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1、a保聊勺沪丨和者筑善保利地产（住宅）项目质量风险操作指引一、目的1. 通过定期评估，识别并降低、消除项目风险。2. 通过对质量通病和管理风险的整改措施的跟踪和落实，消除施工现场质量隐患。二、适用范围适用于集团所有阶段且尚未完成交付的项目，包括公司代建的项目。三、取样总则1. 随机原则：施工现场所有在建项目（标段）均参评，样板房/销售中心除外。（1）标段指定项检查区选取规则每个总包标段检查面覆盖项目全部工作面，不区分新旧工作面。质量风险分阶段进行，每个阶段八个检查项，阶段划分为地下结构、地上结构、砌体、抹灰、屋面、外墙装饰等，具体抽取规则如下：1）地下室工程原则全数检查；2）地上结构原则抽取2栋
2、楼，每栋楼抽取5-10层；3）砌筑工程原则抽取2栋楼，每栋楼抽取5-10层；4）抹灰工程原则抽取2栋楼，每栋楼抽取5-10层；5）屋面工程原则抽取2栋楼顶楼进行全数检查；6）外墙抹灰、装饰及外窗安装，抽取2栋楼，外墙每栋抽取2个立面，外窗每栋抽取5-10层。以上所抽取楼层需覆盖项目所涉及到的所有工序，如未覆盖时则增加相应测区。（2）质量缺陷计数规则（一）面状构件1、楼板（已砌隔墙）每自然间算一处；2、楼板（未砌隔墙）相邻轴线合围面算一处；3、以屋脊分界，大屋面板每个单元算一处；4、墙（已砌隔墙）每自然间每面墙算一处；5、墙（未砌隔墙，含外墙）相邻轴线之间每层每面算一处；#6、幕墙板材按相邻轴线
3、之间每层每面算一处。（二）线状构件1、每根梁（含反坎、导墙）每跨算一处；2、每根柱（含构造柱）每层算一处；3、变形缝每条每层算一处；4、天沟、阴阳角线、止水钢板、避雷带、桥架、线槽、风管每条算一处（以转角为界）；5、烟风道、管井、管道每根（个）每层算一处；6、幕墙龙骨按相邻节点间的每段算一处；幕墙打胶按相邻胶缝间每段算一处。（三）体状、点状、离散可数构件1、门、窗、钢副框、栏杆、地漏、橱柜、窗台板、卫生间等电位、配电箱、灯具、水泵、洁具、风机、防火阀、管道补偿器、壁挂炉、热水器等每个（扇）算一处；2、小屋面板、空调搁板、阳露台板、雨棚板等每块算一处；3、栏杆埋件、幕墙埋件、其它埋件每个算一处。
4、（3）检查区（子检查区）扣分规则1、依据质量缺陷在该检查区内出现的频次进行扣分：B：属于重点关注性问题，1次W在检查区内出现次数W3次；C：属于系统性质量问题，在检查区内发生3处以上。2. 可追溯原则：所有涉及扣分或风险提示的部位均进行拍照留底。3. 完整原则：所有涉及指定项的分项均要进行检查评估，不能有遗漏。4. 效率原则：现场处于各阶段的指定项检查，均采取随机抽选测区的方式进行，以提高效率。5. 真实原则：所有问题以现场评估时所拍照片为唯一评判依据。四、操作细则地下室结构1. 渗漏风险1.1混凝土裂缝#丨衣老戏善i.i.i检查要点：地下室底板、侧墙、顶板不应出现开裂、渗漏现象，不得出现蜂窝
5、、麻面、露筋、孔洞、大面积修补等缺陷。要求防水施工前及施工后均不得出现渗漏。每一条裂缝或渗漏记为一处。对于已有开裂时如项目已采取有效整改措施，不发生渗漏后可不扣分。1.1.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.2止水螺杆1.2.1检查要点：地下室防水区域外墙应采用止水螺杆，止水螺杆应设置止水片、止水片应焊接饱满、止水片规格应不低于设计及方案要求，止水片规格设计与方案无明确要求时，厚度应不低于3mm，环宽应不低于3cm；防水施工前止水螺杆应封堵
6、到位，封堵方式应符合规范及方案要求，螺杆端头应在剔出凹槽后从根部切除，外侧使用聚合物砂浆封堵密实。必要时，可进行破坏性检查。每一面侧墙记为一处。1.2.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.3止水钢板（遇水膨胀条）、预埋件1.3.1检查要点：止水钢板应交圈、应双面满焊到位，止水钢板不得出现破损、焊伤,钢板搭接长度不低于2cm、露出宽度应为自身宽度的一半，钢板U型口朝向迎水面一侧，止水钢板规格应符合规范及设计要求，设计无明确要求时厚度应不低于3
7、mm；遇水膨胀止水条应嵌固牢固。地下室侧墙、顶板应按规范设刚性防水套管；刚性防水套管止水环应双面满焊到位，套管预埋密实，周边不得出现蜂窝、麻面、狗洞、露筋；穿墙套管与墙面结构平齐时防水材料应卷入50mm；穿墙管与内墙角的距离应大于250mm，相邻穿墙管间距300mm；预埋件不应过密，埋件周围混凝土振捣应密实；预埋件不应松动；预埋件固定钢筋不应穿透混凝土层，止水环不应松动、未满焊；预埋管道不应自身有裂缝、砂眼、水渍等问题，禁止地下水通过管壁渗漏。每一条后浇带止水钢板、止水条记为一处，每一处预埋件或钢套管记为一处。#PffiUFl和老筑善1.3.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（
8、1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.4防水构造1.4.1检查要点：填土完成面以下部位不应存在砌体挡土情况；出地下车库烟风道泛水高度范围内不应存在砖砌体，且砼应随主体一次浇筑，未一次浇筑时应留设止水钢板；烟风道泛水高度浇筑高度比完成面高出不少于250mm。每发现一处不合格记为一处。1.4.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.5防水基层1.5
9、.1检查要点：防水施工前基层应处理平整、砼表面缺陷应提前处理、基层应清理干净，钢筋头外露、孔洞、模板拼缝错台等应提前处理；基层冷底油应涂刷均匀，涂刷前基层应处理到位；基层阴阳角部位应施工R角，且阳角应倒半径不小10mm、阴角应倒半径不小于100mmR角；防水材料应直接涂敷在砼基层上，防水材料与砼基层之间严禁施工找平层（砼局部缺陷修补找平除外）。每发现一处不合格记为一处。1.5.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.6防水施工1.6.1检查要点
10、：防水施工前基层应干燥；防水卷材施工：应对阴阳角、变形缝、穿墙管道及薄弱部位加强处理，后浇带接缝处两边各延500mm做加强附加层；防水卷材搭接长度不应小于100mm；采用多层卷材时应错开1/3幅宽且不得相互垂直铺贴；卷材禁止出现破损、扭曲、空鼓、折皱、起泡问题；卷材收口措施应牢固到位；防水涂料施工：应与基层粘结牢固，表面平整、均匀、不得有流淌、折皱、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷，涂料禁止一次成型，先涂刷转角、穿墙等加强部位后进行大面积涂刷；同层相邻搭接宽度不得小于100mm；回填之前保护措施应齐全，靠近防水层lm范围内回填土内不应有大于20cm的硬块，且回填之前防水层不允许出现泡水；侧壁应采用聚苯
11、泡沫板、砌砖保护墙等进行有效保护；聚苯板保护层应粘贴牢固，粘贴高度不宜高出回填土面标高过多，避免回填土过程中保护层脱落。每发现一处不合格记为一处。1.6.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。2. 结构安全2.1钢筋工程2.1.1检查要点：钢筋间距：纵、横向钢筋间距满足规范要求，梁、柱箍筋间距满足设计要求；钢筋连接：焊接质量满足规范要求，钢筋绑扎、搭接不满足规范要求、闪光对焊、电渣压力焊、套筒机械连接质量应符合规范要求；钢筋保护层满足设计及规范要
12、求（放线完成后检查），混凝土不得出现露筋。每发现一处不合格记为一处。2.1.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。2.2后浇带、悬臂构件支撑2.2.1检查要点：后浇带的留设位置应符合设计要求，后浇带和施工缝的留设及处理方法应符合施工方案要求，防水薄弱部位及底板上不应留设施工缝，墙板上如必须留设垂直施工缝时，应与变形缝相一致；施工缝新旧混凝土应结合完好，不应出现清理不净等问题；后浇带支模体系应独立搭设、后浇带支撑严禁提前拆除；施工期间不得在后浇带悬
13、臂构件上堆放物料；所有后浇带支撑必须从基础开始设置；后浇带部位浇筑前结合面应凿毛，除去松动石子或夹渣、垃圾等，钢筋应进行除锈和调直。每一条后浇带记为一处。2.2.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。地上结构1. 渗漏风险1.1楼板开裂1.1.1检查要点：有防水要求区域如卫生间、露台、外阳台等部位楼板不应出现裂缝、渗漏现象，裂缝应及时根据裂缝成因编制专项方案进行处理。每一条裂缝或渗漏记为一处。1.1.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频
14、率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.2降板1.2.1检查要点：卫生间、阳台应按设计要求设置降板，且降板高度应不低于设计要求（如设计无降板则该项不进行检查），应采用扫平仪进行实测检查。对于沉箱式卫生间，不涉及该检查项。每一个卫生间为一处。1.2.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。（1）测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误（1-3处之间）的，扣50%分.（2）测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.3穿墙螺杆1.3.1检查要点：有防水要求区域如沉箱式卫
15、生间内不得使用普通螺杆；屋顶、露台结构板面上200mm高度不得采用带PVC套管的穿墙螺杆;外墙螺杆应封堵密实到位,封堵方式应符合规范及方案要求；内侧使用发泡剂封堵，外侧使用防水砂浆封堵密实；发泡剂应封堵密实，不得外露、切割；防水砂浆不应出现开裂。必要时，可进行破坏性检查。当设计要求砂浆外侧涂刷聚氨酯时，聚氨酯应涂刷到位，不得出现破损、起皮、粉化等严重现象。每一面外墙记为一处。1.3.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。(1) 测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误(1-3处之间)的，扌口50%分.(2) 测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。1.4外墙孔洞封堵1.4.1检查要点：外墙脚手眼、槽钢洞等孔洞应使用细石混凝土封堵密实，封堵前钢管应割除、孔洞应清理干净，不得采用铁丝穿模加固模板。每一面外墙记为一处。1.4.2评分标准：在测区范围内上述可扣分指标出现的频率。(1) 测区范围内上述扣分指标存在缺陷或错误(1-3处之间)的，扣50%分.(2) 测区范围内上述扣分指标缺陷或错误3处以上的，扣100%分。2. 观感质量2.1混凝土2.1.1检查要点：不应出现一般表面夹渣(如夹模板、垃圾、编织袋等)、砼板收面不
