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1、目 录第1章 总论11.1项目概况11.2项目编制依据与研究范围91.3结论10第2章 项目背景与规划分析112.1 区域内相关规划112.2城市综合体概述142.3推动城市综合体建设具有重要意义16第3章 项目选址与建设条件分析193.1项目选址193.2霸州市投资环境分析193.3建设条件21第4章 项目总体规划方案234.1项目规划构思234.2项目地块描述264.3定位及规划设计274.4 主要技术经济指标35第5章工程建设方案375.1建设工程方案375.2建筑结构395.3 给排水工程425.4强电工程505.5弱电工程545.6消防与通风555.7采暖通风与空气调节585.8燃气
2、工程625.9管线综合63第6章 节能方案656.1概论656.2建筑节能法规与标准656.3能耗指标分析666.4节能节水措施676.5节能效果分析71第7章 环境和生态影响分析727.1环境保护法规及标准727.2项目建设和生产运营对环境的影响727.3生态影响减缓措施分析75第8章 劳动安全卫生与消防768.1劳动安全卫生768.2消防设施77第9章组织组织与管理849.1项目组织849.2 项目建设849.3 项目建设管理84第10章 项目实施进度安排8710.1项目实施计划编排原则8710.2项目开发方案8710.3项目进度安排8810.4销售进度安排88第11章 物业管理9011.
3、1采用招标方式选择物业管理单位9011.2物业管理基本服务项目9111.3良好的物业管理单位应具备的基本条件92第12章 工程招标方案9412.1概述9412.2 招标范围9412.3招标组织方式9412.4招标投标区域9412.5招标方式9412.6招标公告的发布与媒体9412.7各项服务招标单位资质要求9512.8招标基本情况95第13章 投资估算与资金筹措9613.1投资估算说明9613.2 项目工程数量9613.3项目投资估算9713.4投资计划与资金筹措101第14章财务评价10414.1财务评价的假设10414.2财务评价的基准期10414.3财务指标评价依据及说明10414.4主
4、要数据的确定10414.5项目销售收入估算105 14.6财务评价报表10614.7盈利能力分析11214.8财务生存能力分析11314.9行业影响分析11314.10区域经济影响分析113第15章 社会评价11415.1项目对社会影响分析11415.2项目对所在地的互适性分析11415.3社会评价结论115第16章 风险分析11616.1 SWOT分析11616.2行业影响11716.3市场风险11816.4社会风险11816.5项目用地风险11816.6其他风险119第17章研究结论与建议12017.1推荐方案的总体描述12017.2推荐方案的优缺点描述12017.3结论与建议121附图附
5、件V第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称商业综合体项目。1.1.2项目地址本项目选址在霸州市区北段，该地块由两块独立地块组成，包括兴华北路以东的鸵鸟基地和茗汤温泉度假村地块（兴华北路-益津北路）的茗汤地块。1.1.3项目承办单位霸州茗汤温泉水疗养生度假村有限公司。1.1.4项目建设背景在首都经济圈规划即将出台的大环境下，本项目的提出是基于霸州发展的优势及面临的机遇。1、霸州所具有的发展优势区位优势：霸州市北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，位于北京、天津、保定三角地带中心位置，主要承接京津两大城市的辐射。霸州市交通便捷，路网纵横交错，正在建设的津保城际
6、铁路、京九客运专线、廊沧高速公路与现有的京九铁路、津霸铁路、津保高速公路、大广高速公路、106国道、112国道、廊大路形成多个“黄金十字交叉”。由霸州市驱车至首都机场1个多小时，至天津机场50分钟。产业优势：一是产业布局进一步优化。形成了经济技术开发区、金属玻璃家具产业园和津港工业园三大园区，各园区产业定位明确，基础设施完善。二是品牌效应日益凸现。“十一五”期间，通过引进资金、技术、人才，重点发展终端产品，产品逐渐由低档次、低附加值向中高档次、高附加值转变。目前已注册商标1300多件，其中中国驰名商标2件，河北省著名商标32件，市级知名商标57件，2008年和2009年跻身全国县域商标发展百强
7、县。三是电子材料、乐器制造等新兴产业发展势头迅猛。邦壮电子材料有限公司被列入国家“863”计划，贝斯克斯乐器有限公司DC系列产品获得全球工业设计顶级奖项，国家电网富达科技发展有限责任公司落户津港工业园，清华科技园落户经济技术开发区。资源优势：一是拥有丰富的历史文化资源。胜芳始建于春秋末期，已有2500多年的历史。古时的胜芳位于东淀北岸，曾是我国北方著名的水旱码头，水则桅竿林立，陆则车马喧阗，商贾云集、风景秀美，曾有“南游苏杭，北游胜芳”的美誉。“十一五”期间完成了一河（胜芳河）、两院（王家大院、张家大院）、三街（中山街、河沿街、胜阳路）、四桥（东桥、西桥、北桥、新桥）、三宗宝（牌坊、戏楼、文昌
8、阁）等古建的修复和人工湿地、大悲禅寺新建等工程，赋予了胜芳独一无二的北方水乡古镇的奇特风韵。二是拥有得天独厚的温泉资源。霸州市温泉资源丰富，历经近两亿年地质层的酝酿而形成，地下水储量达220亿立方米，出水温度为7094。温泉水质呈弱碱性，富含锌、碘、偏硅酸、偏硼酸等多种对人体有益的微量元素,素有“神仙水”、“美人汤”之美誉。2007年，中国矿业联合会正式命名霸州市为全国第八个温泉之乡。三是拥有京津成熟的消费市场资源。霸州市毗邻京津，位于京津一小时经济圈交叉地带，这是京津高端消费人群活动区，消费水平和消费能力均较高，这为霸州市发展温泉度假、休闲旅游、健康养老和商务会展等现代服务业奠定了良好基础。
9、2、霸州发展面临的机遇京津冀都市圈一体化进程加快：随着“十二五”时期交通基础设施的完善，京津廊三地之间的“交往距离”进一步缩小，人流、物流、信息流日益频繁，地区间联系将更为密切，“两小时、一小时经济圈”将被“半小时经济圈”取代，京津及周边地区“同城化”的概念将得到进一步强化。作为与北京、天津距离都较近的城市，霸州市的区位优势将更加明显。城乡一体化进程加速：霸州市是河北省委、省政府确定的统筹城乡发展试点市，在城镇化建设、新民居建设等方面享有较大的自主权，可以享受土地“占补平衡、增减挂钩”等政策。这对霸州市的城市化进程以及园区建设具有重大意义，可以在统筹考虑、科学规划的基础上，以产业发展和新民居建设为抓手，集约使用土地资源，高效配置公共资源，推动城乡经济社会协调发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。城镇化水平进一步提高：根据国际经验，城镇人口占总人口比重由30提高到60的阶段，是城镇化加速发展阶段。目前霸州市城镇化率已达到50以上，“十二五”时期是霸州市城镇
