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1、 台北名居项目营销策划报告台北名居居营销策划划报告武汉大汉汉隆城房房地产营营销策划划有限公公司20066-04-25目 录第一部分分 台台北名居居概况一、项目目概况二、项目目整体思思路第二部分分产品市市场营销销及推广广策略一、项目目SWOOT分析析二、销售售难点及及解决方方案建议议三、营销销整合四、营销销策略五、销售售时机及及销售阶阶段安排排六、开盘盘策略七、形象象包装建建议八、主要要媒体选选择九、广告告费用预预算第三部分分 项项目VII应用系系统及平平面表现现前言鉴于双方方的沟通通及我司司对项目目的深刻刻的认知知，本报告将不不再对市场场环境再再作过多多的分析析，其重重点将放放在项目目实质性性
2、的价格格定位、平平面设计计建议与与主题升升华的结结合及项项目的营营销策略略上，同同时通过过项目的的VI识识别系统统及平面面表现来来升华项项目的主主题与形形象。我司本着着实事求求是的态态度，对对本项目目所处的的市场环环境及项项目特质质作出准准确的主主题形象象定位及及概念导导入，以以此形成成全面完完整的推推广脉络络，为销销售的顺顺利推进进打下良良好的基基础。第一部分分台北名名居概况况一、项目目概况分分析地理位置置：位于解放放大道台台北路入入口处约约1000米处，处处于市中中心。调研分析析：我司对112000余份抽样资资料，对对于意向向客户的的消费需需求、消消费心理理及其现现阶段购购买力水水平等各各
3、方面因因素作出出系统的的统计，了解到到：从积累累客户购购买意图图分析，自住型客户占90%，投资客户仅占10%，自住型的客户数量明显高于投资客户，说明区域内自住型买房者有相当的购房需求，是本项目所观注的。 从积累客客户欲购购房型分分析，一一房一厅厅、二房房一厅、二二房二厅厅及三房房二厅的的户型比比例分别别为：224%、223%、225%、227%，占占总需示示的999%，且且四种户户型各分分秋色，较较为均衡衡，说明明客户的的需求较较为集中中。其中中成熟完完善的二二房二厅厅及三室室两厅户户型（552%）成成为绝大大多数客客户的购购房首选选，表明明了片区区内居家家客户购购房理念念的实用用与成熟熟。值
4、得得注意的的是单间间户型少少有客户户需求，因因此建议议本项目目少投放单单间产品品。从积累客客户欲购购面积区区间分析析，722%的客客户选择择面积区区间为4401000 的的单位，其其中6111000 的的面积区区间占551%，说说明客户户希望在在满足居居家功能能的基础础上，能能有效的的控制其其面积，从从而达到到控制总总价区间间的目的的。从积累客客户职业业分布分分析，大大多是公公司职员员，占到到60%，他们们追求便便捷的都都市生活活，消费费力强但但经济能能力有限限，因此此对总价价的承受受能力也也相对有有限；也也应兼顾顾公务员员9%、老老师4%、医生生2%、白白领占111%、退退休144%的客客户
5、群体体。从积累客客户年龄龄分布分分析， 20-30岁岁的青年年人士最最多，为为39%，其次次是311-400岁，占占到总数数的355%，441-550岁占占18%，511岁以上上占9%。因此此本项目目主要以以2040岁岁的购房房者为主主力，其其次也要要关注44150岁岁的中年年人士。从积累客客户获取取信息渠渠道分析析，路牌牌广告占占27%，亲友友介绍的的占422%，看看广告的的占266%，住住附近的的占5%，亲友友介绍所所占的比比例最多多。 从积累客客户购买买能力分分析，从从购买力力上看，335-45万占的的比例是是最大的的，为440%，其其次是225-35万，为为28%，255万的占占有16
6、6%， 45-500万占110%，551万占占6%。因因此本项项目的总总价区间间建议为为2545万万之间。据此市场场调研结结果，同同时，综综合目前前市场状况况及项目目状况，我我司认为为：本项目应应是均总总价控制制在400万左右右， 770-880平米米的两房房为主力力的居住住型小户户型物业业。主要要受众将将是255-400岁的中中青年人人群，后后期的推推广我们们将针对对这样的的受众人人群展开开。平面布局局分析：区域内各各项目中中小户型型配比参参考：楼盘名称称户型/套套数/比比例面积销售套数数/总套套数价格开盘日期期交房日期期楚天星座座1房A/3066/344%1房B/72 / 882房A/14
7、44/166%2房B/3788/4221房A/30401房B/27302房A/51672房B/4050400/90005800005-66-606-110-330华美国际际（现仅仅剩大户户型）11/1100/40022/1411/60011/475322/961100179/25114500005-88-26606-66-300天润北北湖假日日11/1166/29922/1288/33311/426522/851100219/39224800005-55-28806-77-1香港路88号11/2800/41121/3644/54411/476121/74509/68445800005-112-
8、11107-66-300紫晶城112211/326822/70265/54885400005-110-1107-33-288雅琪公寓寓（烂尾尾楼改造造）112211/516022/80191/30884200005-6606-77中福时代代（户型型存在明明显缺陷陷）112211/475322/7098173/32334300005-11006-112-331分析：可以看出出，以上上一房（含含单身公公寓）占占的比例例明显少少于二房房户型，且且二房多多以二室室二厅为为主，面面积集中中在800-1110平米米之间；方案一：三梯十十五户分析：本方案在在方案二二基础上上将楼体体四角的的E、GG、K、BB
9、四个单单位拆分分为八个个单位，造造成投资资型单身身公寓单单位过多多，且部部分单位位无厨房房设置。单单身公寓寓虽曾一度度火爆于于楼市，但但经过时时间的验验证单间间的单身身公寓户户型已逐逐渐被市市场所淘淘汰。因因此，本本方案并并不不符符合市场场需求，即即本方案案不可取取。方案二：三梯十十一户户型配比比分析：户型结构套内面积积建筑面积积得房率户数面积小计计面积比户型比A139.2249.3379.55%2436333.619.66%27.33%I142.9954.0079.44%24F138.2248.1179.44%24H1*251.2264.4479.55%244284423.11%27.33%
10、J1*242.8853.8879.66%24D1*247.9960.3379.44%24B2*175.9995.5579.55%244668825.22%18.22%K2*178.8899.0079.66%24C2*268.2285.8879.55%245964432.22%27.33%E2*262.4478.5579.55%24G2*266.9984.2279.55%24合计614.4772.9264185449.66100.0%100.0%平均55.9970.3379.55%分析：本方案是是面积介介于500至1100的单身身公寓、一一房、二二房居家家小户型型，其中中二房（包包括二室室二厅、
11、二二室一厅厅）面积积比例过过半，约约57.4%，户户型比例例约占445.55%；单单身公寓寓、一房房户型的的户型套套数比例例各占约约27.3%，据据我们的的市调结结论基本本相符，因此，三梯十一户平面布局方案较为适宜本案。但是，需需要指出出的是，在在户型的的配比上各各户型比比例基本本相当，尤尤其是单单身公寓寓和一室室二厅两两种户型型在实用用功能上上较弱，应应当减少少比例，适适当调在在实用功功能上强、市市场旺销销的二室室二厅、紧紧凑三房房二厅户户型，因因此，我我们提出出了一套套在此方方案基础础上修改改后的方方案。户型修改改建议：修改说明明： 将I户型型的单身身公寓设设计拆分分至H、JJ户型，将将H
12、户型型由一房房（511.2）改为为二房（约约80），JJ户型仍仍保持一一房二厅厅（约558）设计，以减少单身公寓的量，从而增加实用二室二厅户型； 位于楼体体东南角角位置的的K户型型，改造造为小三三房设计计(由999改改为约1115)，以以适用不不层面客客户需求求； A户型由由原单身身公寓（449.33）改改为一房房二厅（约约54），在在小幅增增加户面面积的基基础上大大大地提提高了单单位的实实用率； 此方案为为三梯十十户方案案，详细细户型、面面积配比比如下所所示：户型结构套内面积积建筑面积积得房率户数面积小计计面积比户型比A139.255.071.33%2424744.413.33%20.00%
13、F138.2248.1179.44%24J1*248.761.379.55%2429188.415.77%20.00%D1*247.9960.3379.44%24B2*175.9995.5579.55%242292212.44%10.00%C2*268.2285.8879.55%2480566.843.44%40.00%E2*262.4478.5579.55%24G2*266.9984.2279.55%24H2*269.387.279.55%24K3*293.01177.079.55%242808815.11%10.00%合计614.5772.9264185449.66100.0%平均61.4477.3324分析：在方案二二基础上上稍做了了局部调调整，减减少了市市场渐淘淘汰产品品单身公公寓户型型比例由由27.3%调调至122.6%，增加加了市场场旺销户户型二室室二厅比比例由227.33%调至至40%，同时时，在楼楼体东南南角添加加了三室室二厅的的单位占占总套数数的100%；
