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1、分行业纳纳税辅导导手册（房地产产业）（20009.5.220）辅导提纲纲目录第一节 房地地产业税税收政策策等方面面内容第二节 房地地产业发发票管理理方面内内容第三节 纳税税服务方方面内容容第四节 房地产业业税收检检查方面面内容 精品品资料网网第一节 房地地产业税税收政策策等方面面内容第一部分分 房房地产业业营业税税政策一、征税税范围（一）基基本规定定在中华人人民共和和国境内内转让土土地使用用权、销销售不动动产应按按规定征征收营业业税。1、转让让土地使使用权，是是指土地地使用者者转让土土地使用用权的行行为。土土地所有有者出让让土地使使用权和和地使用用者将土土地使用用权归还还给土地地所有者者的行为
2、为不征收收营业税税。土地地租赁，不不按本税税目征税税。2、销售售不动产产征税范范围包括括销售建建筑物或或构筑物物、销售售其他土土地附着着物。建筑物、构构筑物是是指通过过建筑、安安装和工工程作业业等生产产方式形形成的建建筑产品品。包括括：（1）房房屋：住住房、厂厂房、办办公楼、仓仓库、学学校、商商业用房房等；（2）烟烟囱、铁铁路、窑窑炉、公公路、港港口、灌灌渠、堤堤坝、水水库、井井等；（3）设设备安装装工程（不不包括机机械设备备本身）：支柱、水水塔、水水池、设设备基础础、操作作平台、各各种设备备的砌筑筑结构工工程、金金属结构构工程。其他土地地附着物物，是指指除建筑筑物、构构筑物以以外的其其他附着
3、着于土地地的不动动产，如如树木、庄庄稼、花花草等。（二）特特殊规定定中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例实施施细则第第五条规规定： 纳税人人有下列列情形之之一的，视视同发生生应税行行为：1、单位位或者个个人将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人；2、单位位或者个个人自己己新建（以以下简称称自建）建建筑物后后销售，其其所发生生的自建建行为；3、财政政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。条例第第一条所所称提供供条例规规定的劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产，是指指有偿提提供条例例规定的的劳务、有有偿转让让无形资资产或者者有偿转转让不动动产所有有权的行行为（
4、以以下称应应税行为为）。但但单位或或者个体体工商户户聘用的的员工为为本单位位或者雇雇主提供供条例规规定的劳劳务，不不包括在在内。前款所称称有偿，是是指取得得货币、货货物或者者其他经经济利益益。二、纳纳税义务务人和扣扣缴义务务人（一）纳纳税义务务人：在中华华人民共共和国境境内提供供本条例例规定的的劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产的单位位和个人人，为营营业税的的纳税人人，应当当依照本本条例缴缴纳营业业税。1、除中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实实施细则则细则第第十一条条（单位位以承包包、承租租、挂靠靠方式经经营的，承承包人、承承租人、挂挂靠人（以以下统称称承包人人）发生生应税行行为
5、，承承包人以以发包人人、出租租人、被被挂靠人人（以下下统称发发包人）名名义对外外经营并并由发包包人承担担相关法法律责任任的，以以发包人人为纳税税人；否否则以承承包人为为纳税人人。）和和第十二二条（中中央铁路路运营业业务的纳纳税人为为铁道部部，合资资铁路运运营业务务的纳税税人为合合资铁路路公司，地地方铁路路运营业业务的纳纳税人为为地方铁铁路管理理机构，基基建临管管线运营营业务的的纳税人人为基建建临管线线管理机机构。）的的规定外外，负有有营业税税纳税义义务的单单位为发发生应税税行为并并收取货货币、货货物或者者其他经经济利益益的单位位，但不不包括单单位依法法不需要要办理税税务登记记的内设设机构。2、
6、个人人，是指指个体工工商户和和其他个个人。（二）扣扣缴义务务人1、中中华人民民共和国国境外的的单位或或者个人人在境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产或者者销售不不动产，在在境内未未设有经经营机构构的，以以其境内内代理人人为扣缴缴义务人人；在境境内没有有代理人人的，以以受让方方或者购购买方为为扣缴义义务人。2、国务务院财政政、税务务主管部部门规定定的其他他扣缴义义务人。三、营业业额（一）基基本规定定房地产业业营业额额为纳税税人转让让土地使使用权或或销售不不动产向向对方收收取的全全部价款款和价外外费用。价价外费用用，包括括收取的的手续费费、补贴贴、基金金、集资资费、返返还利润润、奖励励费、违违
7、约金、滞滞纳金、延延期付款款利息、赔赔偿金、代代收款项项、代垫垫款项、罚罚息及其其他各种种性质的的价外收收费，但但不包括括同时符符合以下下条件代代为收取取的政府府性基金金或者行行政事业业性收费费：1、由由国务院院或者财财政部批批准设立立的政府府性基金金，由国国务院或或者省级级人民政政府及其其财政、价价格主管管部门批批准设立立的行政政事业性性收费；2、收收取时开开具省级级以上财财政部门门印制的的财政票票据；33、所收收款项全全额上缴缴财政。（与与企业所所得税基基本相似似）（二）特特殊规定定1、纳税税人在转转让土地地使用权权或销售售不动产产时发生生退款，纳纳税人的的营业额额计算缴缴纳营业业税后因因
8、发生退退款减除除营业额额的，应应当退还还已缴纳纳营业税税税款或或者从纳纳税人以以后的应应缴纳营营业税税税额中减减除。2、纳税税人采取取折扣方方式转让让地使用用权或销销售不动动产，如如果将价价款与折折扣额在在同一张张发票上上注明的的，以折折扣后的的价款为为营业额额；如果果将折扣扣额另开开发票的的，不论论其在财财务上如如何处理理，均不不得从营营业额中中扣除。3、纳税税人转让让土地使使用权或或销售的的不动产产的价格格明显偏偏低而无无正当理理由的，以以及将不不动产无无偿赠与与他人的的，按下下列顺序序确定其其营业额额：（1）按按纳税人人最近时时期发生生同类应应税行为为的平均均价格核核定；（2）按按其他纳
9、纳税人最最近时期期发生同同类应税税行为的的平均价价格核定定；（3）按按下列公公式核定定：营业额=营业成成本或者者工程成成本（1成本利利润率）（1-营业税税率）公式中的的成本利利润率，由由省、自自治区、直直辖市税税务局确确定。4、纳税税人以人人民币以以外的货货币结算算营业额额的，其其营业额额的人民民币折合合率可以以选择营营业额发发生的当当天或者者当月11日的人人民币汇汇率中间间价。纳纳税人应应当在事事先确定定采用何何种折合合率，确确定后11年内不不得变更更。四、税税率房地产业业的营业业税税率率为5。五、纳税税义务发发生时间间（一）基基本规定定房地产业业的纳税税义务发发生时间间为纳税税人转让让土地
10、使使用权或或者销售售不动产产并收讫讫营业收收入款项项或者取取得索取取营业收收入款项项凭据的的当天。国国务院财财政、税税务主管管部门另另有规定定的，从从其规定定。取得得索取营营业收入入款项凭凭据的当当天，为为书面合合同确定定的付款款日期的的当天；未签订订书面合合同或者者书面合合同未确确定付款款日期的的，为应应税行为为完成的的当天。营业税扣扣缴义务务发生时时间为纳纳税人营营业税纳纳税义务务发生的的当天。（二）特特殊规定定细则第第二十五五条1、 纳纳税人转转让土地地使用权权或者销销售不动动产，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。2、纳税税人提供供建筑业业或者租租
11、赁业劳劳务，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。3、纳税税人发生生本细则则第五条条所称将将不动产产或者土土地使用用权无偿偿赠送其其他单位位或者个个人的，其其纳税义义务发生生时间为为不动产产所有权权、土地地使用权权转移的的当天。4、纳税税人发生生本细则则第五条条所称自自建行为为的，其其纳税义义务发生生时间为为销售自自建建筑筑物的纳纳税义务务发生时时间。六、纳税税地点1、纳税税人转让让、出租租土地使使用权，应应当向土土地所在在地的主主管税务务机关申申报纳税税。2、纳税税人销售售、出租租不动产产应当向向不动产产所在地地的主管管税务机机关申报报纳税。3、扣缴缴义务
12、人人应当向向其机构构所在地地或者居居住地的的主管税税务机关关申报缴缴纳其扣扣缴的税税款。4、纳税税人应当当向土地地或者不不动产所所在地的的主管税税务机关关申报纳纳税而自自应当申申报纳税税之月起起超过66个月没没有申报报纳税的的，由其其机构所所在地或或者居住住地的主主管税务务机关补补征税款款。七、减免免税1、19994年年1月11日起，对对将土地地使用权权转让给给农业生生产者用用于农业业生产的的免征营营业税。农农业，包包括农业业、林业业、牧业业、水产产业。2、对农农村、农农场将土土地承包包（出租租）给个个人或公公司用于于农业生生产，收收取的固固定承包包金（租租金），可可比照财财税字1999400
13、02号号文件的的规定，免免征营业业税。3、对个个人购买买新住房房后，一一年内（即即20009年112月331日前前）出售售原自用用并且是是家庭唯唯一生活活住房的的，若售售房金额额小于或或等于购购房金额额的，暂暂不征收收营业税税及附加加；若售售房金额额大于购购房金额额的，按按照售房房金额与与购房金金额的差差额征收收营业税税及附加加。一年年内的起起始时间间，以购购房取得得房地产产权证的的时间为为起点，以以售房时时签订售售房合同同并开具具发票的的时间为为终点。个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房
14、对外销售的，个人不负担营业税及附加。4、销售售房改房房为了支持持住房制制度的改改革，自自19999年88月1日日起，对企企业、行行政事业业单位按按房改成成本价、标标准价出出售的收收入，暂暂免征收收营业税税。八、纳税税期限房地产业业纳税人人以1个个月为一一个纳税税期，自自期满之之日起115日内内申报纳纳税。第二部分分 房房地产业业企业所所得税政政策房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法（国税税发220099311号）一、房地地产开发发企业收收入的有有关规定定（一一）开发发产品销销售收入入的确认认1、基本本规定：开发产产品销售售收入的的范围为为销售开开发产品品过程中中取得的的全部价价款，
15、包包括现金金、现金金等价物物及其他他经济利利益。企企业代有有关部门门、单位位和企业业收取的的各种基基金、费费用和附附加等，凡凡纳入开开发产品品价内或或由企业业开具发发票的，应应按规定定全部确确认为销销售收入入；未纳纳入开发发产品价价内并由由企业之之外的其其他收取取部门、单单位开具具发票的的，可作作为代收收代缴款款项进行行管理。2、具体体规定：企业通通过正式式签订房房地产销销售合同同或房房地产预预售合同同所取取得的收收入，应应确认为为销售收收入（可可以作为为计算广广告宣传传费和业业务招待待费税前前扣除的的计算基基数）的的实现，具具体按以以下规定定确认：（1）采采取一次次性全额额收款方方式销售售开发产产品的，应应于实际际收讫价价款或取取得索取取价款凭凭据（权权利）之之日，确确认收入入的实现现。（2）采采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。（3）采采取银行行按揭方方式销售售开发产产品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款确定定收入额额，其首首付款应应于实际际收到日日确认收收入的实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现。（4）采采取委托托方式销销售开发发产品的的，应按按以下原原则确认认
