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1、安阳聂村项目市场可行性报告推荐精选1 宏观环境分析41.1安阳市基本情况41.11 城市概况41.12 交通情况41.13 产业结构介绍42.14 城市资源特征51.2安阳市经济状况51.21 安阳三产结构51.22安阳GDP增长及人均GDP51.23安阳人口及投资增长62.全国房地产行业发展分析62.1行业政策62.1.1土地政策62.1.2货币政策72.1.3税费政策72.1.4房贷政策82.1.5销售管理政策92.1.6其他政策93.11整体格局：103.12城市规划：113.13房地产市场投资额113.14房地产开竣工面积及土地供应123.15商品房销售123.2安阳房地产市场发展趋势
2、133.21市场划分133.22各区域在售项目143.33在售项目情况143.3安阳房地产市场小结224板块市场分析234.1区域住宅市场成长情况234.11地块区域分析234.2区域内市场产品特征244.21户型特征244.22客户特征255项目拟定方案265.1项目地块265.11地块指标分析265.12地块四至分析275.13地块现状275.14地块配套295.2项目SWOT分析295.3项目定位方案305.31定位关键点把握305.32市场定位31推荐精选5.32物业定位315.33客户定位325.34户型配比定位325.35价格定位331 宏观环境分析1.1安阳市基本情况1.11 城
3、市概况安阳市豫北经济圈核心，地处山东省、山西省、河北省、河南省四省毗邻处。距离郑州187公里，距离石家庄225公里，全市总人口542万人，其中城镇人口202.3万，市区人口102万。推荐精选1.12 交通情况继承河南交通枢纽优势，向东经310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港；扼守北京南向进京门户，京广铁路、京珠高速，106、107国道贯穿南北；.中原经济协作区，11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。1.13 产业结构介绍中原经济协作区：（长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、安阳
4、、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到2005年的生产总值就已经达到6190.87亿元。安阳市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。安阳市辖区产业分布表区域支柱产业安阳市（含安阳县）化工、电力、机械、纺织、医药、烟草内黄县中国红枣之乡，以农产品生加工为主汤阴县农业、旅游业林州市冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工滑县以农业为主：全国粮、棉、油百强县之一2
5、.14 城市资源特征安阳市是河南省重点工业城市, 工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品1000多种，出口产品远销世界101个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产基地和河南省最大的钢铁企业成为安阳支柱产业。安阳资源丰富，主要矿产有煤、铁、矿石、大理石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、玉米、棉花、大豆、花生等，是河南省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国内外享有盛誉。推荐精选1.2安阳市经济状况1.21 安阳三产结构（数据来源：历年安阳统计公报）安阳市第三产业占比较低，在2005-2008年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009年第三
6、产业比重有所回升，三产比为13:62:25。1.22安阳GDP增长及人均GDP（数据来源：历年安阳统计公报）安阳经济形势良好，2005-2009年安阳GDP持续增长，自2008年首次突破1000亿元大关以来，2009年经济形势低迷的情况下依然保持着6.8%的增速。2009人均GDP首次突破3000美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。推荐精选1.23安阳人口及投资增长 （数据来源：历年安阳统计公报）2005-2009年安阳市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由2005年
7、5.13下降到2009年的4.75，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固定资产投资则保持着快速增长的态势，自2005年以来环比增长保持在30%以上，2009年安阳市社会固定资产投资达到740.6亿元，经济发展形势向好。2.全国房地产行业发展分析2.1行业政策2.1.1土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求：各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、
8、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王”
9、，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。 3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。推荐精选政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法
10、加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2货币政策存款准备金利率上调2010年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。政策解读：存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力，防范金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大
11、国有银行率先将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，国内各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求，但力度较小。2.1.3税费政策二手房营业税优惠取消2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：市场事实表明，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。推荐精
12、选关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房产保有税4月19日，国务院出台新的“国十条”，其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查
13、。政策解读：新的税收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测，将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税房产保有税 。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期重庆已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该税种一旦全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。2.1.4房贷政策二套房贷款新政4月15日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于50%，利率执行基准利率的1.1倍的政策。政策解读：二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价。对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求关系。对商丘市场而言
14、，影响同样巨大，未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。三套房贷及非本地人购房房贷政策4月17日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：该政策是对4.15政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照户籍统计，商丘城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。推荐精选2.1.5销售管理政策关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 4月19日，住建部发布通知：今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排
15、号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规
