房地产工程管理策划书

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1、万科（重庆）房地产有限公司H29地块工程管理策划书H29项目经理部二OO九年十二月二十日 / 文档可自由编辑打印目录1 工程概况11.1编制依据11.2原始地貌11.3建成后状况21.4市政配套情况21.5技术经济指标31.6建筑分期概况32 工程特点、重点、难点及应对措施42.1工程特点及应对措施42.2工程重点及应对措施52.3工程难点及应对措施83 项目部架构及人力资源计划103.1组织架构113.2 质量保证体系123.3 项目经理部责任矩阵123.4办公场所布置144 项目建设计划、场地综合利用规划154.1项目建设计划154.2施工进度计划174.3项目建设总平面规划175项目管理

2、目标225.1进度管理目标225.2质量管理目标225.3技术管理目标235.4安全文明施工管理目标235.5成本管理目标235.6设计管理目标246 总包管理策划246.1总分包施工范围界面表作为总承包合同附件进行约束246.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”246.3总包管理原则246.4总包管理组织体系246.5总包管理程序266.6总包管理措施267 工程进度管理策划277.1采购计划287.2脚手架、模板体系287.3保障措施288 工程质量管理策划328.1审查总承包单位质量保证体系328.2贯彻管理制度328.3执行新技术应用管理办法348.4设置工程质量控制要点348.5

3、设置工程质量停止点348.6设置业主敏感点及应对措施358.7监督监理单位实施旁站监理368.8材料、设备质量控制368.9实测实量实施细则368.10工程质量通病防治措施388.11质量缺陷与质量问题处理办法388.12精装饰质量控制要点388.13防裂缝控制要点398.14防渗漏控制要点398.15成品保护实施细则418.16质量风险分析表418.17质量保障措施439 工程安全文明施工管理策划459.1组织架构459.2管理依据469.3管理工作要求479.4施工组织、专项方案审批479.5施工现场CI标识系统管理489.6健康、安全、环保、现场管理489.7管理制度和成本关系489.8

4、安全管理处罚489.9保障措施4910 成本管理策划5310.1采用甲方分包工程、实行招标采购5310.2动态成本控制5410.3成本控制要点5411 采购管理策划5511.1采购计划动态反馈表5511.2别墅、洋房总、分包施工范围界定表5511.3高层总、分包施工范围界定表5512 销售配合5612.1销售展示要求写入施工合同5612.2销售展示的工程配合5612.3展示区保护措施5712.4展示期间的协调5812.5展示区域的完工移交5913 总承包单位、监理单位、分包单位管理6013.1总承包单位管理6013.2监理单位管理6313.3分包单位管理6514 沟通管理策划6814.1干系人

5、分析、管理6814.2施工配合6914.3档案管理6915 风险管理规划6915.1进度管理风险与对策6915.2质量管理风险与对策7115.3设计变更风险与对策7215.4销售风险与对策7215.5交付风险与对策73H29地块工程管理策划书1 工程概况1.1编制依据序号编制依据备注1H29招标文件2H29勘察报告3公司的管理制度、作业指导书、技术标准、管理表格4国家和重庆市规范、标准1.2原始地貌本工程原地貌呈正方形，属剥蚀残丘斜坡冲沟地貌，场地现状地势较平坦，西北角为一“山包”，地势最高；场地中部有一“陡坎”，高约25m，长260m，“陡坎”以东地势较高，以西地势较低；场内高程293304

6、m，高差约11m。附图1-1原始地貌图1.3建成后集别墅、洋房、高层为一体的高档社区附图1-2建成后的效果图1.4地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况序号配套名称配套情况备注1道路（正式）本工程南北两侧为城市次干道路，其中北侧已建成通车，南侧待建；东西侧为已建成通车的城市干道，其中东侧为胡杨路，西侧为雪松路。2给水（正式）雪松路、胡杨路人行道下有DN300的市政给水管网，本项目拟从东侧胡杨路人行道接入DN200给水管，沿小区形成环状管网供水。3排水（正式）雪松路、胡杨路人行道下各有DN600雨水管网和DN600污水管网，在东北、西南侧人行道各有污水排水管接入口和雨水排水接入口

7、。小区排水为雨污分流制，污水处理设施按高层和别墅组团分散设置，以免小区道路上排水管线交叉太多，且便于满足污水处理设施的占地面积要求，高层区污水经小区管网收集后，经污水处理设施处理达标后接入东北市政排水管；低层住宅区地上部分和地下部分分别经管网收集和提排后，经污水处理设施处理达标后接入西南市政排水管。小区内场地雨水，依道路及坡度，由雨水口，排水沟收集接入雨水管网；车库及车库以上雨水靠覆土层设的明沟和盲沟对雨水进行收集，再排入雨水管网，车库内雨水经泵房提排至雨水管网。4供电（正式）本工程用电从东侧胡杨路人行道10KV枢场线6-6A杆进入小区。本工程内设置自备柴油发电机房，在外电源发生故障的情况下对

8、重要负荷设备供电；在本工程高层区、多层区分别设置变配电所（10/0.4千伏），高低压配电均采用户内式配电装置。5燃气（正式）本工程天燃气总小时用气量为509Nm3/h，总日用气量为2928Nm3/日，东边胡杨路人行道有一根D108天然气中压管，其供应压力为0.3MPa，接入管管径为D108。6通讯（正式）本工程东侧胡杨路人行道下有电信DX铜光/400*400（13孔），从DX30接入小区。本工程总容量为2500对局线，电信电缆采用交接配线的方式。本工程内设市话电缆交接箱四个, 交接箱的容量为600对局线，原则上安装于室内。本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超5类UTP电缆，在住宅部

9、分设宽带网系统。1.5技术经济指标详以下附件H29地块技术经济指标1.6建筑分期概况序号分期组成概况备注1一期工程1、2、5楼地上建筑面积：72760m2，其中7层洋房53985m2，共369户；9层洋房17064m2，共119户 ；2层洋房1710m2，共10户。本工程共一个标段2二期工程3、4楼地上建筑面积：17092m2，其中7层洋房9266m2， 共63户 ；9层洋房7313m2， 共51户 ；2层别墅514m2，共3户。3三期工程6楼地上建筑面积：55262m2，其中高层51806m2 ，共894户 ，商业1468m2。1-4分区及各期所处位置图2 工程特点、重点、难点及应对措施2.

10、1工程特点及应对措施序号特点应对措施备注1兰渝铁路、襄渝铁路穿过本工程，襄渝铁路已建成，兰渝铁路待建，正在进行设计阶段。兰渝铁路穿过本工程约275m，宽约25m，铁路隧道顶距基础持力层约19m左右。（1）公司及项目经理部应引起高度重视，通过多方渠道调阅相关资料，取得准确数据。（2）请中煤设计研究院、兰渝铁路设计单位中铁二院进行安全评估，并形成安全评估报告和通过专家组论证，可行。（3）局部采用毛石砼换填，预计增加工程成本约60万元。（4）在地勘报告中必须反映这一情况，并对该范围的建筑物基础的影响程度要有明确的说明。（5）施工过程中严格按图纸施工，严禁超挖。如出现异常地质情况时应及时请设计、地勘部

11、门到场解决，并完善书面的手续。（6）销售时告之业主，地下有隧道。2别墅下沉式庭院是增送面积，但庭院内有一个雨水管井和一个污水管井，对以后的物业维护带来困难（1）优化设计方案，尽量移到业主的住宅外。（2）若无法进行优化外，在进行销售时，必须向业主进行详细说明，并写入合同条款。2.2工程重点及应对措施序号重点应对措施备注1由于本项目楼间间距均按最低规划标准设置，楼栋定位精度要求较高，且高层的轴线控制、标高传递及沉降观测一直是工程管控的重点（1）施工单位编制专项测量方案，并报监理单位、建设单位审批认可后严格按方案实施。（2）配备完善的测量仪器，测量仪器应经过相关部门的校核或年检，并报监理单位审查确认

12、后方可使用。（3）责任制落实到位，施工单位、监理单位派驻专业的测量工程师，并持证上岗。监理单位审查施工单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况，建设单位审查监理单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况。（4）设置停止点，每栋的定位测量放线，每层的主体结构轴线、标高，每层的砌体轴线等必须经监理测量工程师、建设单位代表验收合格签字认可后才允许进入下一道工序施工。（5）设置内外控制点，时刻进行监测轴线、标高；设置沉降观测点，定期进行监测。（6）施工中保持人员、设备的稳定，加强测点闭合差的处理2洋房外立面复杂，是外装饰施工控制重点（1）施工单位绘制作业图，尤其是节点详图，报送监理单位、建设单位审批认可

13、。（2）实行工艺样板带路制度。在建设单位生活馆三层外墙上做洋房外立面装饰样板，包括栏杆、老虎窗、坡屋面和外墙石材饰面、面砖饰面、涂料饰面在样板墙上做出来，工艺样板完成后，由项目经理部组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，并进行讲评。（3）采取讲图、交底会和民工夜校等方式对施工单位的管理人员、班组长和工人进行施工技术交底，并对照工艺样板进行实物学习，经考核合格后才允许进行外墙施工。（4）建设单位、监理单位、施工单位在外墙装饰施工过程中，加强日常巡视检查和平行检验，及时发现问题立即处理。（5）外墙装饰涉及栏杆、门窗等分包单位施工，严格实行工作界面交接制度，建设单位、监理单位、移交单位

14、、接收单位共同检查验收签字认可后才允许进入下一道工序施工，上不清下不接。（6）充分发挥总包管理作用，对分包单位的施工进度、质量、安全文明施工、协调等进行全面管理。3甲供材料、设备和甲指定材料、设备多，部分材料、设备加工周期长，因此甲供材料、设备和甲指定材料、设备计划是进度管理的重点（1）严格执行公司的现场材料管理制度。（2）总包单位的总进度计划确定后，应根据相应的节点提出甲供材料、设备和甲指定材料、设备的到场计划。（3）工程与采购部应按时采购。（4）现场应每月进行清理，将可能出现的问题及时反馈建设单位。4高层一期的精装修面积56468m2，总户数879套，精装修工作量大，质量要求高（1）做好事前控制：优选施工单位和项目经理；绘制作业图，对施工图进行讲图，进行施工技术交底；实行施工方案先行、战前培训制度；严格执行工序和工艺样板引路及讲评制度；认真进行工作界面交接等。（2）加强事中控制：严把材料、设备、构配件质量关；实行施工许可制度，坚持隐蔽工程验收；对质量控制要点、见证点、停止点、旁站点严格控制；认真贯彻执行精装修工程质量技术标准等各项管理制度、做法、作业指引等。（3） 做好成品保护。