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1、目录第一章总论31.1 项目概述31.2 项目提出的背景及建设必要性41.3 可行性研究的依据和范围41.4 主要技术经济指标51.5 施工进度计划5第二章开发单位概况52.1 投资单位概况52.2 建设单位概况7第三章市场调研及前景预测83.1 五星级酒店评定标准83.2 丹东市五星级酒店模式的情况分析83.3 丹东市可比酒店项目分析153.4 本项目前景预测173.5 项目SWOT分析17第四章项目规划设计理念与定位194.1 主题定位194.2 功能定位204.3 开发该项目目的定位204.4 市场战略定位204.5 项目建设方案及规划设计定位23第五章营销策略325.1 宣传主题概念3
2、25.2 卖点整合325.3 优惠措施325.4 销售目标体系335.5 分阶段控制的公关效果345.6 销售进度目标（均指可售部分）35第六章投资估算和资金筹措356.1 投资估算356.2资金需求计划36第七章财务评价与社会效益分析367.1 盈亏平衡分析367.2 赢利预测（可售部分）377.3 敏感性分析377.4 社会效益分析38第八章结论39丹东市国门湾项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目概述项目名称：丹东市国门湾建设项目；建设地点：丹东市新区国门湾公园；建设规模：规划占地面积约xx亩，总建筑面积xx万平方米；项目投资：总投资13亿元。建设内容：（1）五星级酒店及配套设施；（2
3、）高档住宅及配套商业。建设期：酒店部分2.5年；高档住宅部分3年。建设单位：xx企业性质：1.2 项目提出的背景及建设必要性近几年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展的新的增长点，并不断在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了日益重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，丹东市的旅游业步步升温，旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出，特别是受国家假日经济的刺激、国人消费观念的转变以及丹东市旅游综合环境的不断改善，使得丹东市作为全国唯一
4、与朝鲜仅一江之隔的暖温带亚湿润季风型气候旅游度假目的地越来越受到国内外尤其是亚洲的关注。业内人士认为，未来几年的丹东市房地产，特别是江景房产具有较大的市场需求。在美丽的丹东市区域内可以供给的朝江一线五星级酒店目前只有一家，在未来几年内将难以满足市场对丹东江景酒店产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的新区五星级酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着
5、重对市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1.4 主要技术经济指标国门湾综合建设项目数 量总用地面积226亩总建筑面积346700其中：五星级酒店面积50000可售部分住宅建筑面积245000临街商业面积480001.5 施工进度计划2012年7月酒店与住宅一期破土动工2013年7月住宅一期结构封顶，二期动工2014年8月酒店、住宅二期结构封顶，三期动工2014年10月酒店交付使用2015年7月住宅三期结构封顶历时三年，整个工程施工正式结束。第二章开发单位概况2.1 投资单位概况投资单位名称：xx注册地址：xx注册资本：人民币xx亿元整。公司简介：xx2.2
6、 建设单位概况建设单位名称：xx注册地址：xx注册资本：人民币xx亿元整。xx第三章市场调研及前景预测3.1 五星级酒店评定标准（1）酒店功能划分合理、设施使用方便、安全；（2）酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料；（3）酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准；（4）有中央空调系统；（5）有背景音响系统；（6）有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。3.2 丹东市五星级酒店模式的情况分析项目区位介绍丹东市位于辽宁省东南部，北依长白山脉，南临黄海，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，是一个以工业、商贸、物流、旅游为主的沿江沿海沿边城市。全市行政区域面积1.52万平方公里，总人口243
7、万，其中市区面积563平方公里，人口约85万。辖三县（市）三区和一个国际级边境经济合作区，是中国优秀旅游城市、卫生城市和辽宁省园林城市。2011年丹东地区生产总值完成905亿元，同比增长17%；固定资产投资700亿元，同比增长33%；财政一般预算收入103亿元，同比增长29%；全社会消费品零售总额325亿元，同比增长18%；全年接待国内旅游人数2518万人次，增长12%;入境旅游人数39万人次，增长18%;旅游业总收入263亿元,增长20%。丹东港现辖大东港和浪头港两个港区，共有生产性泊位19个，年综合吞吐能力5000万吨以上，集装箱处理能力30万标箱。09年港口全年吞吐量4350万吨，位列全
8、国主要港口第19位，未来三至五年吞吐能力将达到亿吨以上，将成为东北东部最便捷的出海大通道。项目所在地为丹东城市新区，新区距丹东港20公里，距丹东机场5公里，距丹东老城区10公里，位于老城区与东港市（县级市）之间，是两地同城化的重要联接带。新区规划面积118平方公里，人口约40万。新区的规划目标是建设成为东北亚现代化的金融基地、会议会展中心城市、高品位的文化和生态城市、优美的滨江旅游城区，使之成为丹东未来的行政、经济、文化中心。丹东新区的规划结构为：“一轴”、“两心”、“三层”、“多点”。“一轴”为临江发展轴，即国门湾地区，包含政治文化、商贸金融、口岸物流、互市贸易、旅游休闲功能；“两心”为行政
9、办公中心和生态绿心；“三层”，外层为金融商贸，中间层为居住、休闲，内层为现代产业带；“多点”包括社区级公共服务设施节点、城市绿地景观节点在内的网络化功能节点的布局。项目地块情况项目地块约226亩，位于新区的国门湾公园，东临鸭绿江大道、南至中央大街、西邻丹东九年一贯制私立学校、北倚新加坡城。地块方正规则，视野开阔，观江效果极佳，是一块优质的一线江景地，是建设高档度假酒店的理想用地，建成后的五星酒店必将成为国门湾的地标性建筑。由于政府对一线江景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力，无论开发为何种物业，它都是不可多得的。附近新的鸭绿江界河公路大桥正在修建，未来中朝贸易、交流将更加便捷，随着政府
10、、海关等机关机构的不断迁入，整个国门湾将成为丹东市新的政治、贸易中心，是丹东未来的“CBD”，中国边境城市最具有代表性的形象窗口。市场定位国门湾酒店项目设计为五星级标准的度假酒店，目标是未来前往丹东度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。从星级酒店稀缺的角度考虑，五星酒店是国门湾唯一的五星级酒店，甚至是新区唯一的真正达标的五星级酒店。项目地与朝鲜隔江相望，随着中朝双方日益互为开放，双边贸易日渐扩大，以中朝新桥为半径的10公里范围将是中朝边境核心金融贸易中心，
11、以此吸引来从事边境贸易人员将成为项目的办公楼、住宅部分的巨大潜在购买客户。项目评估在整个丹东房地产市场中，国门湾酒店作为目前唯一具有央企背景的五星级酒店，具有很强的独特性、唯一性，整个项目是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目情况，须将除酒店外的商业、住宅配套全部出售以解决短期内回笼大量资金的问题，委托专业酒店管理机构对酒店进行运营管理，以保持并促进对酒店部分的高效经营管理。比较分析在同样的地理条件下，丹东市暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线江景的皇冠假日酒店规模、品质均为达到五星级实质标准，正建的喜
12、来登、希尔顿酒店均在市区，没有一家是江景酒店，地势上不如本项目。严格来说丹东市五星级酒店项目极为少见，而临江的五星级酒店在整个酒店市场中近乎是一个空白。3.3 丹东市可比酒店项目分析本项目与皇冠假日酒店相比较 皇冠假日酒店介绍该酒店位于丹东高科技开发新区中心地段，毗邻鸭绿江畔，距离丹东火车站和商业区仅8公里车程，交通较为便利。开业时间2008年9月12日，楼高28层，共有标准客房270间，标间面积38平方米。设有标准房、豪华房、行政房与高级套房。3.3.2具有的共同特点：（1）都位于高新区沿江区域。皇冠假日酒店位于振兴区滨江中路，酒店整体东西朝向，面临鸭绿江；本案位于新城区国门湾公园，酒店整体
13、与鸭绿江大道垂直，毗邻鸭绿江。（2）均为丹东市最高级别酒店。皇冠假日酒店目前是丹东首家在营业准五星级酒店，该酒店拥有370间高档豪华客房、中西餐厅、异国特色餐厅及多功能会议室，酒店内还设有游泳池、健身房等豪华娱乐设施；本案定位五星级酒店，各类标准均严格按照星级酒店指标规划。3.3.3本项目具有的优势：（1）本案在硬件及软件上都够硬，一流的配套设计，培训专业的服务人员，能保证给客户提供最专业、舒心的入住需求；而皇冠假日酒店为准五星级酒店，无论从建筑规模还是酒店配套指标上都达不到五星级酒店标准，酒店服务员在电梯服务及自身素质上不达标。（2）本案兼顾考虑了客房日照系数及观景因素，项目的产品概念、户型
14、设计更符合市场需求，更加迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合；皇冠假日酒店整体东西向，虽能较大限度提供江景房，但日照时间不够合理，户型设计不能最大限度满足房客需求。（3）本案总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，精心打造度假空间，充分营造五星酒店度假氛围；而皇冠假日在整体环境上缺乏绿意、美观，花园环境不明显，使得酒店整体氛围缺少温馨感。3.3.4本项目具有的劣势采用标准五星级酒店式设计及配套，为保证客户住宿及在酒店内活动的舒适度，酒店的公共建筑面积较多，抑制了可盈利客房的数量，因此，身为酒店主营业的客房盈利将无法达到最大化。3.4 本项目前景预测评价此项目是以谨慎、保守
15、为原则的，本项目的市场综合环境较为乐观。针对本项目的财务评价中运用的经济数据，如售价，均是低于当前市场同质楼盘的均价；而成本又是按照最高可发生的成本估算的，因此，从理论上看，本项目的实际效益将不低于本项目以下预测的理论收益率。随着丹东市整体经济环境的逐步改善和旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待，丹东市作为全国著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而国门湾五星级酒店项目的建造，更为丹东市旅游房地产业增添新的角色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。3.5 项目SWOT分析 SWOT分析优势(Strengths)1、项目地位于丹东市重点规划的新区，且紧邻鸭绿江，环境优美，对打造高端星级具有良好展示面；2、打造区域甚至市级高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务性酒店，对客户的综合吸引力较大；3、开发商是具有政府背景的央企房地产，能给客户以坚定的消费信心；4、地块现状干净，四方齐整，可满足政府硬性要求及我方产品组合设计；5、长远考虑，未来的升值空间仍然存在，具备优质大盘的潜力。劣势(Weaknesses)1、新区发展刚起步，配套设施尚不完善，项目地周边商业
