及附加（元/）495.00 275.00 495.00 275.00 税前利润（元/）3300.27 904.28 3300.27 904.28 所得税（元/）825.07 226.07 825.07 226.07 单位面积净利润（元/）2475.20 678.21 2475.20 678.21 各产品可售面积（）266668.00 500002.50 4
5、26668.80 200001.00 各产品总销售收入（万元）240001.20 250001.25 384001.92 100000.50 各产品总利润（万元）66005.72 33910.86 105609.15 13564.34 住宅产品利润合计（万元）99916.57 119173.49 上述的P1/P2=3.651.87，故低层住宅越多，总利润越高。情况二：已知某地块的规划设计条件为：容积率R，无限高条件。则该地块可建低层、多层和高层住宅。关于地块的户型配比如下分析：P：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润；P3=高层住宅单位面积的利润；S：总占地面积；
6、S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积；S3=高层住宅占地面积；R：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率；R3=高层住宅容积率；限制条件有如下三个：总面积总利润综合容积率须小于限制容积率R，故从户型配比的利润最大化分析考虑，关键在于比较单位土地面积的利润P1R1、P2R2和P3R3。哪种产品单位土地面积的利润高就应多建哪种产品。（在此情况下，需注意不能超过限制容积率）项目投资分析举例低层多层高层占地面积（亩）500.00250.00250.00地价（万/亩）100.00100.00100.00容积率0.801.503.00销售单价（元/）9000.006000.00500
7、0.00楼面地价(含契税）（元/）1874.991000.00500.00规费（城市配套、人防等规费）（元/）166.00166.00166.00开发成本主体建安成本（元/）2100.001900.002000.00公建配套及绿化（元/）300.00300.00300.00房地产开发费用销售费用（元/）270.00180.00150.00管理费用（元/）409.50273.00227.50财务费用（元/）84.2477.2280.73营业税及附加（元/）495.00330.00275.00税前利润（元/）3300.271773.781300.77所得税（元/）825.07443.45325.1
8、9单位面积净利润（元/）2475.201330.34975.58单位土地面积净利润（元/）1980.161995.512926.74各产品可售面积（）266668.00250001.25500002.50各产品总销售收入（万元）240001.20150000.75250001.25各产品总利润（万元）66005.7233258.6448779.21住宅产品利润合计（万元）148043.57注：上述分析中高层的单位土地面积利润最高（2926.74），多层次之（1995.51）低层最低（1980.16），因此在户型配比时应多做高层，才能取得更大利润。下面分析按照限定的容积率进行户型配比的情况（综合
9、容积率固定，实用性不强，仅供参考）按照限定的容积率R，S1与S3成正比，S1与S2成反比，S2与S3成反比。我司规划一般R1=0.8, R2=1.5, R3=3，则当P1P2且时，高层住宅越多，多层住宅越少，总利润越高；当P2P3且或P2P3且时，多层住宅越多，低层住宅越少，总利润越高。仍以上述的例子说明：=1.3, =0.24P2且时， P随S3增长。代入R1=0.8，R2=1.5，R3=3，得，即当P1P2且时，高层住宅越多，总利润越高。，两边同乘以P2， 当P2P3且，或P2P3且或P2P3且时，P随S2增长。代入R1=0.8，R2=1.5，R3=3，得当P1P3且时，多层住宅越多，总利润越高。
