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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页市场概况南京城市认识要在一个城市生存，无论是人也好还是公司，首先要有很强的适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这已经是无数具有强大实力的跨国企业都不能避免的现实问题。南京是江苏省省会，位于北纬31143236、东经1182211914，地处我国东南部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。 南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁11个区和江浦、六合、溧水、高淳4个县。辖区总面积6597平方公里，市区面积2598.69
2、平方公里。全市总人口623.8万，其中乡村居住人口180.3万，城镇居住人口443.5万。南京四周低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气势磅礴的长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交织，水面占全市面积11.4，水资源极为丰富。岗峦起伏的宁镇山地由东向西形成三个分支切近城市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山丘陵占全市面积64.5%，是华东低山丘陵集中的主要区域之一。 南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温15.4,年均降水量1106毫米。这一良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉
3、。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最佳气节为秋季(911月)。绝对最高温度 43绝对最低温度 -14年平均温度 15.7最热月平均温度 28.1最冷月平均温度 -1.5年平均降雨量 1005.9mm年均相对湿度 76%最大风速 25m/s土壤最大冻结深度 -0.09m夏季主导风向 东南、东风冬季主导风向 东北、东风地震烈度 7度无霜期 232天孙中山先生在其建国方略中评价南京的地理环境时说：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大都市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸之最丰富区域之中心，南京将来之发达，未可限量也。”公元世纪以来，先后
4、有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。经过建国以来特别是改革开放以来的建设，南京已经形成四个比较突出的优势： 一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。 二、交通通讯优势南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构
5、成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国城市前列。四、产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位 居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国
6、城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。本世纪末、下世纪初，将是南京发展史上十分重要的时期。南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要明确提出要把南京建设成为功能齐全、服务一流的省会城市；成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市；成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代化文明于一体的现代化江滨城市。2002年的房地产市场市场竞争越来越激烈，经营城市理念引领楼市新潮，一系列规划利好更带来了强劲的活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等大的举措，从政策和外部环境上给开发商重要的机遇；审视楼市细部的竞争，
7、开发商将会更加注重品质、注重服务，从而也更加注重品牌，品牌将更加成为开发商关注的焦点。2002年楼市竞争格局将会向何处发展？一、城市经营利好多 2001年下半年以来，一系列城市规划建设的利好给南京开发商注入了新的活力，尤其河西新城区、亚东大学城的建设给开发商带来了更高的预期。2002年南京的楼市将会呈现一个多亮点的格局，购房者将把注意力放在一个更广阔的视野里。 以人为本，创造环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化的一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出的要求。河西的奥体中心是一大利好，已引起众多购房者的关注，10年以后，河西将是30万人的城市，这对开发商来说是一个极好的
8、机遇，但开发商们能否把握好这个机遇呢？仙西将建成全国最大的大学城，在不到10年时间建成大学城，公共设施共享，建成一流的学生街。同时，南京旧城实行7721工程，在7条主干道、70多条主要道路上进行改造。我们这个城市在一种经营的理念中会产生质的飞跃，城市一些新的功能会更加凸显出来。与此同时，不同板块的开发商也必将运用好自身的利好出好牌，一场更高层次的竞争将不可避免。 二、品牌成为关注焦点 品牌是一个企业的立足之本。这也是升级产品的基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬的产品质量来赢得客户，以完善的服务和优美的居住环境来升级产品。随着楼市竞争的加剧，品牌意识已深入人心，无论是购房者还是开发商都非常
9、看重品牌。业内一致认为：2002年是南京开发商全面树立品牌的一年，也是品牌竞争渐趋激烈的一年。2001年秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为“中国地产10大风云人物”，栖霞建设股份有限公司（星叶牌住宅）当选为“中国地产20大企业品牌”，给南京房地产市场的品牌竞争树立了一个榜样。事实上，从2002年上半年的市场情况来看，开发商确实意识到品牌的重要性，从五一期间的房展会来看，开发商越来越会做秀，展会的布置和内容也体现出开发商品牌发展的认识。 一些购房者认为，品牌的意义是相当重大的。如今，买品牌房住着放心，已经成了许多购房者的口头禅。虽说他们还不太明白品牌概念的全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些
10、不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形的质量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其价值的。 买房的时候，很多消费者表示他们愿意为品牌房多付钱，人们对于“品牌楼”还是认可的。品牌对于开发商来说是可以成为开发商带来有价值的重要资产。房地产是一个个性化十分突出的产品，个人消费频率是很低的，它不像别的日用品，也许有的人一生中只有一次购房行为。开发商会不会越来越重视品牌？尽管目前房地产市场还没有形成强烈的品牌意识，但是可以肯定今后品牌是一种发展的趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己的品牌。 开发商应该有品牌的危机意识，不少开发商也在努力地追求品牌，树立自己的品牌。尽管现在国
11、内也出现了一些具有品牌意识的开发商，通过塑造住宅产业品牌取得了较好的经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲的老牌开发商还是显现出对品牌意识的理解不够全面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，通过长期不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性 2002年，南京楼市的开发重点已向城郊进一步延伸，不同地区的房价也会因各种因素，呈现出不同的走势。 城市总体规划使河西净地陡然增加31平方公里。这一大块净地随着河西新城区的强力启动，具备了很大的升值潜力。目前河西北部地区的住宅供应量较大，而且先前奥体中心建设的消息传出之后，一些住宅的价格已经有所上浮，如果南部的住宅开发再大规模展开，在竞争的压力下，短期内新城北
12、部地区的房价上升的空间相对南部来说就小一点。 在启动河西新城区建设的同时，将开发建设3大普通居住区，主要面向刚进城的新市民及低收入群体。它们是：城东的仙林地区、江北新市区、城南江宁东山新市区。3个居住区能纳入人口均在30万左右。这三个居住区房价定位不会很高，所以对整个楼市的房价影响不会很大。目前，南京写字楼市场供应状况相对于南京的企业发展的规模、市场的供需状况（各写字楼、商住楼的租售现状）来看，供应量稳定，整体市场价格浮动不大，个案由于产品差异性，特别是新产品相对前些年上市的产品来看，在硬件配置上已经超出一截，价格的相应上涨是合理的。四、竞争促使产品升级 2002年南京的房地产市场已经进入一个
13、群雄争霸的时期。开发商应做好以下几点，来应对市场的挑战，升级产品。第一、也是最主要的，是产品本身的质量，这是企业品牌的基础。质量的提高，包括内涵和外延的双重提高。内涵就是楼盘的建筑质量，外延就是要做好楼盘的服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员的培训，完善销售服务系统。随着新型材料、新技术的运用，销售人员没有一点知识是不能促进销售的。第三、要提高产品的配套服务，加强外在环境的建设。 2002年的房地产市场，对于开发商来说，竞争意识要转化，要由地方转到全国。面对外地开发商的挑战，2002年南京的楼市有许多关键性的利好。在这种利好的楼市中，不仅刺激了当地开发商的兴趣，同时也吸引了国内外房地产“大
14、鳄”的注意力，万科、万达已经抢滩南京的房地产市场。这样本地开发商的竞争某种意义上已经由当地走向了全国，竞争意识的转变，这样便对楼盘的建设提出了更高的要求。面对日益严峻的市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步升级自己的产品，来满足消费者的需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。 虽然外地的开发商已经涌入了南京，但是本地的开发商仍然占有一定的优势，如对本地环境的了解，对当地消费者的需求有更深的认识等。本地开发商应该抓住这些条件，开发出质量更高的楼盘，要跟他们比品质、比服务，通过这些来升级产品。租赁/购买办公房计划分析一、租赁/购买计划多数中小企业在未来1-2年内有更换办公房的计划。在更换
15、办公房的方式上，中小企业在采取购买、租赁两种方式方面均有一定数量，打算租赁者与购买者相差不大，有很多企业需要“到时候视实际情况而定”。但是，通过对打算租房者的调查分析可以看出，在同样面积、租金与按揭房款也一样的情况下，消费者更倾向于购买。中小企业购卖/租赁办公房的区域选择主要集中在新街口地区和鼓楼地区。二、对办公房的内在要求 1、面积需求中小企业以后需要的办公房面积呈多样化与扩大化，对不同面积的办公房都有不同程度的需求，并且相对于现在办公面积都有不同程度的增加。需求办公面积多在80-100m2及101-150 m2。表1.1 各类中小企业下一步的办公面积需求需求面积现在面积 50 M2以下51-80 M281-100 M2101-150 M2151 M2以上无更换办公房意向合计50 M2以下31.2512.5018.756.256.2525.00100.0051-80 M2015.3815.3815.38
