《中原2011年6月10日长沙展新置业·湘江大道项目定位与整体发展战略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原2011年6月10日长沙展新置业·湘江大道项目定位与整体发展战略（73页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、开篇之前， 我们先从建筑与城市关系说起纽约帝国大厦帝国大厦（Empire State Building），是位于美国纽约市的一栋著名摩天大楼，地上建筑381米高的帝国大厦，自1931年以来，雄踞世界最高建筑宝座达40年之久。帝国大厦始建于1930年3月，建成于西方经济危机时期，成为当时美国经济复苏的象征。时至今日，帝国大厦仍然和自由女神一起，成为纽约永远的标志，一方面象征美国工商业文化；另一方面也是纽约、甚至是全美国的永远地标。吉隆坡双子塔：吉隆坡双子塔(Petronas Towers)是马来西亚吉隆坡的标志性城市景观之一，是世界上最高的双子楼和第四高的建筑物，是马来西亚经济蓬勃发展的象征，是
2、马来西亚向世人展示自己经济发展成果的骄傲。 双子塔大厦非常壮观，巍峨挺拨，气势雄壮，就象两座高高的尖塔刺破长空，是马来西亚的骄傲，是当今世界名冠第一的超级建筑。我们发现：当一座城市的历史被改写、一座城市正逐步趋向伟大的时候，总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市。从纽约到伦敦，从东京到香港帝国大厦、瑞士再保险大厦、六本木新城、香港ICC辉煌时代崛起的伟大建筑，他们成为城市永恒的标志和城市精神的象征屈贾之乡、楚汉名城，全国“两型”社会综合配套改革实验区，中部崛起的引擎之一，长株潭融城的中心，武广贯通、地铁修建、轻轨规划，构建千万级人口的大都市此时，我们再审视这座城市：当长沙加
3、速迈入伟大城市行列的时候，长沙迫切呼唤一座能够助推长沙经济腾飞、承载城市荣光与梦想的伟大建筑！展新湘江大道综合体项目必将成为长沙迈向国际化的精神象征，承载城市荣光与梦想的伟大建筑我们预测：改变城市的力量我们相信：展新湘江大道综合体项目中原（湖南）房地产代理展新置业营销项目组 2011-6-10为“长沙梦”插上腾飞的翅膀展新置业湘江大道项目定位与整体发展战略本报告思考、回答的核心问题：对区域怎么理解？ 在城市多极发展的格局之下，对于南湖区域价值的理解、认知与升华；对地块怎么理解？ 在对南湖区域价值认知的基础之下，对于本项目价值的理解、认知与升华；开发战略如何选择？ 在对城市综合体模式研究的基础之
4、下，对于本项目每种物业形态的结构与组成的研判；产品如何定位？ 在对本项目物业形态研判的基础之下，对于每种物业形态的面积配比、属性定位的确立；产品价值如何塑造？ 在对本项目产品定位的基础之下，对于每种物业的功能确立、价值塑造的研究；一、宏观市场研究二、中观市场研究三、区域市场研究七、发展模式研究八、市场机会验证十、项目物业整体定位十五、项目规划研究市场环境研究发展战略研究项目定位研究项目开发研究十六、项目投资测算经济回报研究项目价值研究四、城市价值研究五、区域价值研究六、项目价值研究本报告核心思路十一、商业市场研究与商业定位十二、酒店市场研究与酒店定位十三、公寓市场研究与公寓定位十四、写字楼市场
5、研究与写字楼定位九、发展战略选择2010年全国楼市表现一片红火：全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；房屋施工面积增长26.6%；土地购置面积增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9% 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年
6、，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。整体市场情况分析注：数据来源于国家统计局表一：2010年全国房地产开发投资面积表二：2010年全国房地产开发投资金额2010年全国楼市表现涨声一片：全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%；新建住宅销售价格同比上涨7.6%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比 1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9
7、%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。整体市场情况分析2010年商品房销售面积增长10.1%201
8、0年商品房销售金额增长18.3%新建住宅销售价格同比上涨7.6%2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；政策走势：09年下半年开始楼市量价齐飞，导致2010年史无前列的收紧政策，2011年政策持续严峻。2010年开启了政策调控时代，从10年年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到11年年初巩固调控成果的“新国八条”，在调结构、抑投机
9、、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。 落实地方政府责任；加强税收征管；提高购房门槛，收紧房贷政策；加大限购力度；2011政策分析2010.4.23 关于加强廉租住房管理有关问题的通知2010.4.22 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知2010.4.20 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.4.17 国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.6.11关于做好住房保障规划编制工作的通知 2010.6.8 关于加快发展公共租赁住房的指导意见2010.6.4 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010.
10、5.25 关于加强土地增值税征管工作的通知2010.11.3关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知2010.9.29 对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通 知提出四项要求2010.9.29关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010.9.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知2010.9.27 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2010.9.27 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知2010年开始，限制房价的政策频频出台：10年4月17日10年5月6日10年9月29日11年1月26日2011.1.26“新国八条”201
11、1.3.4进一步加强房地产市场管理有关问题的通知 （长沙限购令）2011年3月湖南省岳阳颁布“限价令”。政策分析历次调控抑制需求的限贷和限购政策历次调控政策限贷政策限购政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.17”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限购2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停贷15个大中城市先后限购2011年“1.26”新政首付3成利率优惠取消
12、首付3成利率优惠取消首付6成以上利率1.1倍停贷各直辖市、计划单列市、省会城市全面限购限贷政策：步步紧逼首套优惠利率取消，2套房首付6成，3套房停贷、停购，政策砝码不断从严、加重政策分析长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90大于90环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限1不能买不限无居住证无不能买不限1不能买不限限购令：有松有紧36个城市已出台限购令，要求户籍居民家庭限购两套住房，提供1年以上纳税证明或社保证明的非户籍居民家庭限购1套长沙限购令以家庭为单位，限小不限大，限内不限外，限新不限旧，相对而言较为宽松长沙限购令的
13、整体特征：以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。限大不限小：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。政策分析限购令 3月31日晚，长沙市政府办公厅正式下发关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知，明确规定，2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。长沙市2011年的目标是涨幅控制在13%以内。 2011年年初国
14、务院规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 最近，北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、沈阳等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。对房价进行分片区限制。即楼盘在申请预售证时申报的房价均价不得高于去年整体均价或楼盘均价的5%，对于新上市楼盘，以周边去年成交均价为主要参考点。而暂停发放高价房预售证则是一种暗中操作，如一些市区的高价豪宅很难拿到预售证。 限价令：从点到面 全国主要大城市纷纷实行限价政策、长沙房价涨幅控制在13%以内政策分析政策之下的发展趋势：商业地产成政策调控“避风港”，引来开发热潮，万科、金地等介入商业地
15、产， 20%的资金会投向商业项目20%的资金会投向商业项目 万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。 金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。商业地产成调控“避风港” 随着住房市场的调控力度不断加大，商业地产在国家调控政策范围之外，当前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地，开发商投资商业地产的热情明显升高，当前许多资金已经开始加大对商业地产市场的开拓力度。 商业地产开发热潮袭来 近年来我国经济发展较快，商业地产正面临良好的发展机遇。如万科、绿地、保利地产等大开发商
