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1、物业服务方案项目名称： 中学物业管理服务项目日期：2021年目录一、 日常维修养护计划和实施方案21、房屋设备日常维修养护22、设备日常维修维护管理4二、 服务承诺及合同到期时交接承诺71、服务承诺72、合同到期时交接承诺101 / 11一、日常维修养护计划和实施方案1、房屋设备日常维修养护1、目的加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运 行。2、适用范围本公司在管的所有服务项目（写字楼、仓库）。3、工作内容养护：一、日常设施、设备的养护1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下年度设施、设备年度 保养计划和预算，报总经理批准；2、服务中心维修人员按年度养护计划
2、和预算规定，每月实施养护工作，并 记录于各保养记录；3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督；4、公司品质管理处对年度计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。二、中、大设施设备的养护1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下年 度设施设备年度保养计划和和预算，报总经理批准；2、公司品质管理处设备维修主管按年度养护计划和预算规定，每月实施养 护工作，并记录于各保养记录；3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作年度保 养计划，并按计划完成养护工作；4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部 或外包单位养护工
3、作的实施情况进行检查、监督、验收并签字；5、公司品质管理处对公司设备维修主管年度计划和预算的实施情况进行不 定期抽查、考核。4、维修一、小修小补项目的维修2 / 111、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修；2、维修要求：1）、服务中心接到公共设施设备维修报修单后立即安排人员进行查看， 必要时先采取临时应急措施；2）、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员；3）、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。二、中、大项目的维修1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行；2、维修要求：1）、公司设备部接到公共设施设备维修报修单后立即安排人员进行
4、查看， 必要时先采取临时应急措施；2）、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经 理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成；3）、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较： 表面应无明显色差和高低不平现象。三、保修期内的维修1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看，并填写保修期内公共设 施、设备报修单将现场实际情况向房产公司项目部反映；2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工 单位出具修复方案，其负责人需签字确认；3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收；4、施工单位未到场维修或未
5、能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次 维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。四、维修工作的检查1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有 相关检查记录，品质处不定期抽查；2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登 记工作进度，并有相关检查记录，品质部不定期抽查；3、服务中心主任定期对维修质量进行监督、检查并在记录上签字；4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在3 / 11相关记录上签字。2、设备日常维修维护管理1、维修人员工作标准一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上 岗，严禁无证上岗、无
6、证操作、违章操作。二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分 钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障南洋中学的正常运作， 不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或客户，不准向客户索要财物，言行要 文明礼貌。四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作 证，在和客户接触时言行举止要得当。五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或 故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维 修完好率必须达到9
7、5%以上。七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时 要做好工作日志。八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。九、维修人员平时要对所辖物业南洋中学的设备设施多了解、多研究，熟练 掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不 断提高自己的技术能力和业务水平。2、物业维修工工作职责及工作流程一、工作职责1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严 禁无证上岗，无证操作，违章操作。2、严格遵守公司制度，严禁私自向客户索要服务费和香烟等财物，保障公 司良好
8、形象。4 / 113、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调 派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修， 积极配合各物业南洋中学的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好 抢修工作；5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表 格，做好设备台帐。6、对各物业南洋中学的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工 程部二、工作流程正常工作流程细则：1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干
9、净整 洁，工作证要清晰易辨。3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。 如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记 录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或 维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设备 保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养， 严禁无证操作，违章操作。6）维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请客户或负责人认可，并在 设备维修
10、单或设备保养单上签字。7）维修单登记：将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登记，再 对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新， 将维修或保养单入档存放。8）工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的 要记录清楚。9）检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如5 / 11发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干 净，加油润滑。10）按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。3、紧急维修工作流程4、紧急维修工作流程细则1）接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。2）携带
11、工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以 防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。3）迅速处理设备故障：维修人员平时应对所辖物业各种设备的原理和情况 有详细了解，学习各种业务知识和技术，保障在设备发生故障时能迅速解决处理。4）维修完成：设备故障解决后，将设备维修单填写清楚，由南洋中学负责 人或当班负责人认可签字。5）将维修单带回按照正常的操作流程操作：将维修单带回按照正常的操作 流程进行工时登记，维修记录，设备档案更新。6）不能解决设备故障：当维修工遇到设备故障不能解决时，应立即向工程 部汇报，将故障的设备、故障现象等详细情况汇报清楚。二、服务承诺及
12、合同到期时交接承诺1、服务承诺一、对物业管理工作的原则性和总体性要求1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整 齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的（例如双手交叉抱于胸前或 者双手插于裤袋的等），发现一例扣5元。2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履 职期间，言语不文明、打骂客户的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集 闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成后果的要追究有关人员以及公司经 济和法律责任，造成南洋中学和客户员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。3、服从南洋中学的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，不服从 南洋中
13、学统一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要 求的扣50-100元，严重者要求相关人员撤离本公司。此类情况一学期发生三起 （含三起）以上的，南洋中学可拒付当月20%的物业管理服务费，经告知协调无果， 南洋中学可以单方面终止合同。4、凡是到本公司从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司 必须到南洋中学总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一 天到公司总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅自派人员的，南洋中 学可拒付该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发 现一次除按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次南洋中学可单
14、面终 止合同。二、对各项业务工作的要求（一）安全保卫工作1、南洋中学上课或者非客户上班期间，客户出南洋中学，必须核实检查是 否有班主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和南洋 中学总值班人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一 例扣10元，造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；2、严格执行南洋中学关于人员进出南洋中学的管理制度和规定。除南洋中 学特许的时间和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡是违反访客联7 / 11系、登记、填写访客登记单规定的，有一例扣10元；客户上班期间，外单位人 员擅自进入南洋中学的、不积极主动调控南洋中学外的交
15、通秩序的，有一例扣5 元；3、做好车辆进入南洋中学批准和停放引导工作。未经南洋中学规定的管理 部门许可，擅自允许机动车辆进入南洋中学的，有一例扣10元；不引导获许进 入南洋中学停放的机动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机 动车压坏路面、下水道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；4、大宗物品凭南洋中学批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输 工具如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允 许物品出门的，发现一例扣50-100元，如果因为履职不力或造成客户、南洋中 学物品损失，按价赔偿；未经南洋中学指定管理部门或者有关处室许可，擅自批 准外来大宗物品进入南洋中学的，发现一例扣50元；5、强化客户车辆管理。客户在南洋中学内不得骑自行车或电动车，发现要 坚决制止和批评教育或者登记姓名报南洋中学处理。车辆停放整齐，并做好防盗 工作。对客户在南洋中学内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的包括晚 自习期间接送客户的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失
