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1、贷款相关学问及流程亚豪房地产经纪有限公司目的：（PPT）了解商业贷款、公积金贷款、组合贷款、个人住房贷款政策性贴息业务的定义以及相关办理流程。第一节 商业性住房贷款（PPT）一、何谓个人住房商业贷款（PPT）个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。详细指具有完全民事行为实力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。）二、商业性个人住房贷款流程图（PPT）三、贷款担保目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这
2、三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以依据自己的状况，选择其中一种。 住房抵押贷款担保（PPT）讲解：以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。假如借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不须要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节约一笔评估费用，假如以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则须要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人须要支付一笔评估费用，目前评估费用是依据政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人担当，借款人选
3、择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人担当。实行抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用假如借款人经济条件较为富足，这种方式是较为志向的选择，也是银行最情愿接受的贷款担保方式。 权利质押贷款担保（PPT）讲解：以权利质押作贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所
4、载金额必需超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行担当保管责任，假如借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公正费用由借款人担当。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满意购房消费的须要，只是购房时难于变现或因变现会带来肯定损失而不想变现。因此，实行质押方式，只有少数人才能做到。 第三方保证贷款担保（PPT）讲解：以第三方保
5、证作贷款担保：此种方式须要借款人供应贷款银行认可的保证人，依据贷款银行的规定，保证人必需为企业法人，为借款人供应贷款保证为不行撤消的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要供应第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在建设银行开有存款户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法入不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工供应贷款担保，但须要贷款银行认可才行。选择第
6、三方保证作贷款担保有肯定难度，首先第三方法人是否情愿做这种担当连带责任的保证人；其次，第三方法人做担当连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易胜利，当然产权单位依据房改政策出售公有住房，愿为职工供应贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。 四、还款方式（PPT）一次还本付息法（PPT）讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），则还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金1+年利率（%） （贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金1+月利率（）贷款期（月） （贷款期
7、不到一年）其中：月利率=年利率12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元1+（4.05%12月）7月 = 10236.3元 等额本息还款法（PPT）讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从运用贷款的其次个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：每月等额还本付息额=贷款本金其中：还款期数=贷款年限12如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：月利率为5.04%12=4.2，还款期数为1512=1802000004.2（14.2）即借款人每月向银行还款1642.66元，15年
8、后，20万元的借款本息就全部还清。等额本金还款法（PPT）讲解：等额本金还款法是一种计算特别简便，好用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采纳按季还款的方式（如中国银行）。其计算公式如下：每季还款额=贷款本金贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）季利率如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：每季等额归还本金：200000（104）=5000元第一个季度利息：200000（5.58%4）=2790元则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；其次个季度利息：（
9、200000-50001）（5.58%4）=2720元则其次个季度还款额为5000+2720=7720元第40个季度利息：（200000-500039）（5.58%4）=69.75元则第40个季度（最终一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就渐渐削减。这种方式较适合于已经有肯定的积蓄，但预期收入可能渐渐削减的借款人，如中老年职工家庭，其现有肯定的积蓄，但今后随着退休接近收入将递减。五、提前还贷如何办理（PPT）讲解：目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人变更
10、还款安排、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特殊是提前偿还部分贷款，须要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有肯定的困难性，借款人需了解和驾驭下列的一些要求与规定： 1、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； 2、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元以上、以万为单位的整数。 3、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷
11、款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意； 4、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将须要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为等额本息还款法、等本不等息还款法等），以先息后本，每月等额削减，缩短还款期限的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印每月还贷本金利息表，重新与借款人签订借款变更合同。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保
12、费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原始终由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的全部保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 提前还清贷款退还保险费，需依据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。六、提交资料
13、（PPT）个人需供应资料（PPT）1.申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需供应北京市暂住证2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异 3.与售房房单位签订的符合北京市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件4.首付款证明正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明5.收入证明（盖单位公章）6.在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检）7.其他银行要求的文件。随各银行详细要求的不同，应提交的材料会有所不同。七、相关费用（PPT）1、 律师费：一般为申请贷款额的3，由律师事务所收取；2、 保险费：为房价总额*费用系数（详见房屋保险费用系数）*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司
14、收取。3、 印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；其次节 住房公积金贷款（PPT）一、 定义（PPT）个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的托付贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建立、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。二、贷款流程（PPT）三、贷款资格（PPT）1、贷款对象：讲解：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。2、贷款条件：讲解：具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；具有稳定的职业和收入，
15、有偿还贷款本息的实力；具有购买住房的合同或有关证明文件；供应住房资金管理中心同意的担保方式；符合住房资金管理中心规定的其他条件。四、相 关 费 用（PPT）1、评估费：房屋总价在100万元以下，按总价的5收取。（详见评估收费标准）2、 保险费：为房价总额*费用系数（详见房屋保险费用系数）*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。3、 印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取五、还款方式（PPT）1. 贷款期不到一年的，采纳一次还本付息方式：计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金（1+年利率（%） （贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金（1+月利率（）贷款期（月） （贷款期不到一年）其中：月利率=年利率12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元（1+（4.14%12月）7月）=10241.5元 2. 贷款期一年以上，采纳月均还款（等额本息还款）
