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1、龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：（一）设备房设计：1）中控室1. 中控室和消防控制室合二为一。2. 具备自然采光和通风。3. 位置宜设置在小区相对居中位置。4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室其他中控室信号联网至总中控室内。5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。2）配电室、发电机室、大型空调机房1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2. 不
2、应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7. 强、弱电水井采用通开钥匙。8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。3）设备房墙地面1. 地下室设备房
3、墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。（二）出入口数量确定1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4. 商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5. 形成收水口的组团大门等应设置截水沟。（三）
4、生活、建筑垃圾收集点确定1. 与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2. 臭气排放不影响住宅和商业。3. 露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4. 根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5. 设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6. 一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。（四）围墙方式的确定1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2. 高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3. 铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3
5、mm,顶部有矛尖。4. 实体闱端面层不使用浅色材料。5. 不采用强度较低的围网、栅栏等。（五）人车交通流线的确定1. 宜采用人车分流。2. 车行宜直接进入车库。3. 楼栋与车库设置相连通道。（六）配套设施的确定,学校、幼儿园、会所、泳池等1. 项目相对集中位置。2. 独立管理,出入口单独向小区外。3. 面向小区外、水电气单独计量。4. 会所宜办理独立产权,商业性质。（七）物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置,客户中心设在平街层,面向小区外,有停车条件,客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。2. 工程、
6、绿化、保洁用房考虑服务半径,宜设置在小区相对集中位置,可设置在地下或架空层,根据业态设值班点及保洁间,工程用房与配电室距离不宜太远。3. 保安用房需有采光条件,根据小区面积,可集中或分开设置,数量以1-2个点为宜,对业主影响小,宜设置独立向外的出入通道。4. 过渡性物业用房位置根据实际考虑,但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5. 预留自然通风良好,且不影园区观感的库房被服晾晒空间。（八）保洁间、公共卫牛间、确定1）公用卫生间：1. 高层公寓楼在-层设置。2. 每组团设置。3. 社区商业根据服务半径考虑。4. 商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5. 出入口门岗
7、附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6. 集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2）保洁间：1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2. 花园洋房每个组团设置。3. 别墅每组团设置。4. 商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5. 社区商业根据服务半径考虑。6. 面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、施工图设计阶段：（一）土建部分（只针对清水房）：1）车库图纸设计部分建议1.出入口车道a）长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b）木坡度8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材
8、料。2. 车库排水沟c）排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。3. 管沟防返水d）与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4. 车库雨污井、提排e）车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f）提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg,且应设置提升着力挂件（或孔）。g）深度大于1.2米的必须设计爬梯。5. 进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6. 出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7. 关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8
9、米左右为宜）。8. 车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙,并弱化处理,避免对住户影响。2）设备房平而布置1. 方便维修及日常保养。2. 配电房位置不影响住宅。3. 重要设备房,如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层,必须设置在最底层时,设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。3）管井及楼层设备间1. 管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2. 管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水,规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。（二）建筑强电部分：1）光源选择及控制回路：1. 光源选择及控制见附件。2. 楼道灯具安装距地面应低于3米；3. 公共区域照明灯具,高
10、度宜低于4米,利于维修；4. 红外感应开关（延时时间60180s可调，感应距离3米，感应角度115度）2）发电机电源供电范围：1.发电机：h）保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i）主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2. UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3. 应急灯盒：设备房设应急灯。4.
11、 发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5. 集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。（三）建筑弱电部分：3）户内对讲门机：1. 主干线IP到单元单元进户为总线。2. 信息发布功能。3. 各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4. 对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5. 蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时。6. 信号分支器具有隔离保护功能。7. 对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8. 系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4）户内报警：
12、1. 软件即时（延时W2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2. 报警时弹出户内相关信息。3. 户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4. 软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。5）监控设备：1. 摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2. 能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3. 报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4. 主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5. 软件支持按时间、通道查询录像信息。
13、6. 硬盘录像机宜支持全D1录像格式。7. 支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8. 支持各类报警、实时及录像信息上传。9. 在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10. 围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11. 中控室监视器选择专业纯平监视器。6）周界报警：1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2. 围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3. 软件即时（延时W2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4. 报警时弹出电子地图信息。5. 软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6. 软件支持报警模块在线检测（
14、控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7. 软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。（四）给排水部分1）保洁取水点设置1. 高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2.SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3. 写字楼每层设置。4. 花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5. 别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6. 车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米X1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7. 水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁
15、取水点。2）绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。2. 给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3. 采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。（五）景观部分1）水体数量及体量设置1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2. 水容量大于25立方米应采用循环系统。大于300M3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3. 大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4. 水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5. 泵坑不设在水体内。6. 采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。2）景观给水设计1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于DN63。2. 给水管分级控制。3
