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1、呈：深圳圳市榕江江实业有有限公司司漾福居销销售执行行报告深圳市星星彦房地地产经纪纪评估有有限公司司二零零一一年七月月二日呈：深圳圳市榕江江实业有有限公司司暨陈董台台鉴：承蒙信任任，我们们非常荣荣幸地提提交我公公司深圳市市星彦房房地产经经纪评估估有限公公司对漾漾福居项项目的销销售执行行报告，供供贵司决决策时参参考。 我司执执行报告告是根据据前期的的工作、与与贵司的的会谈及及本项目目的实际际情况，结结合我司司专业人人员的策策划代理理经验而而完成的的。 由于时时间和资资料的限限制，未未必能将将漾福居居项目的的实际情情况全面面考虑在在内，我我司通过过双方的的共同努努力使之之更加完完善，以以达到成成功销
2、售售之目的的。 商祺祺！深圳市星星彦房地地产经纪纪评估有有限公司司 二000一年年七月二二日目 录 第一一部分 项项目定位位1.1项项目分析析1.2项项目价值值1.3市市场定位位1.4客客户定位位 第第二部分分 项目目价格策策略2.1影影响价格格的因素素2.2定定价理念念2.3项项目价格格目标2.4价价格实施施策略2.5价价目表说说明2.6价价格方案案 第第三部分分 项目包包装策略略3.1销销售卖场场组织3.2现现场包装装3.3售售楼资料料包装 第四部部分 推推广策略略4.1项项目主题题4.2广广告策略略4.3媒媒体组合合策略4.4平平面广告告安排4.5广广告发布布计划 第五五部分 销销售实施
3、施策略5.1销销售前准准备工作作5.2销销售策略略5.3销销售阶段段及进度度5.4促促销活动动安排5.5项项目推广广资金安安排5.6销销售控制制与管理理 第六六部分 主主要图表表附件一 价目目表附件二 广告告发布计计划附件三 销售售前准备备工作安安排第一部分分 物业定定位一、项目目分析1、项目目配套、用用地及景景观分析析详见策划划报。分析结论论：1、项目目配套设设施齐全全，特别别是生活活配套设设施丰富富；2、项目目交通方方便，位位于城市市开扬和和繁密接接合部；3、项目目低楼层层（主要要是商场场）被周周边建筑筑遮挡，高高楼层视视野开扬扬，北向向、西向向、西北北向远景景较佳，有有价值。2、项目目建
4、筑分分析1）规划划布局 项目的的设计体体现对地地块最充充分、合合理的利利用，住住宅走向向为东北北西南，使使主立面面充分面面向采光光较好的的东南面面和邻福福华路展展示面较较好的西西南面，布布局时充充分利用用地块对对角长边边，使项项目西北北、东南南有较大大面积广广场，既既可聚集集人气，增增加的项项目商业业价值，又又可以对对广场进进行主题题包装，营营造小区区环境，提提高小区区居住质质量。漾福居总总平面图图项目规规划基本本和策划划报告所所提要求求相当。2）建筑筑立面 由于规规划布局局的合理理使项目目立面非非常完整整，项目目在设计计时对立立面的处处理时务务求线条条简洁，通通过色彩彩的变化化，以求求达到立
5、立面丰富富的视觉觉感受，色色彩以暖暖色调为为主，力力图跳出出周边建建筑色彩彩，从上上到下颜颜色逐渐渐变深，使使建筑在在跳出周周边色彩彩时，既既能与周周边建筑筑相融合合，又能能保证建建筑的稳稳重自然然的观赏赏效果。屋屋顶的处处理仍以以横竖线线条为主主，通过过简洁处处理达到到现代感感很强的的立面效效果。3）户型型分析、户型型统计漾福居户户型统计计表房型户型朝向面积户数楼层每层户数户型比面积比面积一房A1南21.99234622225.7%2.3%745.28一房一厅A2南、东南南西南35.996686222411.44%7.4%24455.288A3西北、东东南、西西南34.77768622241
6、1.44%7.1%23644.366A4西北、东东南36.333686222411.44%7.5%24700.444合计2041434%22%72800.088二房二厅B1西北、北北65.55554632229%10.77%35399.7B2东北、西西北63.55354632229%10.44%34366.022B3西北、北北68.33352631128.7%10.77%35533.166B4东、西67.66534622225.7%7.0%23000.1B5南、东南南66.667686222411.44%13.77%45333.566B6东北、东东南65.335402333246.7%7.9%
7、26144合计3021650.55%60.44%199776.554三房二厅C1西北、东东南79.990182333123%4.3%14388.2C2东南、南南85.884362333146%9.3%30900.244合计5469%13.77%45288.444四房二厅D1东南、西西南149.6623220.3%0.9%299.32D2北、西124.3123220.3%0.8%248.62合计440.6%1.7%547.94总计598100%100%330772.888 从表上上可以看看出一房房和一房房一厅户户型比例例为400%，面面积比约约为255%，二二房二厅厅所占比比例最大大户型比比为5
8、00%，面面积比例例达到660%，三三房四房房户型比比和面积积比分别别为100%和115%，与与策划报报告相比比，户型型更偏小小一些。漾漾福居主主要以面面积较小小的二房房二厅和和一房一一厅为主主，其面面积比约约为855%。下表为策策划报告告对户型型的定位位：户型面积（m2）面积比例户型比例朝向一房一厅厅3033525%35%安排上配配合三房房、二房房二房二厅厅二阳台5566555%50%东、南、东东南、东东北、西西向、北北向三房二厅厅一卫7588010%15%东南、南南、西向向或西北北向三房二厅厅二卫8088510%、户型型平面布布局 项目户户型平面面厅室方方正实用用，部分分一房和和二房厨厨卫
9、为异异型，但但基本不不影响使使用功能能，一房房A户型型厅轴线线宽度为为2.662.77米，略略微显窄窄。户型型设计总总体上比比较合理理，能充充分采光光，并保保证较好好的视野野，项目目景观优优势被合合理利用用。二、项目目价值根据以上上分析，我我们认为为项目的的价值主主要体现现在以下下几个方方面，这这些方面面也是项项目的卖卖点所在在，为项项目宣传传的核心心所在。1、住宅宅、地理理位置市中中心的、繁繁华的. 位于福福田中心心、市中中心。 华强北北成为福福田购物物中心，而而且其电电子、电电器、通通讯市场场成为全全市乃至至全国的的中心，其其重要的的商业及及经济地地位，必必将吸引引大量人人前来经经商及居居
10、住，所所以不论论对居家家及投资资都具有有巨大的的吸引力力，通过过区域地地位及发发展潜力力提升项项目的价价值。、市政政配套尽善善尽美的的、丰富富便利的的 小小区周边边市政配配套齐全全，以华华强北、上上海宾馆馆附近成成熟的发发展、沃沃尔玛为为主要宣宣传点，以以及嘉汇汇新城，其其次菜市市场、医医院、银银行，再再次学校校、娱乐乐、休闲闲逐一展展开。、道路路交通网络络发达的的、快捷捷迅速的的 漾福居居所处的的地理位位置为正正处在深深南中路路与深南南大道交交接地带带，深南南大道宽宽阔的路路面使西西向交通通异常方方便，东东向交通通有深南南中路、滨滨河大道道及其他他次级干干道，距距离南北北向干道道华富路路、彩
11、田田路、皇皇岗路都都很近，又又近邻皇皇岗口岸岸，漾福福居道路路网络发发达，交交通十分分便捷。、室内内外空间间现代代的、精精致的、开开扬的a、楼宇宇外观现现代感强强，外观观丰富的的色彩；b、架空空层空中中会所为为业主提提供功能能丰富休休闲活动动场所；c、卧房房8000mm（部部分2770转角）宽宽大凸窗窗开阔实实用、厨厨卫4000mmm宽凸窗窗在深首首例采用用，大大大增加居居室的使使用率和和使用的的方便性性；d、建议议西侧窗窗采用隔隔热隔音音性能良良好的低低辐射玻玻璃，增增加卖点点，解决决西向单单位的销销售。、都市市景观开阔阔的、华华美的 南、西西、北都都有较好好的都市市享受。南南侧可望望香港元
12、元朗群山山，西向向、西北北、北向向可望中中心公园园、深南南大道，夜夜晚的霓霓虹灯灯灯光闪烁烁，体会会都市的的繁华与与浪漫，实实景图片片。、价格格定位低总总价低单单价的、付付款轻松松的 以投资资分析方方式解释释项目价价格，通通过总价价、月供供、租金金与月供供的对比比分析解解释其超超值的价价格，主主要通过过报纸、条条幅进行行发布。、物业业管理智能能化的、贴贴心周到到的 现代物物业管理理更能使使人享受受舒适人人生，通通过管理理项目及及服务公公约展示示承诺，使使业主了了解将与与之共同同生活的的现代管管家风采采。2、商场场、位置置特色占据据中心，辐辐射全市市主要宣扬扬漾福居居商场的的市中心心的地理理位置，交交通非常常便利，将将为市内内外日用用品厂家家提供商商品展示示的机会会。、价格格特色价格格低廉，高高额回报报与其他商商铺价格格比较，体体现悬殊殊，为此此将在商商铺推广广时，以以投资分分析展示示这一特特点。 、铺位位特色各铺铺独立、高高实用率率 商铺各各自独立立。商铺铺4.555米层层高，可可设置阁阁楼，使使得商铺铺可商、可可存放货货物，可可住使经经营者最最大限度度地利用用商铺空空间; 实用率率达到660%，与与一般大大商场比比较体现现差距优优势。二二楼环廊廊具岭南南风格特特色骑楼概概念，增增加商铺铺展示面面和实用用率，突突现其临临街特色色，所以以商铺建建筑特色色突出铺位独独立；商、储储二
