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1、一期讲义本次培训共分四部分内容第一章 房地产企业营业税税收政策第二章 房地产企业土地增值税清算第三章 房地产企业企业所得税政策第四章经济合同签订与节税战略思考第一章房地产、建筑业营业税税收政策第一节 新营业税暂行条例及其细则一、营业税条例修订的主要内容（一）调整了纳税地点的表述方式。（二）删除转贷业务差额征税规定。（三）删除税率表中征税范围一栏。（四）将纳税申报期限延长至15日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：1、旧细则第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。诊（2缓）椅单位糠或个罩人自拐己新郑建
2、（镜以下牵简称症自建博）建似筑物沟后销务售，洁其自截建行酱为视子同提受供应违税劳盗务。伙2、税新妖细则块第删五条蒙规定云：详纳税博人有蛛下列炎情形狸之一笑的，情视同欺发生锋应税友行为伐：圈（1共）单悟位或即者个咱人将年不动伴产或垒者土躁地使候用权剩无偿相赠送伴其他筹单位喷或者斤个人暖；轨（2皇）销单位静或者振个人民自己疫新建躁(奇以下骗简称微自建翻)易建筑体物后慢销售知，其务所发哥生的辉自建永行为轮；们（3胃）财拦政部跪、国数家税罢务总筋局规掏定的性其他傲情形虑。萌3、订新旧酸变化缸。适（1虎）菜调整狠了视羞同销权售的匠范围章。转而让羡“蜜有限孤产权咏”践或哀“比永久斧使用斤权维”灶不再滨视同
3、往销售证；增惨加了捐“舱个人摄将不昏动产誓或者仇土地淋使用给权无酒偿赠喜送其裳他单砌位或群者个拿人摇”难视同握销售渣的规赞定。呆（筐2聚）增缸加了疑兜底监性条府款陈“欧财政楼部、否国家四税务怖总局渴规定网的其斤他情仿”暮。嫁（二聚）倡“芽混合注销售执”播新规愚定：予1、辩旧衔细则告规壮定：亭第五浑条旱一项掌销售吊行为盆如果铅既涉季及应佳税劳咽务又激涉及吊货物誓，为绞混合度销售告行为桶。从裳事货尽物的物生产熊、批崭发或胡零售呆的企灶业、辞企业将性单港位及医个体管经营还者的刷混合熄销售剑行为秆，视炉为销焦售货坐物，湖不征坝收营瓶业税销；其洲他单终位和脊个人旦的混俩合销绕售行参为，倘视为诱提供腥应税
4、悠劳务扣，应蹈当征毁收营蜜业税队。赶纳税摧人的乡销售状行为想是否猴属于膨混合饱销售暑行为积，由爪国家桌税务斧总局俯所属涉征收补机关米确定骂。殖2、烈新锄细则舅规耕定：希第俘六条音一项腿销售固行为勺如果乱既涉肆及应玻税劳启务又沟涉及熟货物萝，为秋混合竞销售扛行为丛。除郑本细脑则第允七条昏的规陈定外跪，从贝事货侄物的弯生产未、批新发或搏者零店售的催企业唯、企递业性绢单位扭和个豆体工钞商户苹的混胆合销祖售行侵为，配视为虏销售即货物庭，不弊缴纳睬营业北税；含其他滥单位羊和个歪人的寻混合榨销售才行为矩，视章为提川供应扭税劳碑务，怒缴纳随营业政税。睡第七铺条视纳税茎人的响下列谷混合石销售妖行为蛮，应吊当分
5、掌别核示算应见税劳货务的蚀营业哗额和伟货物忆的销疲售额亏，其蝴应税烈劳务隶的营掀业额霞缴纳猪营业烈税，知货物辰销售写额不蔽缴纳政营业奸税；月未分隶别核哈算的误，由明主管夕税务侧机关凶核定硬其应损税劳咳务的希营业拦额：羡（1辩）提劝供建桂筑业枕劳务津的同嫌时销舌售浴“岗自产甩货物策”消的行肥为趁（2烤）财匠政部丸、国今家税潮务总打局规她定的踏其他庸情形介。良3、敲新旧疗变化贸（恐1缺）新还细诊则耀第七璃条明检确规伸定何“拾提供拢建筑接业劳快务的恶同时蒙销售衔自产醒货物拨的行后为亮”依，然“滋应当肾分别有核算送应税洞劳务历的营畏业额疏和货另物的抚销售悉额，侮其应点税劳咐务的蛮营业誉额缴靠纳营猴业税
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9、物鄙增值蚀税司19东00居00术00载（1炮1系7%奋）肤三17乖%玉25遇00玉00膊0舌26编06河83呈.7偷6茂元搁5、气【相杰关链秒接：搭“织自产魄货物洲”血的概来念】哭货物胶，是零指可迷供出斑售的慕物品印。既蜜包括抱有形隔物品牌，如怕：钢爆结构任设备残、水非泥制掉品、庸其他穷建材减等等哪；也虎包括思无形钓物品常，如谱：电承、热另、气笼等等洗。糕判别珠企业变使用因的是沾否为百“籍自产鞠货物塌”爆主要俊应注妨意以分下两胆点：圆（1熟）是挨否符搏合货驾物的撑特点开：刃自产欺货物殿，是陷指企贴业利定用自滥身技流术与滚各种绞资源熟，自寇己生并产的巡可供俊出售遍的物宪品。榴自产筑货物巷也是眨货
10、物险的一歌种，衰应该挺具备罚一般电货物舟基本阳特点黎：第析一、丈经过傲企业袄的加涛工制苏造过踢程，钥所生蹲产的目物品惑与原恐来用央于生老产的久原材躁料物诸品在完形态陵、性枝能各糊方面布都发黎生了隐变化荡；第冤二、口产品禁本身华的价咽值，便既包控含了材物料霞消耗掏价值镜，也惭包含嫂了人贷工价壮值；庄第三勉、可燥以单握独作违为一稳种产抖品对锹外销贷售。侨（2娃）加交工过远程是逃否属成于巾“商生产踢过程翠”嫁：波判别漠建筑泡企业童使用恰的原躁材料幻是属拳于外棍购材产料还窃是连“毙自产增货物僻”歌关键嗓在于神区分损加工月过程悲是属脱于泊“岁生产耗过程费”季，还昂是唇“防施工丈过程嚼”躁。如睁果加洽工过
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12、，应促当分女别核霸算应桃税行萌为的欢营业访额和朱货物刃或者胞非应告税劳起务的航销售趣额，始其应摩税行统为营涨业额存缴纳厕营业申税，选货物猴或者狂非应洲税劳牲务销枪售额拌不缴两纳营恳业税杨；未孟分别抛核算俊的，拌由主袖管税览务机秘关核羡定其渣应税欺行为娇营业鸽额。危3、爽新旧细对比冒：百旧窗细则许规步定：挪“芦不分虾别核接算或裕者不宾能准关确核芒算的埋，其郊应税宁劳务需与货式物或辜者非段应税洗劳务迹一并盾征收骑增值继税，棚不征帐收营寄业税至”夹。新懂细浆则聋只规椒定：固“班未分辱别核闲算的镰，由锈主管犹税务樱机关喝核定而其应厌税行由为营涉业额欲”伞；不烦再强跟求一径并征医收增俊值税匀。蚊4、赔案
13、例希分析筑：组【例另1惨痰3】屈某建屋筑公炊司主浪营业绣务为浅建筑统安装悟，同齐时还受从事术建材晌销售公和建慕筑工捷程机庸械修底理业控务。兴20傻09决年总后的收嫂入6兄80岂00挨00作0元荐，统榜一计顶入一谁个科廉目强“泛经营判收入脆”沈中。牺经地不税机艘关审昌核，善建安钓收入建为5茫00予00炕00技0元宋，建落材销伸售业务务收辨入1桌50充00跃00刘0元菜，修余理修眯配业季务收愿入为钟30扁0万铸元。阁假定窄建材茧销售共与修醒理修饼配所浸适用惑的增合值税峡税率岩相同暖，均不为1散7%诚，增忘值税胶扣除季项目炎金额碰为眨25诚50胜00着0元泥。吉分析院：该女企业浅的经穴营行域为属祸于
14、兼叼营行陶为。英根据呢营柳业税岛暂行接条例学实施稳细则乐第瞒八条啊规定最：同“你纳税食人兼涂营应忆税行唤为和缓货物赴或者枪非应脂税劳用务的个，应雕当分剩别核堂算应菌税行坊为的僻营业窜额和睡货物柳或者乱非应兰税劳达务的沃销售剪额，君其应掩税行复为营滥业额摆缴纳毁营业何税，劣货物灶或者腊非应呆税劳来务销刮售额趟不缴娃纳营扯业税画；未联分别战核算烘的，好由主捉管税牧务机璃关核然定其槽应税窜行为想营业漂额。议应纳寒营业胸税留50控00梢00焰00六绝3%却1悲50听00自00冒元莲应纳摆增值岸税帜（1督50仰00具00脏0屑30贞00霉00席0）烟修（1杀1接7%岗）瞎绵17烤%疫25洋50已00系0
15、社65碗38毁4.妥62请元阅5、漫【相汉关链冻接：假“浓混合孝销售怖”白与镜“湿兼营雀”象的区煮别】阵（1请）混钓合销纲售与肚兼营尤的概晕念痕见混合预销售蔽是指奶一项库销售谎行为较既涉系及托“以营业酸税应渗税劳踢务价”聚又涉膏及躁“斜增值摔税货止物销帮售戚”能的单耀项行午为。锻遭兼营静是指揪同时止经营吸“潮营业捷税应煎税劳澡务熊”帖、殖“觉增值复税应侮税劳引务举”页、厅“凑增值廊税货爸物销讲售爆”方等多晓项业存务的寄行为藏。伤（2公）两虚者的宾区别蠢在于号：浓盗混合蹈销售止是一汤项经门营业损务，燕兼营酷是多嗓项经剂营业辱务。拾墙混合劣销售福的对杰象只勺能是愧同一眨个单犬位和烟个人毯；兼砍营的辛对象声也可乡能是茧同一向个单本位和付个人寇，也瓜可能玩是多扬个单捏位和椒个人乱。萍柄混合苦销售颂行为臂，衔“完增值劳税货换物销寿售厕”吉与雹“走营业姓税应蜂税劳榨务前”煤有着蚀密不上可分津的依纤附、记从属著关系械；兼蓝营行撕为，孟“仙增值蝴税货蕉物销栽售教”踩与贤“而营业海税应李税劳词务伤”端没有重依附键、从泊属关颠系。乌（四阶）虽“男承包凤承租像”塞新规卖定：踏1、继旧君细则间规惧定：灰第十浴一条尽：企蚀业租惯赁或圆承包按给他答人经兽营的锻，以乱承租章人或啦承包育人为料纳税膜
