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1、2007-2008年济南市房地产市场分析报告第一部分 市场分析与定位一、地段分析（一）、宏观地段分析1、城市印象分析区域地理位置介绍济南地理位置优越，交通便捷。 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温13.6，1月最冷，平均气温-1.9，7月气温最高，平均气温27。年平均降雨量614毫米。济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全
2、省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。历史文化介绍济南是中华文明的重要发祥地之一，中国有一位原始部落的首领舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带。济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今46004000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约20万平方米。作为城市，济南已有4000多年的历史。济南文物古迹
3、众多，有舜文化遗址（公元前22世纪）舜耕山，有先于秦长城的齐长城（公元前3世纪），中国最古老的地面房屋建筑汉代孝堂山郭氏墓石祠（公元前1世纪），中国最古老的石塔隋代柳埠四门塔（公元7世纪）和被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉（公元11世纪）等。济南诞生了许多中国历史上的著名人物，像中医科学的奠基人扁鹊，阴阳五行学派大师邹衍，唐代（公元618-907年）开国元勋房玄龄、秦琼，中国著名文学家李清照、辛弃疾、张养浩、李开先，中国公共图书馆的首倡周永年，著名建筑师魏祥等。另外，李白、杜甫、苏轼、曾巩等历代杰出的作家学者，都先后在济南生活游历，故有“济南名士多”的佳誉。 秦始皇建立郡县制时，今天
4、的济南地区属于济北郡。汉初，设立济南郡，济南由此得名。自明清以来，济南一直是山东省省会。1929年7月设立济南市。区域资源丰富，储备量名列全国前矛。四十多年来，矿产勘查结果表明，山东省探明矿种比较齐全，探明矿产储量总量较大，储量丰富的一些重要矿产在全国占有重要位置。现已探明的保有储量列全国前10位的矿产有58种，列全国前5位的有36种，其中金矿、自然硫、石膏、玻璃用砂岩等8种矿产居全国第一位；石油、钴矿、菱镁矿、金刚石等7种矿产居全国第二位；晶质石墨、滑石、锂盐、碱用灰岩等8种矿产居全国第三位。国民经济赖以发展的15种支柱性重要矿产在山东省都有探明储量，其中煤、石油、铁矿、铝土矿、金矿、钾盐、
5、石灰岩、矿盐等矿产居全问前10位。全省已探明的各种矿产资源，为发展山东经济和矿业开发奠定了雄厚的物质基础。截止1996年底，全省探明矿产（不含地下水、矿泉水、地热）保有储量潜在总值45136亿元，为全国矿产资源潜在总值的4.98%，居全国第七位，单位面积占有值居全国第3位，人均占有值居全国第11位。济南人口平稳增长，家庭结构趋向于多代同住。 EMBED MSGraph.Chart.8 s 近几年济南市人口平稳增长，到2007年底整个区域人口为604.85万人，与2006年相比增加了1.5万人，同比增长2.5 。从家庭结构上来分析，我们可以发现，05年之前济南单户居住人口呈现逐年上升的趋势，06
6、年户均人口有所下降，2007年又有所回升。目前济南居民还是以传统的居住观念为主，单户居住基本上延续着多代同居的居住习惯。2、环境景观介绍济南素有“泉城”美誉，全市遍布着大大小小700多处天然涌泉。众泉汇流到景色秀丽的大明湖，构成了济南独特的泉水景观；济南历史悠久，名胜古迹众多，是中国历史文化名城和首批中国优秀旅游城市。趵突泉公园趵突泉公园位于济南市中心，总面积105公顷，与大明湖、千佛山并称为济南市三大名胜。济南自古被誉为泉城，而趵突泉则为济南七十二泉之冠，被誉为“天下第一泉”。大明湖大明湖是济南三大名胜之一。它位于市中心偏东北处，湖面四十六公顷，公园面积八十六公顷。景点包括历下亭、铁公祠、北
7、极庙、汇波楼等。千佛山千佛山是济南三大名胜之一，海拔285米。隋开皇年间，依山势镌刻佛像多尊，并建;千佛寺;，故又称千佛山。著名景点有兴国禅寺、千佛崖、历山院、万佛洞等。齐长城风景区 齐长城风景区位于大峰山景区内。齐长城建于公元前685年，是我国最早的长城（早于北京秦长城490年），峰峦叠翠，景色秀丽。3、交通环境分析济南山东省政治、经济、文化、教育、金融、物流交通中心区位优势：良好的区位优势为济南发展经济提供了便利。济南是环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市，北承京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；是连接华东、华北和中西部地区的门户、重要枢纽和京沪
8、锁钥。济南地理位置优越，交通发达。截至2006年底，全市公路通车里程9833.1公里，目前，济南向东有济青（济南青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京福州）高速公路、京沪（北京上海）高速公路，向西有济聊（济南聊城）高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为全省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。2007年，随着济菏（济南菏泽）高速、济莱（济南莱芜）高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。即将修建的1400公里京沪高速铁路，在济南西部城区有站点，大幅度的缩短了济
9、南与上海、北京在空间上的距离，这样从上海到北京只有5个小时，到山东只有3个小时不到。西客站片区轨道交通规划西客站片区将规划建设两条轨道线，名字分别为轨道1号线和轨道6号线。这两条线相交于西客站，共计划建设个站点。两条规划轨道交通线路穿过西客站片区，向东、南方向延伸。此外两条轨道交通线可以在三个路口实现和公交车的换乘。规划轨道1号线终点站将设在西客站北边的大型公交站场，自北向南穿过北园大街延长线、西客站广场，向东进入张庄路延长线，并一直向东延伸。除始发站之外，轨道1号线在西客站片区内分设西客站以及张庄路延长线上的腊山河西路、腊山北路、机场路四大站点。规划轨道6号线沿腊山北路穿过小清河进入西客站片
10、区后，到达北园大街延长线后转向西，从大金路路口拐向南，穿过济南西客站之后继续向南进入腊山新区。该线沿途有5站，其中腊山北路上有两处，一处在清河南路南，一处在北园大街延长线路口。在途经北园大街延长线和演金路口停靠后，6号线的下一站就到了大金路上西客站一站，然后继续向南，在经十西路路口处再设一站。随后驶出西客站片区。4、生活配套设施分析沿经十路形成现代制造业两翼展开、服务业中部集聚、文体设施合理分布，融汇经济、社会、交通、景观、居住等功能为一体的主体发展带。目前济南已经建立市、地区和社区三级商业服务中心体系。未来将会完善泉城路市级商业主中心，新建燕山、腊山、唐冶、崮山四个市级商业副中心。主城区完善
11、西市场、无影山、大观人民、英雄山和洪楼地区级商业中心，建设北湖、伟东、白马山和党家地区级商业中心；在贤文、王舍人片区建设高新区、凤凰山和王舍人地区级商业中心；在西部城区建设长清城关、经济开发区地区级商业中心；在东部城区建设孙村、郭店、彩石地区级商业中心。在各社区中心规划建设相应规模商业服务设施。利用济南作为中央“一行三会”一级分支机构驻地的优势，建成区域、地区和社区三级金融设施体系。提升旧城区金融管理服务功能，建设东部汉峪金融服务中心；建设腊山、崮山、孙村地区级金融中心；结合社区服务中心配置金融设施。面向全省和更大范围，充分发挥区域中心城市的辐射带动作用，构筑泺口服装、北园大街家具饰材、经十路
12、西部汽车交易和工业北路钢材等十二个批发市场群。在魏家庄建设商务集中区，提升旧城区商务职能；建设贤文、汉峪、燕山、腊山、崮山商务会展集中区。未来济南将会加快建设影响力强的大型文化娱乐设施，重点建设齐鲁文博中心、山东演艺中心、泉城文化娱乐园和山东书城等省级项目，市图书馆新馆、市群众艺术馆、市博物馆新馆、济南大剧院等市级项目，区级图书馆和区级群众文化艺术馆，共约14处重点建设项目。逐步完善以行政区域、街道(镇)及社区为基础的公共体育设施、竞技体育设施、社区体育设施配套体系建设。在龙洞地区建设济南奥体中心十一届全运会主会场、游泳馆、网球中心等，建设省级体育竞技训练中心，在西部城关片区和东部唐冶地区分别
13、启动建设区级体育中心，共约4处重点建设项目。5、区域规划分析（济南市城市总体规划2005年2020年）规划区和范围的规划根据济南市城市总体规划2005年-2020年，本次规划确定的城市规划区为济南市区，即市辖行政六区，面积3257平方公里。中心城规划范围东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部双尖山、兴隆山一带山体及规划的济莱高速公路，北至黄河及济青高速公路，面积1022平方公里。市域规划范围为济南市全部行政辖区，面积8177平方公里。发展目标和规模以构建和谐社会为总目标，按照“站在新起点，实现新发展”的总要求，围绕“发挥省城优势，发展省会经济，提升省会形象”的总体思路，实现城市服务功能的全面提升
14、，基础设施趋于完善，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面条件明显改善，城市面貌有较大改观，使济南市区域性中心城市的地位得以强化和提升。到2010年，中心城人口达到340万人左右，中心城建设用地达到330平方公里左右，形成现代化大城市发展框架。（1）市区发展格局（1.1）总体格局根据济南市区地理环境、城乡空间和产业发展特征，将南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。中带是城市空间和产业的主要发展区，是中心城发展的主体；南北两带是为城市发展提供生态支持和服务的重要生态功能区。市区以三带协调发展为总体格局，形成相互
15、依存、相互支持、相互促进的有机整体，构建可持续发展的人居环境，实现市区整体协调发展。（1.2）南部山区保护发展带该带定位为以生态保护为主导、并积极发展生态农业和生态旅游的综合性生态功能区。生态保护主要指水源涵养、地下水补给、地表水源保护、水土保持、自然地质结构保护和生物多样性保护；发展生态农业主要是积极开发生产林果、蔬菜等绿色有机农产品和发展农副产品精深加工业；发展生态旅游是在环境容量许可条件下，利用其自然与人文景观开发旅游，适度发展休闲、观光、度假产业。（1.3）城市建设南部控制线落实城市发展“南控”方针，严格控制中心城建设向南部山区蔓延扩展，划定“城市建设南部控制线”为：城区东南部以旅游东路南侧规划确定的建设用地南缘为界；南部依据上版城市总体规划确定的建设用地边界，以兴隆山山脊线经双尖山、至大王寨山脊线为界；西南部沿五峰山路高校科技园南部山体山脊线至济菏高速公路为界。“城市建设南部控制线”是针对中带和南带制定不同发展政策和开发建设强度的分界线。控制线以北地区并不是可以
